تاریخ نظریه: 1402/05/13
شماره نظریه: 7/1402/121
شماره پرونده: 1402-76-121ح
استعلام:
چنانچه در زمان ساخت واحدهای آپارتمانی بین متعاملین، متراژ حدودی واحد آپارتمانی مانند 150 متر مربع تعیین شود؛ اما در زمان تحویل و اخذ سند مالکیت رسمی، مساحت بیشتری مانند 170 متر مربع تثبیت شود، آیا فروشنده می‌تواند قیمت روز مازاد را مطالبه کند و یا آنکه حق فسخ دارد و یا صرفاً می‌تواند قیمت زمان معامله را مطالبه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، فرض سوال دارای ابهام است و مشخص نیست که آیا در زمان عقد بیع، به ازای هر متر مربع از ملک، مبلغ مشخصی به عنوان ثمن تعیین شده است یا کل ملک در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و مکان و موقعیت ملک مد نظر بوده است نه متراژ دقیق آن؛ تشخیص هر یک از این فروض و نیز احراز اراده طرفین، بر عهده مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است.
ثانیاً، چنانچه احراز شود طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته‌اند و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده‌اند، فروشنده حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابه‌ازای آن ندارد؛ مگر این‌که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست.
ثالثاً، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه‌ناپذیری ملک نمی‌توان به قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی استناد کرد؛ اما با استفاده از ملاک ماده 149 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سوال می‌توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.
رابعاً، چنانچه قرارداد موضوع استعلام به تشخیص مرجع قضایی مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 باشد، در خصوص اضافه بنا بر اساس ماده 7 قانون یادشده تعیین تکلیف می‌شود.