هیات تخصصی شوراهای اسلامی
کلاسه پرونده:ه- ع/ 9701931 و 9802223
شماره دادنامه: 140009970906010019
تاریخ: 21/1/1400
شاکی: آقای احد غمخوار قراملکی و آقای علیرضا ذکاوتی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تبریز
موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده 18 تحت عنوان سهم شوارع و خدمات عمومی از تفکیک عرصه و افراز به استثناء تبصره 3 و ماده 24 تحت عنوان سهم استفاده از ارزش اقتصادی و مزایای کاربری های جدید بر اساس طرح های شهری به استثناء (5-24) از تعرفه سال 1397
شاکیان ابطال ماده 24 تحت عنوان سهم استفاده از ارزش اقتصادی و مزایای کاربری های جدید بر اساس طرح های شهری به استثناء (5-24) از تعرفه سال 1397 و آقای احمد غمخوار قراملکی علاوه بر ابطال ماده 24، ابطال ماده 18 تحت عنوان سهم شوارع و خدمات عمومی از تفکیک عرصه و افراز به استثناء تبصره 3 را نیز درخواست کرده است و به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
ماده 18- سهم شوارع و خدمات عمومی از تفکیک عرصه و افراز
به استناد تبصره 3 اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها سهم تفکیک و افراز و سهم خدمات عمومی و سرانه شوارع در عرصه های بیشتر از 500 متر مربع برابر جدول زیر از عرصه به شهرداری اختصاص خواهد یافت. ضمناً در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند معادل قیمت آن را با ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
جدول شماره 22 - سهم تفکیک عرصه
ردیف
درصد سهم شوارع تامین شده در محل (x)
درصد سهم خدمات عمومی شهر
ردیف
درصد سهم شوارع تامین شده در محل (x)
درصد سهم خدمات عمومی شهر
1
X ≥ 25
7
8
14 > x ≥ 12
14
2
25 > x ≥ 23
8
9
12 > x ≥ 10
15
3
23 > x ≥ 21
9
10
10 > x ≥ 8
16
4
21 > x ≥ 20
10
11
8 > x ≥ 6
17
5
20 > x ≥ 18
11
12
6 > x ≥ 4
18
6
18 > x ≥ 16
12
13
4 > x ≥ 2
19
7
16 > x ≥ 14
13
14
2 > x ≥ 0
20
تبصره 1 - تفکیک قطعات زیر 500 متر مربع از پرداخت سهم این ماده معاف بوده و برای قطعات بالای 500 متر مربع می باید در پرداخت سهم این ماده، میزان معافیت 500 متر مربع رعایت گردد.
مثال: برای نحوه محاسبه سهم شهرداری از تفکیک و افراز عرصه
مثال 1: اگر عرصه ملکی به میزان 850 متر مربع بوده باشد و مالک درخواست تفکیک و افراز بنماید و هیچگونه عقب کشی و الحاق به شوارع برابر ضوابط شهرسازی لازم نباشد. سهم شهرداری برابر قیمت گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری که ارزش هر متر مربع عرصه را مبلغ 000/000/10 ریال تعیین نموده است به شرح زیر محاسبه و اخذ خواهد شد.
مساحت باقی مانده پس از کسر معافیت 350 = 500 (سقف معافیت) - 850 (عرصه ملک)
مساحت سهم شهرداری 70 = 20% × 350
ارزش ریالی سهم شهرداری 000/000/70 = 000/000/10 × 70
مثال 2: عرصه ملک 4850 متر مربع درخواست تفکیک و افراز شده است و هیچ گونه عقب کشی و الحاق به شوارع ندارد و قیمت عرصه آن مبلغ 000/000/15 ریال می‌باشد.
مساحت باقی مانده پس از کسر معافیت 4350 = 500- 4850
مساحت سهم شهرداری 870 = 30% × 4350
ارزش ریالی سهم شهرداری 000/000/050/13 = 000/000/15 × 870
تبصره 2 - در ارتباط با تقاضای تفکیک و افراز عرصه در کلیه کاربری های شهری رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی الزامی است.
تبصره 3 - اسناد مالکیتی که بعد از تاریخ21/4/1365 (تاریخ اصلاح ماده 147 و 148 قانون ثبت و اسناد) بدون استعلام از شهرداری از طریق اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و می‌شوند در صورتی که قبلاً عوارض تفکیک و سهم شهرداری را پرداخت نکرده باشند مشمول پرداخت سهم مندرج در این ماده می‌باشند.
تبصره 4 - چنانچه ملکی به دو یا چند قطعه بر اثر عبور خیابان، عبور لوله های آب رسانی و گاز و همچنین با عبور دکل ها و تیرهای برق و مانند آن ها با حفظ کاربری تقسیم گردد تفکیک قهری تلقی و سهم تفکیک شامل نمی شود.
