صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/09/04
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر کاشان
موضوع
عدم تادیه اجاره بها به خود موجر و اعمال ماده 4 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376
پرسش
نحوه اعمال ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 هنگامی که مستأجر وجه را مستقیماً به مالک نداده باشد چگونه است؟
نظر هیئت عالی
در خصوص سوال مطروحه در مورد چگونگی اعمال ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376...، ماده 4 یاد شده ناظر به موردی است که موجر، مبلغی وجه به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآوری از مستأجر دریافت کرده که تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر، یا سپردن آن به دایره اجرا است. بنابراین، با صدور حکم تخلیه موجر، باید وجه یا سند را به مستأجر مسترد کند و چنان‌چه موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض آب و برق و گاز وتلفن مصرفی بوده و متقاضی پرداخت بدهی با جبران خسارت وارده از محل وجه تودیعی باشد، موظف است از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه صالحه اقدام و همزمان با تودیع وجه و یا سند دریافتی گواهی دفتر دادگاهی که به آن دادخواست تقدیم داشته به دایره اجرا تسلیم کند. بدیهی است در چنین صورتی دایره اجرا، پس از صدور رأی دادگاه مربوط به مطالبات و خسارات ادعایی موجر با کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر می‌کند و قبل از صدور رأی دادگاه پرداخت تودیعی و یا سند مأخوذه به مستأجر خلاف مقررات ماده قانونی یاد شده است.
نظر اکثریت
نظر به این‌که در هر صورت، بین متصدی واحد مشاوره املاک به نیابت از مالک با مستأجر قرارداد اجاره تنظیم شده و در این قرارداد، سایر شرایط قانونی مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نیز رعایت شده و مالک در طول مدت بر قراری قرارداد با مراجعه به متصدی واحد مشاوره املاک، اجاره ماهیانه خود را دریافت کرده، تردیدی وجود نخواهد داشت که مالک واحد مسکونی استیجاری، عملاً اقدامات متصدی واحد مشاوره املاک را اجازه داده بوده است و موضوع مشمول ماده 674 قانون مدنی است، خصوصاً این‌که در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر از عبارت (مشابه آن) استفاده شده است. فلذا مالک باید از عهده بازپرداخت وجهی که مستأجر موقع تنظیم قرارداد به متصدی واحد صنفی مشاوره املاک داده بوده است برآید.
نظر اقلیت
اگرچه در این‌گونه موارد بین متصدی واحد مشاوره املاک به نیابت از مالک با مستأجر قرارداد اجاره تنظیم شده، چون مال‌الاجاره تعیین نشده و مستأجر مال‌الاجاره‌ای را نپرداخته، فی‌الواقع بین نایب مالک و متصرف با پرداخت وجه، عقد رهن منعقد شده که خارج از اذن مالک و خارج از مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 می‌باشد و وصول مبالغ ماهیانه از متصدی واحد مشاوره املاک می‌تواند، موید وقوع عقد اجاره شفاهی بین مالک و متصدی واحد مشاوره املاک با امکان واگذاری به غیر باشد، که به لحاظ عقد قرارداد کتبی، حائز شرایط قانونی، از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خارج است و باید مالک برای تخلیه ملک خود نسبت به تنظیم دادخواست اقدام کند.