هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/9702300 شماره دادنامه:9909970906011372 تاریخ: 19/11/99
شاکی: محمد ایوتوند
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر بهارستان
موضوع شکایت و خواسته: ابطال عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم، عوارض حق بازدید و کارشناسی از تعرفه سال 95
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر بهارستان به خواسته ابطال عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم، عوارض حق بازدید و کارشناسی از تعرفه سال 95 به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است. متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
ردیف
گروه ساختمانی
تعداد طبقات
مهلت پیشنهادی زمان پروانه ساختمانی
1
تا 600 متر مربع زیربنا
1 و 2 سقف
1 سال تا شروع عملیات ساختمانی + 12 ماه مهلت پروانه ساختمانی و اعتبار پروانه 5 سال می‌باشد
2
600 تا 2000 متر مربع زیربنا
3 و 4 و 5 سقف
3
2000 تا 5000 متر مربع زیربنا
6 و 7 و 8 سقف
1 سال تا شروع عملیات ساختمانی + 18 ماه مهلت پروانه ساختمانی و اعتبار پروانه 5 سال می‌باشد
4
بیش از 5000 متر مربع زیربنا
10 سقف و بالاتر
1 سال تا شروع عملیات ساختمانی + 24 ماه مهلت پروانه ساختمانی و اعتبار پروانه 5 سال می‌باشد
تبصره 1: شهرداری مکلف است کلیه موارد فوق را در ضمیمه پروانه ساختمانی به مالک ابلاغ نماید.
تبصره 2: یک سال مدت زمان شروع عملیات ساختمانی از زمان ارائه گزارش توسط مهندس ناظر سازه قابل محاسبه می‌باشد در غیر این صورت نیازمند تمدید پروانه ساختمانی می‌باشد.
تبصره 3: ملاک عمل مهلت پروانه ساختمانی بر اساس گروه ساختمانی یا تعداد طبقات جدول فوق، هر کدام که مهلت بیشتری داشته باشد ملاک عمل خواهد بود.
تبصره 4: عملیات ساختمانی شروع شده باشد و قبل از اتمام مهلت مندرج در پروانه اقدام به تمدید نموده باشد صرفاً عوارض نوسازی یا سطح شهر و هزینه کارشناسی وصول گردد.
تبصره 5: برای تمدید پروانه ساختان‌هایی که اعتبار قانونی آنها بر اساس مهلت مندرج در جدول فوق به اتمام رسیده باشد و عملیات ساختمانی شروع نشده باشد، ما به التفاوت کلیه عوارض صدور پروانه ساختمانی وصول گردد.
تبصره 6: منظور از شروع عملیات ساختمانی اجرای فوندانسیون و ارائه گزارش مهندس ناظر می‌باشد.
تبصره 7: مالک مکلف است شروع عملیات ساختمانی را با تایید مهندس ناظر به شهرداری ارائه نماید. در غیر این صورت عواقب قانونی ناشی از عدم اطلاع، متوجه مالک می‌باشد.
تبصره 8: مالکین دارای پروانه ساختمانی که بعد از مهلت پروانه شروع به ساخت نمایند برابر ضوابط مشمول طرح پرونده در کمیسیون ماده صد می‌باشند.
تبصره 9: کلیه پروانه ها بعد از اعتبار 5 سال منتفی نشده و در صورت تقاضا مالک، پروانه برابر ضوابط جدید شهرسازی با دریافت مابه التفاوت صادر خواهد شد.
عوارض مازاد بر تراکم
ماده واحده:
به استناد تبصره یکم (1) ذیل ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و چگونگی برقراری و وصول عوارض و سایر وجوه از تولیدکنندگان 22/10/1381 مجلس شورای اسلامی ایران که به تاریخ 25/10/1381 به تایید شورای نگهبان قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران رسیده، به منظور تامین اعتبار لازم جهت اجرای پروژه های عمرانی خدماتی و همچنین ایجاد همخوانی لازم بین سیاست وصولی عوارض تراکم و سرانه های خدماتی مورد نیاز از محل وصول عوارض تراکم ساختمانی در حد ضابطه طرح تفصیلی و مازاد بر اساس رای کمیسیون ماده 5 به شهرداری اجازه داده می‌شود طبق تباصر ذیل اقدام به وصول عوارض تراکم نماید
نوع کاربری
پیشنهادی سال 1395
ملاحظات
مسکونی پس ازآرای کمیسیون ماده صد
زیرزمین
K = 8
نکته: در زمان صدور پروانه عوارض مازاد بر تراکم بناهای مسکونی به شرح ذیل محاسبه و وصول خواهد شد.
از تراکم 60% تا 120%: K = 15
از تراکم 120% تا 180%: K = 25
از تراکم 180% تا 240%: K = 35
K × P × S
S = مساحت مربوط به افزایش تراکم
P = آخرین قیمت منطقه بندی موضوع ماده 64
K = ضریب املاک با کاربریهای مختلف
همکف
K = 13
اول و دوم
K = 25
سوم و چهارم
K = 25
تجاری
زیر زمین
K = 15
همکف
K = 20
نیم طبقه و انباری
K = 8
طبقه اول به بالا
K = 12
آموزشی، خدماتی و ورزشی و فرهنگی هنری گردشگری
زیرزمین
K = 6
همکف، اول و دوم
K = 8
سوم و بالاتر
K = 10
اداری
زیر زمین
K = 6
همکف، اول و دوم
K = 8
سوم و بالاتر
K = 10
صنعتی
همکف
K = 8
نیم طبقه و انباری
K = 6
تبصره 1: در صورت تخلف مازاد بر تراکم (مغایر با پروانه) و صدور رای ابقا بنا از طریق کمیسیون ماده صد علاوه بر جرایم تعیین شده عوارض فوق محاسبه و وصول خواهد شد.
تبصره 2: در بناهای مازاد بر تراکم 240% (بیشتر از چهار طبقه مفید) به ازای هر طبقه افزایشی معادل 30% نسبت به ضرایب تعیین شده در جدول فوق افزوده خواهد شد.
تبصره 3: در خصوص املاکی که با نظر شهرسازی شرایط صدور پروانه ساخت را با تراکم بیش از 60% سطح اشغال (پیشروی) با هر نوع کاربری اعم از پارکینگ، انباری، مسکونی و... دارند علاوه بر عوارض قانونی مبالغی به عنوان فروش مازاد بر تراکم تا طبقه دوم روی پیلوت 30P و برای طبقات بالاتر 40P در زمان صدور پروانه اخذ خواهد شد و در خصوص املاکی که با کاربری صنعتی و کارگاهی با تراکم بیشتر از 25% سطح اشغال پروانه صادر می‌گردد علاوه بر عوارض قانونی مبلغی معادل 30P اخذ خواهد شد.
تبصره 4: چنانچه در زمان محاسبه عوارض مازاد بر تراکم طبق فرمولهای فوق مبلغ محاسبه شده رقمی بیش از سه میلیون ریال باشد همان مبلغ سه میلیون ریال به ازای هر متر مربع لحاظ خواهد شد.
تبصره 5: کلیه بناهایی که در حریم شهر احداث می‌شوند، به دلیل عدم وجود ضوابط در طرح تفصیلی به صورت مازاد بر تراکم محاسبه و وصول خواهند شد.
تبصره 6: به دلیل کمبود سرانه های ورزشی، آموزشی، فرهنگی و هنری در سطح شهر و ترغیب شهروندان به ایجاد فضاهای مذکور عوارض جدول فوق (عوارض مازاد بر تراکم) به صورت رایگان لحاظ می‌شود.
تبصره 7: بناهایی که بر اساس ضوابط طرح تفصیلی منجر به صدور پروانه می‌گردد در صورت احداث مازاد بر پروانه صادره به میزان بناهای مازاد بر پروانه مشمول عوارض فوق می‌گردد.
حق بازدید و کارشناسی
در خصوص آندسته از املاک که با گزارش واحد کنترل و نظارت شهرداری و سایر دستگاه های اجرایی بدون مراجعه مالک یا ذینفع منجر به بازدید فنی می‌شود عوارض متناسب با مبالغ فوق به عنوان بدهی در پرونده درج می‌گردد تا نسبت به وصول آن اقدام لازم به عمل آید.
تبصره 1: عوارض حق کارشناسی توسط شهرداری به منظور بررسی و پاسخ استعلامهای دریافتی در داخل محدوده قانونی مصوب شهر به شرح جدول ذیل محاسبه و وصول گردد.
ردیف
موضوع کاربری
عرصه هر متر مربع
اعیانی هر متر مربع
1
مسکونی
500/1 ریال
2000 ریال
2
تجاری، اداری صنعتی و سایر
000/1 ریال
500/1 ریال
تبصره 2: عوارض حق کارشناسی توسط شهرداری به منظور بررسی و پاسخ استعلامهای دریافتی در داخل محدوده شهر با هر نوع کاربری و حوزه استحفاظی برای زمینهای بالای 1000 متر مربع مبلغ 000/000/2 وصول گردد.
تبصره 3: چنانچه برای املاکی در یک روز چند استعلام و یا کارشناسی نیاز باشد هزینه یک کارشناسی قابل محاسبه و وصول است و ضمناً در صورتی که مالک هیچ گونه جوابیه استعلامی از شهرداری اخذ ننموده و نیاز به بازدید مجدد باشد همان یکبار محاسبه و وصول خواهد شد.
تبصره 4: به شهرداری اجازه داده می‌شود بابت فروش نقشه هوایی مبلغ 000/200 ریال در زمان تشکیل پرونده نسبت به وصول آن اقدام نماید.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
عوارض خدمات آماده سازی:
مغایر بند 1 ماده 55 قانون شهرداری و دادنامه شماره 1151 مورخ 10/11/96 هیات عمومی
ماده واحده عوارض بهره برداری در کاربری غیرمرتبط:
دادنامه شماره 1400 مورخ13/6/1397 هیات عمومی
عوارض تمدید پروانه:
دادنامه شماره 1177 مورخ 17/11/96 هیات عمومی
عوارض بر معاملات نقل و انتقال املاک:
دادنامه 198 مورخ 17/2/98 هیات عمومی
عوارض کارشناسی و فروش نقشه:
طبق ماده 50 و 59 قانون مالیات بر ارزش افزوده وضع عوارض بر درآمدهای ماخذ مالیات ممنوع است.
دادنامه شماره 664 مورخ 27/8/91
عوارض پذیره علاوه بر ماده واحده عوارض مازاد تراکم پایه:
از مصادیق عوارض مضاعف است و به استناد دادنامه 1922 مورخ 11/10/97 عوارض مضاعف ممنوع است.
عوارض مازاد بر تراکم پایه (ماده واحده عوارض مازاد بر تراکم پایه)
دادنامه شماره 848 مورخ 11/12/1387
لایحه جوابیه ای از سوی طرف شکایت واصل نگردیده است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق اعضاء حاضر و یا بیش از سه چهارم اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی:
1- طبق تبصره 2 ماده 29 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال 1347 در پروانه های ساختمانی که از طرف شهرداری ها صادر می‌شود باید حداکثر مدتی که برای پایان یافتن ساختمان ضروری است قید گردد و کسانی که در میدان ها و معابر اصلی شهر اقدام به ساختمان می کنند باید ظرف مدت مقرر در پروانه ساختمان خود را به اتمام برسانند و در صورتی که تا دو سال بعد از مدتی که برای اتمام بنا در پروانه قید شده باز هم ناتمام بگذارند عوارض مقرر در این قانون به دو برابر افزایش یافته و از آن به بعد نیز اگر ساختمان همچنان ناتمام باقی بماند برای هر دو سالی که بگذرد عوارض به دو برابر ماخذ دو سال قبل افزایش خواهد یافت تا به 4 درصد بالغ گردد ابنیه ناتمام که از طرف مقامات قضایی توقیف شده باشد مشمول این ماده نخواهد بود.
2- طبق بند16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با درنظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود ازجمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده و درتبصره یک ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها طبق بند ب رای شماره 79 - 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و نظر به اینکه جرایم مندرج در تبصره های ماده صد قانون شهرداری در واقع و نفس الامر به منزله مجازات تخلفات ساختمانی مورد نظر مقنن بوده و انواع گوناگون عوارض قانونی در حقیقت از نوع حقوق دیوانی ناشی از اعمال مجاز محسوب می‌شود و آراء شماره 587 مورخه 25/11/1383 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری موید آن می‌باشد.
3- طبق بند 26 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن با رعایت آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداری از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرهاست و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1385، وضع عوارض محلی جدید با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و در بند 6 رای شماره 1394 ال 1396 - 4/10/1397 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تعیین عوارض برای ارائه خدمات کارشناسی و بازدید مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده است. بنابراین عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم، عوارض حق بازدید و کارشناسی از تعرفه شهرداری بهارستان از مصوبه 217 مورخ 29/10/94 شورای اسلامی شهر بهارستان مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است./ت
جواد جباری - رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری