هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/9802802 شماره دادنامه: 9809970906012062 تاریخ: 19/12/98
شاکی: سازمان بازرسی کل کشور
طرف شکایت: شورای اسلامی شهرهای آرادان، امیریه، ایوان کی، بسطام، درجزین، شاهرود، کلاته رودبار، مهدیشهر، میامی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال 1- بند (الف2)، (الف3)، (ب1)، (ب2)، (ب3) ماده 17 فصل اول تعرفه شهرداری آرادان 2- ماده 13 تعرفه شهرداری ایوان کی 3- بند (ج) تبصره 3 ماده 2 و ماده 11 تعرفه شهرداری امیریه 4- ماده 8 تعرفه عوارض شهر بسطام 5- ماده 22 تعرفه شهرداری درجزین 6- جدول شماره 14 صفحه 25 تعرفه شهرداری شاهرود 7- ماده 9 تعرفه شهرداری کلاته رودبار 8- ماده 31 دفترچه عوارض شهرداری مهدیشهر با عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری 9- جدول صفحه 37 تعرفه شهرداری میامی
شاکی دادخواستی به طرفیت طرف های فوق به خواسته ابطال موارد یاد شده به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
1- ماده 17 فصل اول تعرفه شهرداری آرادان
«الف- عوارض ارزش افزوده حاصل از تغییر هر نوع کاربری به کاربری مسکونی
الف/2- عوارض ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری اراضی داخل محدوده شهری با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به مسکونی، در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح تا مساحت 2000 متر مربع، (20) برابر ارزش منطقه‌ای مصوب به ازای هر مترمربع محاسبه و دریافت گردد.
الف/3- عوارض ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری اراضی داخل محدوده شهری با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به مسکونی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذی صلاح با مساحت بیش از 2000 مترمربع، (30) برابر ارزش منطقه‌ای مصوب به ازای هر مترمربع محاسبه و دریافت گردد.
تبصره: عوارض فوق بنا به درخواست مالک مبنی بر تغییر کاربری دریافت خواهد شد و در صورت اجرای طرح جامع اگر تغییر کاربری صورت گیرد عوارضی معادل عوارض فوق محاسبه و دریافت خواهد شد.
ب- عوارض ارزش افزوده حاصل از تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری
ب/1- بابت ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری، در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان (75) برابر ارزش منطقه‌ای مصوب به ازای هر مترمربع محاسبه و دریافت گردد.
ب/2- بابت ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری غیرمسکونی به مسکونی به استثنای اراضی با کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری، در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح، به میزان (90) برابر ارزش منطقه‌ای مصوب به ازای هر مترمربع محاسبه و دریافت گردد.
ب/3- عوارض ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد، در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذی صلاح به میزان (120) برابر ارزش منطقه‌ای مصوب به ازای هر مترمربع محاسبه و دریافت گردد.
2- ماده 13 تعرفه شهرداری ایوان کی
«1-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری زراعی به مسکونی هر مترمربع 000/750 ریال در صورت عدم مغایرت با قوانین
2-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از زراعی به تجاری هرمترمربع4.000.000 ریال...
3- عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از زراعی به صنعتی 2.000.000 ریال....
4-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از پارکینگ به تجاری 5.000.000 ریال....
5- عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از انباری به مسکونی 1.000.000 ریال....
6-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از انباری به تجاری 5.000.000 ریال....
7-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از انباری به اداری 5.000.000 ریال....
8-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از پارکینگ به مسکونی 3.000.000 ریال....
9-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از اداری به تجاری 5.000.000 ریال....
10-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از اداری به مسکونی 1.000.000 ریال....
11-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از مسکونی به صنعتی 2.000.000 ریال....
12-عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییرکاربری از مسکونی به سایر کاربری های به غیر از تجاری 1.000.000 ریال
تبصره: برقراری عوارض تغییرکاربری اراضی بایستی از طریق کمیسیونهای ذیربط اقدام گردد و پس از اخذ نظریه آنها اقدام شود.
