صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/04/08
برگزار شده توسط: استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه
موضوع
دعوای الزام به انتقال سند رسمی طرف قراردادی که سند به نام وی نیست
پرسش
شخصی به موجب مبایعه‌نامه عادی اقدام به فروش ملک یا خودروی خود در قبال ثمن معین به دیگری کرده و با وجود دریافت ثمن معامله از انتقال سند رسمی مورد معامله امتناع می‌کند. خریدار برای الزام فروشنده به انتقال سند رسمی در دادگاه اقامه دعوا کرده و فروشنده دفاع کرده که سند رسمی به نام وی نیست و نمی‌تواند نسبت به انتقال سند اقدام کند. با استعلام از مراجع ذی‌ربط، مشخص شده که سند رسمی به نام شخص دیگری غیر از خوانده (فروشنده) دعواست. آیا صدور حکم به محکومیت شخصی که سند رسمی مال غیرمنقول و یا خودرو به نام وی نیست ممکن است؟ در این‌صورت ماهیت تعهد فروشنده و مبنا و مستند رأی دادگاه چیست؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (5) مدنی: مطابق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، مراجع قضایی موظفند کسی را مالک بشناسند که سند رسمی به نام وی تنظیم شده و هر گونه وظیفه و تکلیفی نسبت به اسناد رسمی صرفاً متوجه مالکینی است که در دفتر املاک، سند به نام آنان تنظیم شده و نمی‌توان به موجب حکم دادگاه نسبت به ملکی که سند رسمی دارد و مالک آن مشخص است به نام ثالث حکمی صادر کرد؛ هر چند خوانده‌ی دعویِ الزام قرار گرفته باشد. بنا به مراتب، شخص خوانده که مالک رسمی نیست نمی‌تواند طرف چنین دعوایی قرار گیرد و در صورتی که خوانده‌ی دعویِ مذکور باشد دادگاه موظف است نسبت به وی به لحاظ عدم توجه دعوی، قرار رد دعوی صادر کند. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی کرمانشاه مورد تأیید است.
نظر اکثریت
چنین تعهدی قابل اجرا نبوده و خوانده، مطابق مقررات قانونی از جمله مقررات ثبتی نمی‌تواند نسبت به انتقال سند اقدام کند؛ زیرا قانوناً کسی می‌تواند نسبت به تنظیم و انتقال سند مال موضوع دعوا اقدام کند که سند رسمی آن به نام وی ثبت شده باشد. در چنین مواردی باید دعوا به طرفیت کسی که سند رسمی به نام وی ثبت شده و همچنین طرف قرارداد، مطرح شود و طرح دعوا به طرفیت فروشنده که تنها، طرف قرارداد بوده و سند رسمی به نام وی نیست بر خلاف مقررات بوده و قابل پذیرش نیست و باید قرار رد آن صادر شود.
نظر اقلیت
چنین تعهدی از نظر حقوقی «تعهد به فعل ثالث» نامیده می‌شود که به آن، تضمین فعل ثالث یا ضمانت از فعل ثالث نیز گفته می‌شود و به موجب شق دوم ماده 234 قانون مدنی، عبارت است از «اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر شخص خارجی (خارج از طرفین عقد) شرط شود». با توجه به اصل لزوم قراردادها و عموم اوفوا بالعقود و به موجب مواد 10، 219، 223 و نیز مواد 220، 225 و 227 قانون مدنی، حکم اولیه و بالذات چنین دعوایی، الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی مبیع (مال غیرمنقول یا خودرو) به خواهان است و رد کردن دعوا با این استدلال که خوانده قدرت انتقال سند را ندارد و قانوناً امکان انتقال سند برای وی وجود ندارد، بر خلاف مفاد قرارداد و اصل لزوم قراردادها بوده و موجب معافیت متعهد از انجام تعهدات قراردادی است. در حالی که مطابق قانون مدنی، متعهد فقط زمانی از ایفای تعهد و پرداخت خسارت معاف می‌شود که ثابت کند عدم ایفای تعهد، ناشی از علت خارجی غیر قابل پیش‌بینی و احترازناپذیر بوده است و در این-گونه قراردادها، عدم اقدام ثالث به انتقال سند، قابل پیش‌بینی و قابل احتراز بوده و نمی‌تواند قوه قاهره تلقی شود. بنابراین، دادگاه باید مطابق مراتب فوق و ماده 237 قانون مدنی، حکم الزام متعهد به ایفای تعهد را صادر کند. در مرحله اجرا چنان‌چه ثالث، حاضر به انتقال سند باشد با هزینه خوانده (محکومٌ‌علیه) به استناد ماده 238 قانون مدنی و ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی، ثالث نسبت به انجام آن اقدام و به این ترتیب حکم اجرا می‌شود و یا بدون انجام تعهد با اخذ نظر کارشناس، هزینه اجرای تعهد برآورد شده و از محکومٌ‌علیه اخذ می‌شود. چنان‌چه ثالث، نسبت به انتقال سند اقدام نکند اجرای حکم، غیر مقدور بوده و با تنظیم صورتجلسه در مرحله اجرا و مختومه کردن پرونده اجرایی، محکومٌ‌له می‌تواند با تقدیم دادخواست، خسارات ناشی از عدم اجرای تعهد را خواستار شود.