صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/07/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی
پرسش
در مورد کسانی که ملکی را با مساحت معین معامله می‌کنند و مبیع بیشتر از مساحت مندرج در فروش‌نامه است، آیا بین دو ماده 355 و 384 قانون مدنی حالت تعارض وجود دارد؟ دادگاه چگونه باید عمل کند؟
نظر هیئت عالی
این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است:
نشست قضایی (4) مدنی: اولاً: بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. ماده 355 راجع به مبیع است. بدین توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده لیکن پس از انجام معامله نقصان یا زیادتی متراژ پیدا شده در این‌صورت تکلیف طرفین معامله مشخص شده است. اما ماده 384 در باب تسلیم مبیع مطرح است به صورتی‌که در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد تکلیف آن هم مشخص شده به عبارت دیگر ماده 355 صرفاً ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 راجع به سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی آن معلوم شده که مطابق ماده مورد اشاره عمل می‌شود.
ثانیاً: ماده 149 قانون ثبت که الحاقی سال 51 می‌باشد ناظر به مورد خاصی است که پس از انجام معامله معلوم شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین باشد و دسترسی به فروشنده امکان نداشته باشد و خریدار هم قصد اصلاح سند مالکیت خود را داشته باشد در این‌صورت به حکم ماده مرقوم در صورتی‌که اصلاح سند موجب تجاوزی به مجاورین نبوده و بین خریدار و فروشنده نسبت به اضافه متراژ قراری داده نشده باشد خریدار می‌تواند قسمت اضافی را بر اساس ارزش ملک در تاریخ اولین انتقال با پرداخت سایر هزینه‌های قانونی در صندوق ثبت تودیع نماید و ثبت با رسیدگی‌های لازم سند مالکیت را اصلاح می‌کند. در صورتی‌که با گذشت ده سال فروشنده برای دریافت وجه تودیع شده مراجعه ننماید وجه تودیع شده به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود. در جای خود این ماده قانونی کارساز است و با مقررات مواد قانون مدنی در تضاد نیست.
نشست قضایی (1) مدنی: در ماده 355 قانون مدنی، مبیع به شرط مقدار فروخته شده است. بنابراین، اختیار فسخ به استناد خیار تخلف از شرط یا وصف است. در حالی که در ماده 384 قانون مدنی، مقدار مبیع معلوم بوده است؛ ولیکن در وقت تسلیم، معلوم می‌شود که کمتر از آن مقدار است. به همین جهت خیار فسخ مشتری به دلیل تبعض صفقه است نه تخلف از شرط. به عبارت دیگر، در ماده 384 قانون مدنی فرضی پیش‌بینی شده که مبیع مجموعه‌ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است در حالی که ماده 355 قانون مدنی ناظر به موردی است که مورد معامله یک کل تجزیه‌ناپذیر است که ثمن در برابر این کل قرار می‌گیرد و مقدار وصف آن کل است. در ماده 355 قانون مدنی حق فسخ حسب مورد برای مشتری یا بایع ایجاد می‌شود، در صورتی که در ماده 384 قانون مدنی حق فسخ برای مشتری به وجود می‌آید. به این ترتیب، تعارضی بین مواد مذکور وجود ندارد.
نظر اتفاقی
بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارض وجود ندارد؛ چرا که ماده 355 قانون مدنی راجع به مبیع است. با این توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده است، لکن بعد از معامله، زیادتی متراژ پیدا شده که در این‌صورت بایع می‌تواند آن را فسخ کند؛ مگر این‌که طرفین به مساحت زیاده تراضی کنند. اما ماده 384 قانون مدنی در باب تسلیم مبیع است، به صورتی که در حال معامله اگر مبیع از حیث مقدار معین بوده ولیکن وقت تسلیم، بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد زیاده مال بایع است.