تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۳/۱۲/۱۹
شماره دادنامه قطعی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۵۴۰

پیام: اگر عبارت حقوقیِ صحیحِ منطبق با موجبِ انحلالِ معامله، انفساخ باشد و در عنوان خواسته اشتباها از عبارت "تأیید فسخ" استفاده شود، اما در متن دادخواست و جلسه دادرسی، سبب انحلال معامله تشریح شود، دادگاه می بایست با توجه به سبب اصلی انحلال، به دعوا رسیدگی کرده و بر این اساس حکم صادر کند.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خانم ن.س. با وکالت آقای م.م. به طرفیت خانم س.غ. به خواسته صدور حکم به تأیید فسح بیع نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ در خصوص شش دانگ یکدستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی... فرعی از ۷۲ اصلی قطعه ۱۴ واقع در بخش ۱۱ تهران ۲- تحویل مورد معامله ۳- مطالبه خسارات قراردادی سی درصد از کل ثمن معامله معادل یکصد و سه میلیون تومان ۴- مطالبه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل می‌باشد. وکیل خواهان در تبیین خواسته اظهار داشته است (مطابق موافقتنامه فی‬مابین موکله و سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران به شماره ۴۳۲۵۳ مورخ ۱۳۸۹/۴/۹ یک دستگاه آپارتمان (موضوع بیع ‬نامه مذکور در ستون خواسته) به شماره پلاک ثبتی... فرعی از ۷۲ اصلی بخش ۱۱ تهران به مساحت ۹۲/۳۵ مترمربع در قبال مبلغ ۹۲۳/۹۹۷/۹۴۳/۲ ریال به موکله اختصاص یافت که مبلغ ۴۲۹/۹۹۹/۹۸۰ ریال آن به‌صورت نقدی و الباقی طی ۱۵ فقره چک به سازمان فوق پرداخت گردید. متعاقباً نظر به مشکلاتی که برای موکله و خانواده وی بوجود آمد آپارتمان موصوف طی مبایعه ‬نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ به خوانده محترم و همسر ایشان (آقای م.ن.) واگذار شد و ضمن دریافت پیش پرداخت مقرر شد تعهدات موکله نسبت به سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران توسط خریداران پرداخت شود. به همین منظور نیز سیزده فقره چک به شماره‌های... الی... عهده بانک پ. بابت الباقی تعهدات موکله به سازمان مسکن و شهرسازی در وجه موکله و به عنوان ثمن معامله صادر و تسلیم وی گردید. ضمناً با حضور طرفین در دفتر املاک در تاریخ ۱۳۹۰/۶/۲۷ و با ظهر نویس مبایعه ‬نامه قدرالسهم آقای م.ن.(همسر خوانده) به خوانده منتقل و نامبرده به عنوان خریدار ششدانگ مورد معامله گردید. پس از تحویل مورد معامله به خریدار اولین چک از تعهدات نامبرده به شماره ۳۲۸۱۰۵ مورخ ۱۳۹۰/۹/۲۹ برگشت خورده و منجر به گواهی عدم پرداخت گردید که با مشکلات فراوان از سوی موکله وجه آن پرداخت شد. پیرو برگشت خوردن اولین چک از تعهدات خریدار با حضور طرفین در دفتر املاک تنظیم کننده مبایعه ‬نامه در تاریخ ۱۳۹۰/۱۰/۱۴ متمم مبایعه ‬نامه تنظیم گردید که طی آن ضمن اصلاح تاریخ چک‬های باقیمانده ثمن مقرر و تصریح شده است چنانچه هر یک از چک‬های ثمن به هر دلیل از سوی بانک مربوطه برگشت بخورد مبایعه ‬نامه خود بخود باطل و منفسخ می‌گردد و خریدار حق هیچ‌گونه ادعایی نداشته و ضمن پرداخت مبلغ سی درصد از کل ثمن معامله به عنوان خسارت به فروشنده می‌بایست ظرف یک‬ ماه مورد معامله را صحیح و سالم تحویل فروشنده (موکله) نماید. علی‬هذا نظر به‌ مراتب فوق و با در نظر گرفتن جمیع جوانب با توجه به اینکه شرط فسخ معامله که مورد توافق و تعهد طرفین در متمم مبایعه‬نامه بوده است محقق شده و چک دوم تعهدات خریدار نیز به شماره ۳۲۸۱۰۶ مورخ ۱۳۹۱/۳/۱۹ منجر به گواهی عدم پرداخت گردیده است لذا از دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر تأیید فسخ معامله مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ و محکومیت خوانده به تحویل مورد معامله به موکله در قبال دریافت ثمن پرداختی با احتساب کسر سی درصد از کل ثمن به عنوان خسارت قراردادی و کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.) دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع اظهارات و مدافعات وکلای طرفین و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه در آن، نظر به اینکه آپارتمان متنازع‬ فیه طی مبایعه‬ نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ به خوانده و همسر ایشان آقای م.