عوارض ارزش افزوده بابت تغییر کاربری از مسکونی به تجاری برای خیابانهای مختلف قیمت به ریال
تغییر کاربری
1
جبهه بلوار ایت اله طالقانی از میدان امام تا تقاطع بلوار بسیج
000/000/8
2
جبهه بلوار ایت اله طالقانی از تقاطع بلوار بسیج تا انتهای محدوده شهری
000/000/6
3
جبهه میدان امام (میدان جلوی بخشداری)
000/000/15
4
بلوار شهید عبداله سرهنگی
000/000/12
5
خیابان انقلاب
000/000/12
6
میدان امام علی
000/000/7
7
بلوار شهید موسوی
000/000/5
8
جبهه خیابان شهید رضا سرهنگی(کشتارگاه)
000/000/6
9
جبهه خیابان شهید افتخاری پور(12متری پشت پارک)
000/000/6
10
جبهه خیابان شهید مطهری(شمالی)
000/000/9
11
جبهه خیابان شهید مطهری(جنوبی)
000/000/7
12
جبهه خیابان شهید مدنی
000/000/7
13
جبهه کوی اندیشه
000/000/4
14
جبهه خیابان برق(بسیج)
000/000/5
15
جبهه خیابان کوی مسجد جامع
000/000/3
16
جبهه خیابان چمران(فلسطین شمالی)
000/000/6
17
جبهه خیابان امام زاده (فلسطین جنوبی)سرداران شهید
000/000/5
18
جبهه خیابان شهید فیجانیمشیریایرج سرهنگی(دادگر سابق)ابراهیمی(حداقل)
000/000/5
19
جبهه بلوار بسیج و ورزشگاه تختی
000/000/10
20
جبهه خیابانهای شهید دستغیباشرفی اصفهانی(شمال غربی و جنوب غربی رودخانه)
000/000/10
21
جبهه خیابان شهید طباطبائی
000/000/5
22
جبهه خیابان شهید افغانخواه
000/000/4
23
جبهه خیابان شهید قدوسی(جنب بخشداری)
000/000/8
24
کوچه شهید زمانی و خیابان ورزش
000/000/4
25
جبهه خیابان شهید عربدازی(شمال کارخانه چهکاو)
000/000/8
26
جبهه خیابان شهیدقاسمی(جنوب کارخانه چهکاو)
000/000/12
27
جبهه خیابان شهید رجائی و باهنر و مفتح(خیابانهای1-2-3شهرک قدس)
000/000/6
28
خبهه خیابان شمشاد پآیین تر از خیابان استخر
000/000/10
29
جبهه خیابان های شهید سعیدی و اندزگو(خیابانهای4-5شهرک قدس)
000/000/5
30
جبهه خیابانهای 6-7-8-9-10شهرک قدس
000/000/5
31
جبهه خیابان دهم شهرک قدس
000/000/10
32
جبهه کوچه شهید حبیب ابن مظاهر
000/000/4
33
جبهه جاده کمربندی ایوان کی به تهران و سمنان داخل محدوده
000/000/8
34
جبهه جاده کمربندی ایوان کی به تهران و سمنان خارج از محدوده خدمات شهری
0000/000/6
35
جبهه خیابان 4متری و کمتر
000/000/3
36
جبهه خیابان 6متری و کمتر
000/000/4
37
جبهه خیابان 10متری و کمتر
000/000/5
38
جبهه خیابان 18متری و کمتر
000/000/8
39
جبهه بیشتر از18متری
000/000/12
40
خیابان امداد
000/000/12
41
خیابانهای مسکن مهر
000/000/8
3- بند (ج) تبصره 3 ماده 2 و ماده 11 تعرفه شهرداری امیریه
«ج) چنانچه کاربری ملک در طرح جامع مورد رضایت مالک نباشد و یا با ابلاغ طرح جامع کاربری ملک تغییر کند و یا با طی روند قانونی مربوطه نسبت به تغییر آن اقدام گردد با توجه به ارزش افزوده ناشی از این اقدام در صورت امکان تامین پارکینگ عوارض زیربنا (پذیره) کاربری مرتبط با ضریب 10 محاسبه می‌گردد.
تبصره1 ماده 11: با عنایت به بند الف ماده 174 برنامه پنج ساله پنج مبنی بر اخذ عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری بدینوسیله جدول محاسبه عوارض بر ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری پس از تصویب مراجع ذیصلاح به شرح ذیل محاسبه و وصول می‌گردد.
