صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/12/03
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و سر قفلی
پرسش
در خصوص ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 چنان‌چه خواسته خواهان (مستأجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستأجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستأجر معین شده باشد آیا دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستأجر دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟
نظر هیئت عالی
در ماده 19 در خصوص انتقال منافع به غیر، مسئله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول این‌که مستأجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در این‌صورت بدون جلب‌نظر موجر می‌تواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند.
صورت دوم این‌که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد یا در اجاره‌نامه حق انتقال منافع از مستأجر سلب شده باشد که در این‌صورت چند حالت متصور است: حالت اول این‌که موجر در همان ابتدا حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر است که به صورت توافقی یا با اخذ نظر کارشناس بدون مراجعه به دادگاه یا با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه موضوع حل و فصل می‌شود. حالت دوم این‌که موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستأجر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه که در این‌صورت مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه و مجوز انتقال منافع به غیر را بگیرد که در این حالت نیز مسئله سه صورت پیدا خواهد کرد: 1. پس از حضور موجر دعوا را می‌پذیرد.2. دعوا را نمی‌پذیرد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیست که در این دو صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر می‌دهد. 3. در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می‌کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می‌کند. در این‌صورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می‌کند و در دادنامه نیز قید می‌شود «چنان‌چه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده 28 پرداخت نکند مستأجر حق انتقال به غیر خواهد داشت». در نتیجه نظر اکثریت تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
چنان‌چه مستأجر حق انتقال نداشته و جهت تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کرده باشد ممکن است در اثنا رسیدگی دو حالت پیش آید: یک حالت این‌که موجر و مستأجر توافق کنند که موجر حقوق تجاری مستأجر (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) را پرداخت کند و مستأجر مورد اجاره را تخلیه کند در این مورد دادگاه گزارش اصلاحی صادر می‌کند و ایراد هم ندارد اما اگر طرفین توافق نکردند و از طرفی موجر اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر کند در این‌صورت دادگاه از طریق ارجاع امر به کارشناس، میزان حق کسب و پیشه مستأجر را تعیین می‌کند و سپس اقدام به صدور حکم به تخلیه مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می‌کند و در حکم قید می‌کند چنان‌چه ظرف مدت سه ماه موجر حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت نکند مستأجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد همچنین در حکم قید می‌کند اگر مستأجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماه یاد شده، منافع مورد اجاره را انتقال ندهد و در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره، منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد شد. بنابراین، صدور حکم بیش از خواسته نیست و تخلف انتظامی نیز نیست.
نظر اقلیت
اقلیت 2 گروه هستند:
گروه اول: برخی از قضات محترم قائل هستند که مستأجر قبل از تقدیم دادخواست باید اظهارنامه‌ای برای موجر ارسال کند و از وی بخواهد در قبال تخلیه مغازه حق کسب و پیشه وی را پرداخت کند و یا اجازه انتقال منافع را به وی بدهد و اگر اقدام به این امر نکند و موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد دعوای مستأجر رد می‌شود و دادگاه نمی‌تواند رأی به تجویز انتقال منافع بدهد همچنین می‌تواند رأی به تخلیه مورد اجاره به نفع موجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر کند؛ زیرا این امر صدور حکم به بیش از خواسته است و تخلف است.
گروه دوم: برخی دیگر از قضات معتقدند که مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 شکلی و آمره است. بنابراین، اگر در خارج از دادگاه طرفین توافق کردند طبق آن عمل می‌شود والا اگر دعوا در دادگاه مطرح شد دادگاه باید رأی به تجویز انتقال منافع صادر کند و نمی‌تواند به خاطر آمادگی خوانده برای پرداخت حق کسب و پیشه از صدور رأی به تجویز انتقال منافع خودداری کند.