ن. واگذار شده و ایجاباً و قبولاً صیغه عقد بیع را جاری و متعهد بر مفاد آن گردیده‌اند و این قرارداد بین متعاملین صحیحاً واقع گردیده و تنظیم سند عادی موصوف بین قصد در حکایت کامل طرفین در کمال صحت عقل و اراده کامل از مفاد و مندرجات آن می‌باشد و با توجه به اینکه مبیع به تصرف خریدار در آمده است وقوع عقد بیع بین متعاقدین محرز و مسلم است و قاعدتاً لازمه فسخ هر معامله این است که فسخ کننده به‌موجب قرارداد یا به‌موجب قانون حق فسخ داشته باشد آنچه از ظاهر قرارداد و متمم آن معلوم است حق فسخ برای طرفین پیش بینی نشده است و حق فسخ قانونی نیز ادعا و اثبات نشده است آنچه در متمم قرارداد توافق گردیده این است که چنانچه هر یک از چک‬های ثمن معامله مندرج در مبایعه‬نامه به هر دلیل از سوی بانک مربوطه برگشت بخورد این مبایعه خود بخود باطل و منفسخ گردیده و...... لذا بنا به‌ مراتب فوق اعلام فسخ از سوی خواهان طی اظهار نامه به شماره ۲۴۵۴۰ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۱۴ و اعمال حق فسخ بنا به شرح مذکور فاقد وجاهت قانونی بوده است چون آثار حقوقی بطلان یا ابطال و یا سلب اعتبار عقد متفاوت از آثار حقوقی فسخ می‌باشد بعبارت دیگر اثر فسخ از زمان اعمال فسخ است اما بطلان و ابطال اثر قهقرائی دارد و چون تصرفات خوانده نیز ناشی از وقوع عقد بیع است که فی‬مابین طرفین منعقد شده است و تا زمانی که دلیلی بر فسخ و یا سلب اعتبار آن ابراز و به اثبات نرسیده است استرداد مبیع نیز فاقد وجاهت قانونی است. علی‬هذا دادگاه بنا به‌ مراتب فوق دعوی خواهان در خصوص خواسته صدور حکم به تأیید فسخ بیع نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ و تحویل مورد معامله غیر موجه و مردود دانسته و حکم به رد آن صادر و اعلام می‌دارد و اما نظر به اینکه در بند ۴- ۵ قرارداد فی‬مابین طرفین مقرر شده در صورتیکه خریدار به هر عنوان از تعهدات خود استنکاف نماید ملزم به پرداخت سی درصد کل ثمن معامله به عنوان خسارت به فروشنده می‌باشد و چون تخلف خوانده به‌موجب گواهینامه عدم پرداخت ابرازی مربوط به چک‬هائی که بابت ثمن معامله پرداخت شده محرز و مسلم است و طرفین به‌موجب قانون مکلف به ایفاء تعهد به‌ موجب قراردادهای خصوصی می‌باشند. علی‬هذا دادگاه بنا به‌ مراتب فوق و با استناد به ماده ۱۰ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۰۲۷/۵۰۰/۰۰۰/۱ ریال بابت خسارات قراردادی عدم انجام تعهد و مبلغ ۲۰/۵۵۰/۰۰۰ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۲۵/۶۹۵/۰۰۰ریال بابت حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه مربوط به مرحله بدوی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد و خواسته مازاد بر محکوم‬به محکوم به رد است. رأی صادره حضوری است ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران - ملکی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در این پرونده تجدیدنظرخواهی خانم ن.س. با وکالت آقای م.م. از یک طرف نسبت به آن بخش از دادنامه شماره ۷۲۷ مورخ ۱۳۹۲/۹/۲۳ صادره از شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران است که به‌ موجب آن حکم به رد دعوی تأیید فسخ بیع نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ و تحویل مورد معامله صادر شده و از طرف دیگر تجدیدنظرخواهی خانم س.