به تجاری
به مسکونی
به تجهیزات شهری و کارگاهی
به سایر
مسکونی
200% قیمت مازاد تراکم منطقه
-
50% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
تجاری
-
60% قیمت مازاد تراکم منطقه
60% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
خدماتی و بهداشتی
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
65% قیمت مازاد تراکم منطقه
60% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
اداری و انتظامی
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
مزروعی و فضای سبز
200% قیمت مازاد تراکم منطقه
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
فرهنگی و مذهبی و آموزشی
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
60% تراکم منطقه
40% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
تجهیزات شهری و کارگاهی
100% قیمت مازاد تراکم منطقه
50% قیمت مازاد تراکم منطقه
-
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
سایر
50% قیمت مازاد تراکم منطقه
40% قیمت مازاد تراکم منطقه
40% قیمت مازاد تراکم منطقه
35% قیمت مازاد تراکم منطقه
باغات به هر کاربری
پس از تایید مراجع ذی صلاح مطابق 60% ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری
حداقل تراکم منطقه هر مترمربع 550.000 ریال
بند 1: این عوارض به اراضی و املاکی که بر اثر اجرای و ابلاغ طرح های توسعه شهری، کاربری آنها تغییر می کند و دارای ارزش افزوده می‌گردد نیز تعلق می‌گیرد.
7. کلیه املاکی که در اثر اجرای طرح های شهرداری قسمتی از ملک آنها در مسیر آنها در خیابان قرار می‌گیرد و یا املاکی که خیابان جدید از کنار آنها عبور می کند یا املاکی که قبلاً در کوچه بودند ولی در اثر اجرای طرح های شهرداری (اصلاح معابر- احداث بلوار- میدان- خیابان کشی0 توسعه و...)تا عمق 50 متر از خیابان احداثی قرار می‌گیرند بر حسب نوع استفاده:
به ازای هر مترمربع کاربری مسکونی 9 برابر قیمت منطقه ای خواهد بود.
به ازای هر مترمربع کاربری تجاری و اداری و خدماتی 9 برابر قیمت منطقه ای خواهد بود.
8. در صورت افزایش عمق بیش از 50 متر یک واحد از ضریب P کسر می‌گردد.»
4- ماده 8 تعرفه عوارض شهر بسطام
«ماده 8: هزینه تبدیل برای واحدهای تجاری در زمینهای با کاربری مسکونی که دارای جواز کسب بوده اند و در گذشته، هزینه تبدیل پرداخت نگردیده (پس از اخذ مجوز از کمیسیون ماده پنج) به شرح ذیل شهرداری پس از اخذ عوارض نسبت به صدور مجوز اقدام می‌نماید:
ردیف
شرح موضوع
نحوه محاسبه
1
هزینه تبدیل از کاربری مسکونی به تجاری
70 %
2
هزینه تبدیل نیم طبقه تجاری مازاد بر 3/1 داخل مغازه یا خارج از مغازه
75 %
3
هزینه تراکم مازاد بر املاکی که دارای همبادی با ملک مجاور که بر اثر تراکم همبادی را رعایت نکرده پس از اخذ رای ماده 100 مبنی بر ابقای بنا و یا موارد خاص دارای تراکم مازاد می‌باشد.
2 برابر تراکم
4
هزینه تبدیل تجاری مربوط به تجاری منطقه در طبقه همکف
30 %
5
اخذ گردد در طبقات و زیرزمین
10 %
تبصره 3: بهای خدمات این ماده به صورت سالیانه سال تقویمی می‌باشد پس از رعایت تشریفات اداری قابل وصول خواهد بود و در هنگام صدور هر گونه گواهی برای مالک یا مستاجر دریافت می‌گردد و اخذ بهای خدمات فوق هیچگونه امتیازی برای ملک محسوب نمی شود و در صورت درخواست تغییر طرح مصوب شهری مطابق مقررات اقدام خواهد شد. (اخذ کمیسیون ماده 5 ضروری است).
5- ماده 22 تعرفه شهرداری درجزین
ماده 22: (صفحه 23) «املاکی که کاربری مندرج در سند مالکیت آنها مغایر با کاربری مندرج در طرح جامع و تفصیلی باشد مطابق با ردیف 8 بند 2-1-1 ضوابط طرح جامع و تفصیلی بهای تغییر کاربری به شرح ذیل خواهد بود.
تبصره 1: چنانچه تغییر کاربری بر اساس طرح جامع؛ آرای مراجع قضایی و یا رای کمیسیون ماده 5 باشد مشمول عوارض این ماده می‌گردد.
