تأثیر حق فسخ فروشنده قرار داد اولیه بر قرار دادهای ثانویه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1395/07/11
برگزار شده توسط: استان البرز/ شهر کرج

موضوع

تأثیر حق فسخ فروشنده قرار داد اولیه بر قرار دادهای ثانویه

پرسش

اعمال حق فسخ توسط فروشنده قرارداد اولیه برقرار داد های منعقده توسط خریدار (قرارداد ثانویه و...) چه تاثیری دارد ؟

نظر هیئت عالی

با توجه به مواد 454، 455، 460، 500 و 363 قانون مدنی و مواد 33 و 39 قانون ثبت، اعمال حق فسخ ناشی از خیار شرط، بیع شرط و معامله با حق استرداد با سایر خیارات و شروط متفاوت است؛ زیرا در سه مورد مذکور مالکیت خریدار متزلزل است و در موارد مذکور قانونگذار ضمانت اجرای بی‌اعتباری و باطل بودن قراردادهای مخالف حقوق فروشنده اولیه را پیش‌بینی کرده است؛ لیکن در سایر موارد، فسخ موجب بطلان قرارداد ثانویه نمی‌باشد و با فسخ معامله اول، بدل باید داده شود؛ بنابراین نظریه اتفاقی با توضیح مذکور مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

با توجه به اصل نسبی بودن قرارداد و اصل صحت معاملات اصولا قراردادهای ثانویه و... صحیح تلقی می‌شوند و اعمال فسخ توسط فروشنده قرارداد اولیه تاثیری نسبت به قراردادهای بعدی نخواهد داشت لیکن در توضیح این موضوع می بایست مابین خیارات قانونی و خیارات ناشی از قرارداد،خیار شرط و بیع شرط، قایل به تفکیک شد؛ بدین شرح که حسب ماده 363 قانون مدنی علی الاصول وجود حق خیار مانع انتقال ملک تلقی نمی گردد، مگر اینکه خیارات مربوط به بیع شرط یا خیار شرط باشند (مواد 460، 454، 455 از قانون مدنی) نتیجه اینکه اعمال خیار فسخ توسط فروشنده اولیه تاثیری نسبت به قراردادهای ثانویه ندارد مگر اینکه خیار فسخ فروشنده اولیه از نوع خیار شرط یا بیع شرط باشد زیرا در چنین قراردادهایی نوعی مالکیت متزلزل برای خریدار پدید می آید و نامبرده در نقل و انتقالات بعدی می بایست ملاحظه حق فسخ فروشنده را نماید.