تقاضای وراث موجر مبنی بر تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا بدوم مجوز پس از انهدام ملک در اثر آتش سوزی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/10/01
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر رامسر

موضوع

تقاضای وراث موجر مبنی بر تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا بدوم مجوز پس از انهدام ملک در اثر آتش سوزی

پرسش

یک مغازه استیجاری در نتیجه وقوع آتش‌سوزی منهدم می‌شود. مستأجر مبادرت به احداث بنای مجدد می‌نماید. پس از فوت موجر، وراث وی تقاضای تخلیه عین مستأجره را می‌کنند، مبنی بر این‌که چرا مستأجر بدون اذن موجر مبادرت به تجدید بنا کرده است. آیا تقاضای تخلیه قابل پذیرش می‌باشد؟ (قرارداد اولیه اجاره مربوط به قبل از سال 1376 است و مستأجر، دارنده حق سرقفلی هم بوده است)

نظر هیئت عالی

: برخلاف ماده 481 و 483 قانون مدنی که خروج عین مستأجره از حیز انتفاع را از موجبات بطلان و انفساخ عقد اجاره دانسته است، به موجب بندهای (2 و 5) ماده 12 قانون مالک و مستأجر سال 1356، خروج عین مستأجره از قابلیت انتفاع (آتش‌سوزی و عیوب دیگر) صرفاً موجب ایجاد حق فسخ است و وجود حق فسخ فرع بر پذیرش بقای رابطه مالک و مستأجر است. تلف مورد اجاره یا احداث بنای جدید توسط مستأجر بدون انطباق با موجبات فسخ و تخلیه قانون سال 1356 به تنهایی مجوز دعوای تخلیه نیست. در مقام تردید نیز بقای رابطه استیجاری مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال 1356 استصحاب می‌شود.

نظر اتفاقی

نظر اول: با توجه به این‌که مستأجر، حق سرقفلی داشته و ایجاد بنای مجدد توسط وی و اقدام او نافی حقوق انتفاعی مشارٌالیه نبوده و از آن جایی که تقاضای تخلیه موجر باید براساس همین قانون مالک و مستأجر مطرح شود، چنین وضعیتی در این قانون پیش‌بینی نشده است و طرح دعوای موجر وجهه قانونی ندارد.
نظر دوم: با توجه به انهدام عین مستأجره در نتیجه آتش‌سوزی، عقد اجاره منفسخ است و با تقاضای وراث موجر، جهت تخلیه موافقت می‌شود.