• پلاک های تا 1000 مترمربع.................................... معادل 10 % کل پلاک
• پلاک های تا 3000 مترمربع.................................... معادل 15 % کل پلاک
• پلاک های با مساحت بالاتر.................................... معادل 20 % کل پلاک »
6- جدول شماره 14 صفحه 25 تعرفه شهرداری شاهرود
«عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک حقیقی و حقوقی که درخواست تغییر کاربری را داشته و یا برابر طرح تفصیلی دارای کاربری مشروط باشند، پس از موافقت شهرداری و تنظیم توافقنامه با مالک و تکمیل و ارسال پرونده به کمیسیون ماده 5، در صورتی که با درخواست مالک موافقت گردد با تشخیص شهرداری عوارض مربوطه به شرح جدول 14 قابل محاسبه و وصول خواهد بود.
تبصره1: شهرداری مکلف است قبل از ارسال پرونده متقاضیان به کمیسیون ماده 5، فرم تعهدنامه تنظبم و سفته یا چک ضمانت به مبلغ عوارض متعلقه از متقاضی اخذ نماید.
تبصره2: کلیه املاکی که کاربری آنها براساس ضوابط طرح تفصیلی، به کاربری دیگر تغییر یابد مشمول پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری به نرخ روز خواهند بود.
جدول (14)
کاربری فعلی
کاربری مورد درخواست
G × H1 ×S
غیر مسکونی
مسکونی
S
G
S≤1000
75/0
1500 S ≤>1000
75/1
2000 S ≤>1500
2
S > 2000
3
مسکونی
تجاری و خدماتی
S
7
غیر مسکونی
تجاری و خدماتی
S
8
مسکونی و غیرمسکونی
سایر کاربری ها
S
5/2
7- ماده 9 تعرفه شهرداری کلاته رودبار
این عوارض به املاکی که براساس اجرای کلیه طرحهای مصوب شهری (بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه کشور)یا با درخواست مالک در کمیسیون ماده 5 مطابق عناوین قید شده در این تعرفه تغییر کاربری یابد تعلق می‌گیرد.
نظر به اینکه رعایت کلیه کاربری‌های مصوب طرح تجدید نظر هادی شهر و یا مصوبات کمیسیونهای ماده پنج شورای شهرسازی استان از سوی مالکین حقیقی و حقوقی و ادارات، ارگانها، نهادها و موسسات دولتی و خصوصی الزامی می‌باشد و تغییرات ایجاد شده در کاربری مصوب اراضی و املاک مستلزم برخی اقدامات از سوی شهرداری از جمله موافقت با طرح موضوع در کمیسیون ماده 5 و دادن رای مثبت به عنوان عضو کمیسیون و تلاش وی در جهت اخذ موافقت سایر اعضای کمیسیون و پیگیری موضوع تا تحقق کامل آن را دارد و از طرفی بر اثر برخی از تغییرات ایجاد شده در کاربری اراضی و املاک موجبات تبدیل به احسن ملک مورد نظر و افزایش قیمت آن را فراهم می‌نماید که در نتیجه این افزایش قیمت با اقدامات و پیگیری شهرداری تحقق می یابد، فلذا بابت اقدامات شهرداری در جهت تغییر در نوع کاربری املاک موصوف که مالکین آن از ارزش افزوده حاصله منتفع می گردند دستورالعمل ذیل تعیین و شهرداری مجاز می‌باشد جهت آن دسته از مالکین بخش حقیقی و حقوقی که تقاضای تغییر در نوع کاربری ملک خود را دارند و حاضر به پرداخت حق و حقوق شهرداری به شرح ذیل میباشند پس از تنظیم صورتجلسه توافق اقدام نماید. در این صورت مالکین موظف به پرداخت عوارض بر ارزش افزوده تعیین شده جهت مناطق مختلف شهر میباشند.
کاربری
به تجاری
به مسکونی
به تجهیزات شهری و کارگاهی
با سایر کاربری ها
مسکونی
100 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
-
50 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
تجاری
-
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
خدمات و بهداشتی
70 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
اداری و انتظامی
70 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
مزروعی و فضای سبز
300 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
300 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
فرهنگی، مذهبی و آموزشی
70 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
30 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
تجهیزات شهری و کارگاهی
70 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
30 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
سایر
40 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
30 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
30 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
25 % حداقل عوارض صدور یک مترمربع کاربری ثانویه
حداقل هزینه هر نوع کاربری به غیر از کاربری مسکونی 600.000 ریال
8- ماده 13 دفترچه عوارض شهرداری مهدیشهر با عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری پس از تصویب کمیسیون ماده 5
«ماده 10 دفترچه عوارض:
هزینه تبدیل برای واحدهای تجاری در زمینهای با کاربری مسکونی که دارای جواز کسب بوده اند و در گذشته هزینه تبدیل پرداخت نگردیده و مالک قصد نوسازی کامل داشته باشد معادل 85 % از تعرفه به روز وصول شود و در صورت پرداخت هزینه تبدیل در سنوات گذشته، فقط ما به التفاوت گذشته به روز پرداخت شود. هزینه تبدیل نیم‌طبقه تجاری مازاد بر حداکثر 3/1 داخل مغازه و یا خارج از مغازه معادل سه چهارم برابر هزینه تبدیل تجاری خواهد بود.