تبصره 5 - برای حفظ باغات در وضع موجود هیچ گونه عوارضی اخذ نخواهد شد ولی در صورت رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و قانون حفظ گسترش فضای سبز از نظر تفکیک و افراز برای اراضی مشجر و مزروعی در کاربری موجود، یک برابر ارزش معاملاتی (p) عوارض عرصه محاسبه و وصول خواهد شد.
تبصره 6- تفکیک جای ترانس برق و ایستگاه تقلیل فشار گاز و الحاق قسمتی از یک ملک به ملک دیگر شامل سهم تفکیک عرصه نیست.
ماده 24- سهم استفاده از ارزش اقتصادی و مزایای کاربری های جدید بر اساس طرح های شهری
1-24- با در نظر گرفتن ارزش اضافه شده ناشی از تغییر کاربری صورت گرفته در اجرای طرح تفصیلی جدید و یا سایر طرح ها و مصوبات برای املاک فاقد اعیانی یا دارای اعیانی، سهم تغییر کاربری برابر جدول، بند و تبصره های زیر و در زمان صدور گواهی های معامله، عدم خلاف، پایان کار، پروانه ساختمانی و سایر مجوزهای احداث قابل اخذ خواهد بود.
جدول شماره 26 - سهم ناشی از تغییر کاربری به غیر تجاری به ازا هر متر مربع از عرصه
ردیف
سابقه نوع زمین یا نوع سند
کاربری قبلی
کاربری فعلی بر اساس طرح تفصیلی جدید
ضریب P به ازای هر متر مربع
1
عمومی و یا بایر مسکونی
عمویم یا خیلی کم
مسکونی
2
2
مزروعی - باغ
عمویم یا خیلی کم
مسکونی
7
3
مزروعی - باغ
فضای سبز
مسکونی
7
4
مزروعی - باغ
فضای سبز یا خیلی کم
غیر مسکونی (عمومی)
3
5
مزروعی - باغ
فضای سبز یا خیلی کم
کارگاهی
7
6
بایر مسکونی - کارگاهی
کارگاهی
مسکونی
3
7
بایر مسکونی
فضای سبز
کارگاهی
3
8
بایر مسکونی
عمومی
کارگاهی
5/1
9
مزروعی - باغ
کارگاهی
مسکونی
6
10
مزروعی - باغ
عمومی
کارگاهی
4
11
مزروعی - باغ
عمومی - فضای سبز
توریستی تفریحی
بدون اخذ سهم شهرداری
12
بایر مسکونی
عمومی - فضای سبز
توریستی تفریحی
بدون اخذ سهم شهرداری
13
مزروعی - باغ
عمومی
عمومی
بدون اخذ سهم شهرداری
تبصره 1: چنانچه ارزش ملک اشخاص حقیقی بر اساس طرح های شهری تقلیل یابد مطابق با عکس جدول فوق نسبت به جبران آن توسط ارگان مربوطه اقدام خواهد شد.
تبصره 2: چنانچه واحد مسکونی اشخاص حقیقی به کاربری عمومی نظیر فضای سبز و... تغییر یابد تملک با کاربری قبلی (بهای قبلی) خواهد بود.
1-1-24- در صورتی که ملکی قبل از سال 1358 دارای کاربری مسکونی بوده و بعداً به دلیل نیاز ارگان ها و شهرداری و یا طبق طرح های موضعی مصوب به کاربری های عمومی تبدیل شده و مجدداً بدون انجام معامله در طرح جدید به کاربری اولیه قبل از سال 1358 بر می گردند این امر تبدیل کاربری ملک به حالت اولیه محسوب و سهم موضوع این ماده شامل آن ها نمی گردند.
2-1-24- آن دسته از املاکی که بدون مراجعه به شهرداری برای آن ها از طریق اداره ثبت اسناد و املاک سند صادر و تغییر کاربری در آن املاک صورت گرفته باشد مشمول عوارض این ماده خواهد بود.
3-1-24- برابر بند (د) ماده یک آیین‌نامه قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال 1389 باغ به محلی اطلاق می‌شود که حداقل یکی از مشخصات زیر را داشته باشد.
الف) سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر و باغ عمارت.
ب) سابقه رای دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
ج) محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند.
د) محل هایی که به تشخیص کمیسیون ماده 7 آیین‌نامه قانون حفظ و گسترش باغ شناخته می‌شوند.
4-1-24- سندهایی که به عنوان خانه باغچه با مساحت کمتر از 500 متر مربع باشد به عنوان خانه تلقی شده و مشمول ردیف مسکونی در جدول فوق خواهد بود ولی برای خانه باغچه هایی با مساحت 500 متر مربع و بیشتر مطابق ردیف یک بند (د) ماده یک آیین‌نامه قانون حفظ و گسترش از طریق کمیسیون ماده 7 همان آیین‌نامه اقدام می‌گردد.