غ. نسبت به بخش دیگر آن دادنامه در مورد محکومیتش به پرداخت مبلغ ۰۲۷/۵۰۰/۰۰۰/۱ ریال بابت خسارت قراردادی عدم انجام تعهد به علاوه هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق خانم ن.س. می‌باشد. به دلالت محتویات متمم مبایعه ‬نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ به تاریخ ۱۳۹۰/۱۰/۱۴ بین طرفین فوق مقرر گردیده چنانچه هریک از چک‬های صادره بابت ثمن معامله مندرج در مبایعه‬نامه به هر دلیلی برگشت بخورد، مبایعه ‬نامه خود بخود منفسخ گردیده و خریدار طی یک ماه عین مورد معامله را تحویل فروشنده نماید و سی درصد کل ثمن معامله به عنوان خسارت به فروشنده پرداخت و از ثمن پرداختی خریدار کسر شود و خانم ن.س. به سبب برگشت دو فقره از چک‬های مذکور و تحقق شرط انفساخ صدور حکم به فسخ مبایعه‬ نامه و تحویل مورد معامله را تقاضا نموده است لیکن در ستون خواسته در توصیف صحیح خواسته و بکارگیری عبارت حقوقی صحیح منطبق با موجب انحلال معامله (انفساخ) عبارت تأیید «فسخ» را بکار برده است و دادگاه به این جهت بدون توجه به سبب انحلال که اساس دعوی بر آن استوار است چون جهتی برای فسخ را احراز نکرده و به اعتبار تفاوت آثار فسخ و بطلان حکم به بطلان دعوی در بخش‬های مورد تجدیدنظرخواهی صادر نموده است. اینک دادگاه با عنایت به مجموع اوراق و مستندات طرفین در پرونده و مدافعات آنان اولاً: تجدیدنظرخواهی خانم ن.س. با وکالت آقای م.م. را موجه و وارد تشخیص و دادنامه تجدیدنظر خواسته در حکم به رد خواسته‌های فوق‌الذکر را قابل تأیید نمی‌داند چرا که سبب انحلال معامله در دادخواست و جلسه دادرسی تشریح و شرط فاسخ مقرر در نوشته عادی مورخ ۱۳۹۰/۱۰/۱۴ به عنوان متمم مبایعه‬ نامه بوده و اشتباه وکیل تجدیدنظرخواه در استعمال عبارت حقوقی منطبق با این جهت انحلال باعث تغییر مبنا و اساس دعوی و سبب مذکور نمی‌گردد مضافاً با عمل شرط فاسخ در پی عدم پرداخت وجه چک‬ها و منتهی شدن دو فقره چک که بابت پرداخت بهاء مورد معامله تحویل شده به گواهی عدم پرداخت از بانک محال‬علیه معامله منفسخ و ساختمان اعتباری عقد منحل شده است و اقدام تجدیدنظرخواه در ارسال اظهارنامه اقدامی اضافی و تأثیری در مقام نداشته و تغییری در انحلال عقد که قبلاً با عمل شرط فاسخ حاصل شده، ندارد. بنابراین استدلال دادگاه نخستین که بدون عنایت به مستند دعوی و مبنای دعوی و صرفاً به اعتبار الفاظ بکار رفته به عنوان خواسته انشاء یافته مخدوش و با لحاظ انحلال عقد، استرداد مورد معامله در حدود توافق طرفین خالی از اشکال بوده است. دادگاه به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی و مواد ۳۵۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض آن بخش از دادنامه تجدیدنظر خواسته که در رد دعوی دو عنوان مذکور صادر شده، حکم به تأیید انفساخ مبایعه ‬نامه شماره ۹۲۸۶۰۲ مورخ ۱۳۹۰/۵/۶ و محکومیت تجدیدنظرخوانده به استرداد مبیع یک دستگاه آپارتمان طبقه سوم شمالی جزء پلاک... فرعی از ۷۲ اصلی بخش ۱۱ تهران در قبال مسترد داشتن مبلغ ثمن پرداختی پس از وضع و کسر خسارت قراردادی (وجه التزام مورد حکم در بخش دیگر دادنامه تجدیدنظر خواسته) و مبلغ ۵/۵۸۳/۵۰۰ ریال هزینه دادرسی در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می‌دارد. ثانیاً: با عنایت به مفاد توافق طرفین و حصول شرایط انحلال و انفساخ معامله به جهت تخطی تجدیدنظرخواه دیگر خانم س.غ. از پرداخت و تأمین وجه چک‬ها و ممانعت از حصول شرایط صدور گواهی عدم پرداخت و برگشت آن‬ها، محکومیت به پرداخت وجه التزام قراردادی را خالی از اشکال تشخیص و به جهت عدم انطباق تجدیدنظرخواهی با هیچ‬یک از جهات مقرر در ماده ۳۴۸ قانون اخیرالذکر ضمن رد تجدیدنظرخواهی و اصلاح دادنامه تجدیدنظر خواسته به دلالت ماده ۳۵۱ آن قانون در مورد محکومیت به پرداخت حق‌الوکاله وکیل به دو میلیون ریال، آن را در این بخش تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

قیصری - حاجی حسنی