ماده 31: عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری پس از تصویب کمیسیون ماده 5 و تصویب شورای اسلامی شهر: تراکم = T قیمت منطقه ای= P
ازخدمات شهری در طرح
به خدمات دیگر
سهم شهرداری به ازای هر مترمربع در تعیین کاربری
فضای سبز، پارکینگ، مزروعی و باغ
مسکونی
T 1.5 + P 50
تاسیسات شهری
مسکونی
T 1.5 + P 20
تجاری
T 1.5 + P 30
انبارها و حمل و نقل و پایانه ها
مسکونی
T 1.5 + P 25
تجاری
T 1.5 + P 40
صنعتی
مسکونی
T 1.5 + P 25
تجاری
T 1.5 + P 40
مسکونی
تجاری
T 1.5 + P 40
اداری، پذیرایی و جهانگردی
تجاری
T 1.5 + P 25
فرهنگی، آموزشی و درمانی، ورزش و مذهبی، نظامی
مسکونی
T 1.5 + P 25
فرهنگی آموزشی و درمانی، ورزشی و نظامی فاقد کاربری
تجاری
T 1.5 + P 40
9- صفحه 37 تعرفه شهرداری میامی با عنوان عوارض عوارض ناشی از تغییرکاربری
عرض معبر
ردیف
نوع کاربری
بر خیابانهای با عرض کمتر از 12 متر
بر خیابانهای با عرض 12 تا 20 متر
بر خیابانهای با عرض بیشتر از 20 متر
1
از فضای سبز به مسکونی
100P
170P
190P
2
از سایر کاربری ها به مسکونی
115P
180P
200P
3
از فضای سبز به تجاری
360P
500P
575P
4
از مسکونی به تجاری
260P
345P
385P
5
از سایر کاربری ها به تجاری
330P
425P
480P
6
تبدیل به سایر کاربری ها
250P
290P
430P
7
تبدیل پیلوت به غیره
BA2.5
با توجه به اختیارات ناشی از بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون تشکیلات، وظایف و اختیارات شوراهای اسلامی کشور
8
تبدیل زیرزمین به غیره
BA3
B: زیربنای پیلوت یا زیرزمین A: عوارض تراکم
بند(1): املاکی که بر اساس درخواست مالک در کمیسیون ماده 5، مطابق عناوین قید شده در تعرفه تغییر کاربری یابد این عوارض اخذ خواهد شد.
بند (2): هرگونه ابقای کاربری اولیه که بعضاً از کمیسیون ماده 5 مصوبه ابقا یا تثبیت صادر می‌گردد در صورتی که مالکیت براساس آخرین پروانه تغییر نکرده باشد مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمی گردد.
