صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/09/27
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
آثار و ضمانت اجرای شرط در یک قرارداد بیع
پرسش
در یک قرارداد بیع شرط شده است در صورتی‌که هر یک از طرفین از معامله منصرف شود باید مبلغ پنجاه میلیون ریال به طرف مقابل پرداخت کند. آثار و ضمانت اجرای چنین شرطی چیست؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (*1) مدنی: چنان‌چه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد، احراز کند که مراد از شرط تعیین انصراف از معامله، با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه، تعدد مطلوب بوده و شرط مقید در مبایعه‌نامه در واقع وجه‌التزام عدم حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها طرفین به نحو ملزمی، ملتزم به اجرای قرارداد شده‌اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی اعمال خیار شرط ننموده‌اند، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه وجه‌التزام تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی صادر خواهد شد. مطابق عرف حاکم بر قراردادها، چنین شروطی از لوازم عرفی معامله موضوع ماده 225 قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولاً برای استحکام معامله می‌باشد و قید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط موضوع ماده 399 قانون مدنی نمی‌باشد زیرا علی‌‌الاصول خیار شرط ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد نه این‌که اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.
نظر اتفاقی
نظر اول: آنچه در اعمال حقوقی ملاک تصمیم‌گیری است قصد و رضای معامل یا متعاملین است و مطابق قاعده «العقود تابعه للقصود» باید قصد طرفین معامله از درج چنین شرط یا قیدی را احراز کرد. با توجه به این‌که درج چنین جمله‌ای در ضمن معامله مسلماً از نظر طرفین قرارداد دارای آثار حقوقی است و منظور آنها نیز صرف‌نظر از تثبیت و استحکام معامله، ایجاد حق فسخ برای هر کدام از طرفین برای مدت نامحدود نیست و با توجه به این‌که حق انصراف و عدول از معامله‌یی را که ضمن عقد، طرفین بر آن توافق کرده‌اند نمی‌توان بدون سببب قانونی از آنها سلب کرد، چنین شرطی وفق قاعده «المومنون عند شروطهم» برای طرفین لازم‌الاتباع است لیکن در صورت نداشتن مهلت معین برای انصراف، مدت شرط را باید منصرف و به مدت متعارف کرد زیرا نه قصد طرفین، ایجاد حق فسخ به صورت نامحدود است و نه عرف و قانون حق فسخ برای مدت نامعلوم را می‌‌‌‌‌پذیرد (ماده 225 قانون مدنی)
نظر دوم: نظر به این‌که شرط مندرج در ضمن‌عقد از مصادیق خیار شرط است که مدت آن معین و مشخص نشده است و با توجه به این‌که خیار شرط موجب غرری شدن معامله و در نتیجه بطلان عقد می‌‌‌‌‌شود، معامله و شرط ضمن آن به جهت حدوث غرر و مطابق ماده 401 قانون مدنی باطل است.
نظر سوم: با توجه به این‌که قصد طرفین عقد از درج چنین شرط یا قیدی، اختیار انصراف از معامله برای هرکدام از طرفین در هر زمان است که این موضوع با قواعد شرط خیار تفاوت اساسی دارد و با توجه به این‌که نظر متعاقدین، تعیین خسارت برای تخلف از انجام تعهد می‌باشد و در حقیقت نوعی سازش برای حل اختلاف احتمالی در آینده است، آنچه تحت عنوان شرط در ضمن چنین قراردادی درج شده در حقیقت نوعی وجه‌التزام است که برای تخلف از انجام تعهد است. لیکن باید توجه داشت که وجه‌التزام جانشین خسارت وارده است و به این جهت متعهدله یا مشروط‌ٌله حق دریافت اصل متعهد به و وجه‌التزام را همزمان ندارد و طرف قرارداد نیز مکلف است یا اصل تعهد را انجام دهد یا در صورت انصراف از انجام معامله، وجه‌التزام معین شده را پرداخت کند که رأی اصراری شماره 96 مورخه 1368/9/7 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور نیز موید این نظر است. با وجود این، وجه‌التزام برای عدم انجام تعهد و یا تأخیر در انجام تعهد است و به این جهت در صورتی‌که طرفین تعهدات خود را کاملاً انجام و اجرا کرده باشند، معامله تمام شده است و وجه‌التزام نیز منتفی می‌‌‌‌‌شود.