تاریخ نظریه: 1401/09/07
شماره نظریه: 7/1401/867
شماره پرونده: 1401-3/1-867 ح
استعلام:
1- در خصوص مزایده حق سرقفلی، چه کسی باید حق مالکانه مالک جهت موافقت با برگزاری مزایده را پرداخت کند؟ محکوم‌له، محکوم‌علیه و یا برنده مزایده؟
2- مبلغ حق مالکانه چند درصد از ارزش حق سرقفلی است و محاسبه آن بر چه مبنایی است؟
3- رسیدگی به اعتراض محکوم‌علیه در خصوص میزان حق مالکانه بر عهده مرجع مجری نیابت است یا معطی نیابت؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1 و 2- اولاً، اگر در قرارداد، حق مالکانه برای مالک عین مستأجره پیش‌بینی شده باشد، این حق با عنایت به ماده 10 قانون مدنی معتبر است و در هر حال باید پرداخت شود و توقیف ملک از سوی اجرای احکام، حق مزبور را زایل نمی‌کند.
ثانیاً، در فرض سوال که سرقفلی از سوی دادگاه توقیف شده است، نحوه پرداخت حق مالکانه مزبور به مالک عین مستأجره به مفاد قرارداد بستگی دارد و حسب مورد متفاوت است؛ به عنوان مثال، اگر در قرارداد، انتقال سرقفلی توسط مستأجر به پرداخت مبلغ مشخصی منوط شده باشد، پیش از پرداخت آن مبلغ، امکان مزایده سرقفلی وجود ندارد؛ اما اگر در قرارداد، توافق شده باشد درصدی از مبلغ سرقفلی به مالک عین مستأجره داده شود، بدیهی است تا پس از فروش آن، امکان تعیین این درصد وجود ندارد و چنانچه در قرارداد طرفین مبلغ و یا درصد خاصی مشخص نشده باشد، تعیین حق مالکانه بر اساس اوضاع و احوال قرارداد و نیز عرف حاکم بر عهده مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است؛ در هر صورت پرداخت حق مالکانه بر عهده محکوم‌علیه (مستأجر) است و برنده مزایده در این خصوص تکلیفی ندارد.
3- در فرض سوال چنانچه برای شناسایی، توقیف و مزایده اموال محکوم‌علیه به طور کلی نیابت داده شده باشد، رسیدگی به اعتراض محکوم‌علیه در خصوص میزان حق مالکانه بر عهده مرجع مجری نیابت است.