تاریخ نظریه: 1399/06/03
شماره نظریه: 7/99/402
شماره پرونده: 99-76-402ح
استعلام:
طبق مواد 478 الی 483 و ماده 496 قانون مدنی چنانچه مورد اجاره معیوب باشد یا به واسطه حوادث کلا یا بعضا تلف شود آیا حسب مورد قابلیت فسخ و انفساخ و بطلان دارد؟ آیا بروز شرایط غیر قابل پیش بینی مثل آنفولانزای مرغی که مانع جوجه‌ریزی در مرغداری استیجاری شود یا بیماری کرونا که مانع فعالیت در محل اجاره شود و اموری از این قبیل نیز مانند عیب و تلف مورد اجاره هستند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، به نحو اطلاق نمی‌توان شیوع بیماری کرونا یا آنفولانزای مرغی و دیگر موارد مشابه و آثار این پدیده‌ها بر اجرای تعهدات قراردادی را مشمول عنوان و نهاد فورس‌ماژور یا قوه‌قاهره دانست؛ به‌نحوی‌که بر حسب نوع و ماهیت قراردادها و شروط ضمن آن و اراده طرفین عقد بر اجرا یا عدم اجرای آن، وضعیت متفاوت است که احراز آن مستلزم رسیدگی قضایی است.
ثانیاً، احکام مقرر در مواد 478 تا 483 قانون مدنی و ماده 496 همین قانون ناظر بر عیب یا تلف کل یا بعض مورد اجاره و تأثیر آن بر عقد اجاره حسب مورد از حیث قابلیت فسخ، انفساخ و یا بطلان این عقد است و قابل تسری به فرض سوال یعنی شیوع بیماری کرونا یا آنفولانزای مرغی و نظایر آن و در نتیجه مقدور نبودن انجام یا تداوم فعالیت مرغداری و در واقع فراهم نبودن استیفای از مورد اجاره نیست؛ زیرا عیب و یا تلفی بر عین مستأجره (مکان استیجاری جهت مرغداری) وارد نشده است و صرفاً به سبب بروز چنین عوامل و شرایطی انجام فعالیت مرغداری حسب مورد غیرمقدور و یا با دشواری، تأخیر و یا توقف مواجه شده است.