صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/07/03
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
اثر رعایت مقررات قانون 1376 در تنظیم اجاره نامه بر حق سر قفلی
پرسش
چنان‌چه موجر با اجاره دادن محل کسب، مبلغی تحت عنوان قرض‌الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند، با فرض این‌که قرارداد بعد از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، منعقده شده باشد، آیا مستأجر در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به صراحت ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، بر این عبارت «در صورتی‌که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور و مشابه به آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و با سپردن آن به دایره اجرا است.» نظر اکثریت صحیح تشخیص و مورد تأیید است.
نظر اکثریت
عقد مطابق قانون مدنی (ماده 191 قانون مدنی) به قصد انشای طرفین معامله محقق می‌شود و الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه (ماده 224 قانون مدنی)، لذا اصل حکومت اراده اصحاب عقد در فرض مرقوم تحت عنوان قرض‌الحسنه مبلغی، مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به موجر پرداخت می‌کند که قصد آن دو استرداد وجه مذکور در زمان تخلیه عین مستأجره است. بنابراین مبلغ مأخوذه قرض‌الحسنه ممکن نیست در طول زمان عقد زیاد تقلیل یابد حال آن‌که مبلغ تحت عنوان سرقفلی امکان افزایش در طی زمان دارد که پرداخت آن توسط موجر (با فرض افزایش قیمت) ناعادلانه خواهد بود. نتیجه این‌که موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان قرض‌الحسنه دریافت داشته، باید به مستأجر مسترد کند.
نظر اقلیت
مقنن در سال 1376 برای جلوگیری از سوء‌استفاده موجر، قانون روابط موجر و مستأجر را بر پایه این‌که «سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره به مستأجر باید پرداخت شود» به تصویب رسانید، لذا هرگونه توافق طرفین عقد اجاره املاک تجاری که نافی حق سرقفلی باشد کان‌لم‌یکن تلقی می‌شود. از طرف دیگر، املاک تجاری ارزش افزوده در طول زمان ایجاد می‌کنند که متعلق به فعالیت مستأجر در ملک مذکور است. بنابراین ارزش افزوده در زمان تخلیه باید به مستأجر مسترد گردد، ولو این‌که طرفین در عقد عنوان «قرض الحسنه» را قید نمایند. از این رو، به لحاظ این‌که قاضی باید، عناوین مندرج در قرارداد را در جای صحیح و مقصود اصحاب معامله احراز کند، هر عنوان دیگر غیر از سرقفلی را نمی‌پذیرد، زیرا پذیرش آن با عدل و انصاف هم ناسازگار است.