2-24- سهم تغییر و تثبیت کاربری عرصه به تجاری:
الف - سهم تغییر کاربری عرصه مسکونی به تجاری و خدماتی معادل 30 درصد ارزش روز تجاری و خدماتی عرصه محاسبه خواهد شد.
ب- سهم تغییر کاربری عرصه فضای سبز - زراعی و یا باغات به تجاری و خدماتی معادل 40 درصد ارزش روز تجاری و خدماتی عرصه محاسبه خواهد شد.
ج- سهم تغییر کاربری عرصه از سایر کاربری ها (به غیر از کاربری های ذکر شده در بند (الف) و (ب) فوق) به تجاری و خدماتی معادل 35 درصد ارزش روز تجاری و خدماتی عرصه خواهد شد.
1-2-24- در مورد املاکی که عوارض تغییر کاربری آن برابر 24-2 فوق برای عرصه محاسبه و وصول شده و ملک دارای اعیانی است در صورت درخواست تبدیل اعیانی به استفاده غیر مسکونی مطابق کاربری، عوارض آن تا تراکم 120 درصد برابر بند 10-3 ماده 10 عوارض پذیره و برای بیش از 120 درصد یاد شده، عوارضی بر مبنای 35 درصد قیمت تقویم روز محاسبه و وصول خواهد شد.
2-2-24- املاکی که در وضع موجود دارای اعیانی تجاری و کارگاهی مجاز می‌باشند یا با پرداخت عوارض و جرائم تعیین شده قانونی می‌گردد و کاربری عرصه آن به تجاری و یا کارگاهی تغییر یافته است در حد اعیانی تجاری و کارگاهی موجود شامل عوارض تغییر کاربری نیست.
3-24- در صورتی که در سنوات گذشته از ملکی عوارض ورود به محدوده دریافت و اعیانی آن ها تعیین تکلیف شده باشد و مطابق طرح تفصیلی جدید در آن ملک تغییر و یا تثبیت کاربری صورت گیرد، صرفاً 30 درصد عوارض موضوع همین ماده محاسبه و وصول خواهد شد.
4-24- اگر مالک از پرداخت عوارض این ماده خودداری نموده و درخواست تبدیل کاربری جدید به کاربری قبلی را داشته باشد با تسلیم تقاضای کتبی و سپردن تعهد محضری مبنی بر سلب ایراد و اعتراض بعدی از خود، مراتب از سوی شهرداری به کمیسیون ماده 5 برای اعاده به کاربری قبلی ارجاع خواهد شد.
5-24- در صورتی که اعیانی های احداثی در کاربری های غیر مربوطه در حریم شهر از طریق کمیسیون های ماده 100 و ماده 99 تثبیت بنا شوند عوارض عرصه آن با مد نظر قرار دادن نوع استفاده و تثبیت بنا بر اساس این ماده اخذ خواهد شد. بدیهی است باغات که در آن خانه باغ یا دیوار کشی و فنس کشی تثبیت می‌گردد برابر قانون حفظ و گسترش، در حالت باغ حفظ خواهد شد شامل عوارض این بند نیست.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: مصوبه مورد شکایت مغایر با ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و مواد 150 و 154 قانون ثبت و ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و آراء هیات عمومی به شماره های 59-1356 - 17/12/95 و 731 - 2/8/96 و 327 - 25/2/97 و 328 - 25/2/97 هیات عمومی دیوان عدالت اداری است، لذا تقاضای ابطال آن می‌گردد.
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی کلانشهر تبریز به موجب لایحه شماره 5846-5/ش/ت مورخ 29/11/1397 به طور خلاصه توضیح داده است که:
مصوبه مورد نظر در راستای تبصره 3 ماده 101 قانون اصلاحی قانون شهرداری و بند 16 ماده 71 قانون موسوم به شوراها و رای شماره 786 - 9/8/96 هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. لذا تقاضای رد شکایت می‌گردد.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.
رای هیات تخصصی
1- طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387، وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: « عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد. » همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 - 9/5/1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی ازتغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است.
2- طبق تبصره 3 ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها مصوب 1390 در اراضی با مساحت بیشتر از 500 متر مربع که دارای سند 6 دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25 %) و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد (25 %) از باقی مانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید و با توجه به بند ه- رای شماره 215 الی 220 - 16/3/96 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تهیه و تصویب دستورالعمل توسط شورای اسلامی شهرها در جهت اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نگردیده است. بنابراین ماده 18 تحت عنوان سهم شوارع و خدمات عمومی از تفکیک عرصه و افراز به استثناء تبصره 3 و ماده 24 تحت عنوان سهم استفاده از ارزش اقتصادی و مزایای کاربری های جدید بر اساس طرح های شهری به استثناء (5-24) مصوب شورای اسلامی شهر تبریز از تعرفه سال 1397 شهرداری تبریز مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری