صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/05/05
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
عدم تعارض ماده 149 قانون ثبت با مواد 355 و 384 قانون مدنی
پرسش
آیا بین ماده 149 قانون ثبت و مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود دارد؟ در صورت وجود تعارض، چگونه قابل اعمال است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: اعمال ماده 149 قانون ثبت، منوط به تحقق شرایطی است: 1- وجود سند مالکیت؛ 2- کشف اضافه مساحت بعد از انتقال ملک؛ 3- اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت باشد و 4- بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت، قراردادی مورد توافق قرار نگرفته باشد. با این ترتیب چنان‌چه اضافه مساحت خارج از محدوده سند باشد یا توافقی در آن حاصل شده باشد، موضوع از شمول ماده 149 قانون ثبت خارج است. در مجموع تعارضی بین ماده 149 با مواد 355 و 384 قانون مدنی به نظر نمی‌رسد. در ماده 355 قانون مدنی، شرط داشتن مساحت معین به عنوان وصف ملک مورد تراضی واقع شده و ثمن برابر کل مبیع و بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت، معین شده است و خیار فسخ طرفین، خیار تخلف از وصف (شرط صفت) است، ولی در ماده 384 قانون مدنی، تنها مقدار مبیع معلوم است و در وقت تسلیم مطابق با مقدار اعلام شده درنمی‌آید. به همین جهت خیار فسخ مخصوص خریدار و به دلیل تبعض صفقه است. در نتیجه نظر اکثریت تأیید می‌شود.
نظر اتفاقی
اساساً تعارضی بین این مواد وجود ندارد. در ماده 149 قانون ثبت، اولاً: راجع به زمینی است که دارای سند رسمی است. ثانیاً: فقط بابت اضافه مساحت صحبت کرده است. در اینجا یک کل تجزیه‌ناپذیر مورد معامله قرار می‌گیرد. زمین با ابعاد مشخص و با تعیین حدود معامله می‌شود ولی ثمن در مقابل جزء قرار می‌گیرد. قانون مدنی مصوب 1307 و قانون ثبت مصوب 1310 می‌باشد و ماده 149 در سال 1351 اصلاح و تصویب شد. قانون مدنی عام است و قانون ثبت خاص. ماده 149 قانون ثبت، ماده 355 قانون مدنی را تخصیص زده است. در ماده 355 قانون مدنی ملک به شرط مساحت معین می‌باشد و در صورت عدم شرط فقط حق فسخ وجود دارد. تفاوت در ماده 355 به صورت شرط بیان شده و گفته می‌شود کل زمین در قبال کل ثمن قرار می‌گیرد. این مقدار وصف مورد معامله بوده و خیار تخلف از وصف است؛ یعنی این طور نیست که جزء جزء مبیع در قبال جزء جزء ثمن قرار می‌گیرد؛ بنابراین، کسی نمی‌تواند آن را تقسیم کند. ماده 384 قانون مدنی می‌گوید: جزیی از ثمن در قبال جزیی از مبیع قرار می‌گیرد و اینجا مقدار میزان تعهد بایع است و به تعبیر آقای کاتوزیان، مجموعه‌ای از اجزاء به هم پیوسته تشکیل شده است. به همین خاطر اگر کم بیاید، در قبال همان، کسری از ثمن کسر می‌شود؛ و اگر مسجل شود که شرط وجود دارد، ماده 355 حاکم است. ولی اگر چنین شرطی احراز نشود، ماده 384 بر آن حاکم است. نظر مشورتی شماره 894 - 1363/2/12 بیان می‌دارد که ماده 149 قانون ثبت با ماده 355 قانون مدنی تعارضی ندارد بلکه در جهت تأیید آن تصویب شده است.