تبصره: املاکی که در طرح جامع نسبت به طرح های هادی تغییر کاربری پیدا نمایند مشمول پرداخت ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری خواهند بود
مصوبات مذکور خلاف قانون است. زیرا؛ طبق دادنامه شماره 349 مورخ 01/03/1397 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ماده 6 تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری سرخه با موضوع دریافت عوارض تغییر کاربری از تاریخ تصویب ابطال شده است. (متن رای صدرالذکر به شرح زیر است: «با عنایت به آراء سابق هیات عمومی از جمله رای شماره 4- 1394/01/14 و با توجه به ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 امر تغییر کاربری اراضی در صلاحیت شورای اسلامی شهر نبوده و به طریق اولی وضع قاعده و اخذ عوارض در قبال تغییر کاربری نیز خارج از حدود اختیارات شورا است، بنابراین ماده 6 مصوبه مورد اعتراض، متضمن وضع قاعده آمره در خصوص تعرفه عوارض تبدیل انواع کاربری ها، خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر وضع شده و با استناد به بند 1 ماده 12 و مواد 88 و 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال می‌شود».) همچنین به‌موجب دادنامه شماره 564 مورخ 14/06/1396بندهای (ج) و (د) جدول تعرفه شماره 6 مصوبه شورای اسلامی شهر محلات در خصوص «اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری اراضی و املاکی که در کمیسیون ماده 5 کاربری آنها به مسکونی و تجاری تغییر می کند» ابطال‌شده است. (در متن رای مذکور آمده است: «الف: به موجب بند الف ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران کاهش نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی در کاربری های تجاری، اداری، صنعتی متناسب با کاربری های مسکونی همان منطقه با توجه به شرایط اقلیمی و موقعیت محلی و نیز تبدیل این عوارض و بهای خدمات بهره برداری از واحدهای احداثی این کاربریها و همچنین عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری از جمله اموری است که شوراهای اسلامی و شهرداریها و سایر مراجع ذی ربط موظف شده اند تا پایان سال اول برنامه از طریق تدوین نظام درآمد های پایدار شهرداریها اقدام نمایند نظر به اینکه مستفاد از بند الف ماده 174 قانون یاد شده این است که در صورتی شهرداری مجاز به اخذ عوارض از املاک و اراضی می‌باشد که ارزش افزوده آن ناشی از اجرای طرح های مصوب باشد و تغییر کاربری برابر مصوبه کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری چون در اجرای طرحهای مصوب نبوده است، بنابراین بندهای (ج) و (د) جدول تعرفه شماره 6 مصوبه شورای اسلامی شهر محلات در تعیین عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری اراضی و املاکی که در کمیسیون ماده 5 کاربری آنها به مسکونی و تجاری تغییر می‌کند خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب تشخیص می‌شود و به استناد بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.») بنا به مراتب مصوبات یاد شده مغایر با قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهرهای مذکور بود و ابطال آن به صورت فوق العاده و خارج از نوبت (با لحاظ ماده 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری) در هیات عمومی دیوان مورد درخواست می‌باشد. موجب امتنان است از نتیجه تصمیم متخذه این سازمان را مطلع فرمایند.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: 1- با عنایت به اینکه شوراهای اسلامی شهر فاقد هرگونه صلاحیت قانونی در خصوص تغییر و تصویب تغییر کاربری میباشند به طریق اولی وضع عوارض در قبال تغییر کاربری خارج از حدود و اختیارات شورای اسلامی می‌باشد و هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز به موجب آراء صادره متعدد از جمله رای شماره 564 مورخ 14/6/96، 349 مورخ 1/3/97 حکم به ابطال اخذ عوارض در قبال تغییر کاربری صادر نموده است. علیهذا با عنایت به مراتب مذکور ابطال مصوبات مورد شکایت مورد استدعاست.
در پاسخ به شکایت مذکور، شورای اسلامی شهرهای شاهرود، سمنان، درجزین، آرادان، ایوان کی، دامغان، میامی به موجب لوایح دفاعیه تقدیمی به شماره های به ترتیب 2411 مورخ 25/8/1398، 1100/98/115 مورخ 6/9/1398، 889/98/5/ش مورخ 2/9/98، 282 مورخ 18/9/98، 1625 مورخ 17/9/1398، 223/318/م مورخ 24/9/98، 622 مورخ 28/9/98 به طور خلاصه توضیح داده اندکه: با عنایت به اینکه وضع عوارض ناشی از تغییر کاربری بعد از تصویب کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری مجاز می‌باشد و هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز در موارد مشابه از جمله رای شماره 367 الی 381 مورخ 8/3/97 وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری پس از صدور مجوز کمیسیون ماده 5 خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شوراهای اسلامی تشخیص نداده است. رد شکایت مورد استدعاست.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308- 9/5/1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین بند (الف2)، (الف3)، (ب1)، (ب2)، (ب3) ماده 17 شهرداری آرادان، ماده 13 شهرداری ایوان کی، بند (ج) تبصره 3 ماده 2 شهرداری امیریه، ماده 8 شهرداری بسطام، ماده 22 شهرداری درجزین، جدول شماره 14 شهرداری شاهرود، ماده 9 کلاته رودبار، ماده 31 شهرداری مهدی شهر، جدول صفحه 37 از تعرفه محلی سال 98 تحت عنوان ارزش افزوده تغییر کاربری شهرداری میامی و عوارض ناشی از ارزش افزوده تغییر کاربری از مصوبه های شورای شهرهای یاد شده مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
محمد حسن پیرزادهنائب رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری