تاریخ نظریه: 1403/02/18
شماره نظریه: 7/1402/981
شماره پرونده: 1402-76-981ح
استعلام:
با توجه به آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 صادر شده از سوی هیات عمومی دیوان عالی کشور متضمن مسئولیت مدنی ناشی از مستحق‌للغیر در آمدن مبیع، چنانچه مشتری به عنوان مالک بخش قابل توجهی از ثمن معامله را در حق فروشنده، پرداخت کرده باشد و مطابق شروط مندرج در قرارداد، استحقاق فروشنده به دریافت بخش دیگر از ثمن معامله منوط به حضور بایع در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی مالکیت باشد و مشتری با دریافت چک تضمین شده معادل بخش باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی حاضر شود؛ اما به علت مستحق‌للغیر درآمدن ملک و عدم حضور فروشنده، تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار مقدور نباشد و خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
الف) آیا عدم پرداخت فعلی بخش باقیمانده ثمن معامله تاثیری در ضمان فروشنده از جهت پرداخت کل قیمت و ارزش روز ملک مورد معامله دارد؟ به عبارت دیگر، آیا به تناسب عدم پرداخت بخشی از ثمن معامله به هر دلیل توسط خریدار، کاهش مسئولیت فروشنده به پرداخت کل ارزش روز ملک مورد معامله امکانپذیر است؟
ب) چنانچه عدم پرداخت مانند فرض سوال منتسب به فعل فروشنده باشد؛ آیا در کاهش مسئولیت فروشنده در پرداخت کل ارزش روز ملک مورد معامله به مشتری از جهت ضمان قهری ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن آن ملک موثر است؟
ج) در هر دو حالت فوق در صورت مثبت بودن پاسخ، مقدار و میزان این کسر تابع چه ملاکی است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف، ب و ج- در آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به مستحق‌للغیر بودن مبیع (فساد بیع) مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است؛ دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است و چنانچه وی بخشی از ثمن را به هر دلیلی پرداخت نکرده باشد، محاسبه این بخش از غرامت و محکومیت بایع به پرداخت آن منتفی است.