هیات تخصصی اداری و امور عمومی
شماره پرونده:ه- ع/97/3227 و 97/3164 و 97/1566 و 97/2496 شماره دادنامه:124-123-122- 9909970906010121 تاریخ: 25/3/99
شاکی: محمد بنگری، محمد آذری، بانک سینا با وکالت فهیمه سادات موسوی بیوکی و بانک پارسیان با وکالت (شرکت تامین اندیش پارس؛ الهه یزدی نیگجه)
طرف شکایت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
موضوع شکایت و خواسته: ابطال بخشنامه شماره 60573/97 مورخ 2/4/1397 معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
شکات دادخواستی به طرفیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به خواسته ابطال بخشنامه شماره 60573/97 مورخ 2/4/1397 معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
"با احترام، نظر به اینکه در وضعیت کنونی که رشد نرخ تورم و نوسانات اقتصادی اخیر عملاً منجر به افزایش قیمت اراضی و املاک گردیده و این امر موجب ضرر بدهکاران پرونده های اجرایی که مدتی از تاریخ کارشناسی و ارزیابی اموال توقیفی آنها گذشته و در شرف مزایده است، می‌باشد. لذا در راستای ضرورت حفظ حقوق این قبیل از بدهکاران، ادارات اجرای ثبت اسناد و املاک کشور مکلفند در صورت تقاضای بدهکاران صاحب مال مبنی بر تجدید کارشناسی و تعیین قیمت بر اساس وضعیت اقتصادی فعلی نسبت به املاکی که تا تاریخ 27/3/97 ارزیابی صورت گرفته است، ارزیابی مجدد بر اساس شرایط کنونی انجام گیرد. مسئولیت حسن اجرای این بخشنامه با مدیران کل استانی، روسای واحدهای ثبتی و مسئولان ادارات اجرا می‌باشد."
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
شاکیان به موجب دادخواست هایی تقاضای ابطال بخشنامه مورد شکایت را مطرح کرده و در تبیین مبنای خواسته خود به موارد ذیل استناد کرده اند:
1- بخشنامه مورد شکایت با تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری که بر اساس آن مقرر شده است که نظریه اعلام شده از سوی کارشناس حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر می‌باشد، مغایر است.
2- بخشنامه مورد اعتراض با تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 87 رئیس قوه قضائیه مبنی بر اینکه "در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتجلسه مزایده ارزیابی تجدید می‌گردد" (که متضمن اعتبار نظریات کارشناسی به مدت یک سال از تاریخ صدور است)، مغایر می‌باشد.
3- بخشنامه مورد شکایت با بند (پ) ماده 19 قانون رفع موانع تولید و تبصره 4 ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مغایرت دارد.
4- مقرره معترض عنه با رای وحدت رویه شماره 4484- 13/6/1389 شورای عالی ثبت (شعبه اسناد) که بر اساس آن، در صورت اختلاف بین ارزیابی اول و دوم موضوع به هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می‌گردد مغایر است؛
5- اختیار تصویب آیین‌نامه و دستورالعمل راجع به اجراء در ثبت اسناد و املاک صرفاً در حیطه اختیارات رئیس قوه قضائیه است و معاون امور اسناد سازمان خارج از اختیارات عمل کرده است؛
در پاسخ به شکایت مذکور، مدیر کل دفتر حقوقی و امور مجلس به موجب لایحه شماره 0125-139755732103 مورخ 15/11/1397 و شماره 139755732115000023 مورخ 27/11/1397 به طور خلاصه توضیح داده است که:
"در قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و حذف ماده 34 مکرر آن (مصوب 29/11/1386) آمده است: در کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده 33 قانون ثبت راجع به اموال منقول و غیر منقول در صورتی که بدهکاران ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازند، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجراییه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازد را به راهن مسترد می‌نماید. لیکن در تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه اجرایی این قانون (مصوب 11/6/1387 رئیس محترم قوه قضائیه) آمده است که: «در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده ارزیابی تجدید می‌گردد.» ضمناً مطابق تبصره ذیل ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری: «در موردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادلانه از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا 6 ماه از تاریخ صدور معتبر می‌باشد. » لذا مستفاد از ماده مذکور و با عنایت به ازدحام دلالان در جلسات مزایده که خواهان خرید اموالی هستند که چند ماه از ارزیابی آنها گذشته ولی قیمت روز آن ها تا دو برابر افزایش یافته، اقدام به صدور بخشنامه مورد اعتراض شده است. با توجه به اینکه در قانون صدرالذکر، قانونگذار سازمان ثبت را مکلف نموده ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مبادرت به برگزاری مزایده نماید، لذا نتیجه گیری شد چنانچه ظرف دو ماه مزایده برگزار نشده، ارزیابی بر اساس شرایط روز تجدید گردد. با توجه به قید تاریخ 27/3/97 در این بخشنامه که محدودیت زمانی داشته و مشمول املاکی بوده که تا تاریخ فوق ارزیابی آن صورت گرفته و در شرف مزایده می‌باشد، لذا به لحاظ تعیین ظرف زمانی در بخشنامه چنانچه بیش از یک سال از تاریخ ارزیابی آن سپری شود، مشمول تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه اجرا خواهد بود."
نظریه تهیه کننده گزارش:
الف: مطابق تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری، "در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است نظریه اعلام شده، حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر است."؛
ب - مطابق ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، اداره ثبت حداکثر ظرف دو ماه پس از قطعیت ارزیابی(کارشناسی) مال غیرمنقول، مزایده را برگزار می کند و مطابق تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء (مصوب 11/6/1387 رئیس قوه قضائیه) «در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده ارزیابی تجدید می‌گردد.» همچنین مطابق تبصره ماده 102 اصلاح آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی (موضوع مصوبه شماره 100/213246/9000 مورخ 7//12/1398 رئیس قوه قضائیه)، "در صورتی که شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی اموال گذشته باشد هریک از طرفین می‌تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده ارزیابی مجدد را درخواست کند."
علیهذا نسبت به املاکی که قبل از 27/3/97 ارزیابی شده اولاً چنانچه هنوز مهلت شش ماهه آن باقی باشد، نظریه کارشناسی همچنان اعتبار داشته و تجدید ارزیابی بر اساس مقرره مورد شکایت، مخالف تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری است؛ ثانیاً اگر مهلت یک سال مقرر از تاریخ قطعیت ارزیابی آن نگذشته باشد، تجدید ارزیابی مخالف مقرره حاکم در زمان خود یعنی تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه مصوب 1386 مذکور است. نکته اینکه بر اساس تبصره ماده 102 اصلاحیه آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی (موضوع مصوبه شماره 100/213246/9000 مورخ 7//12/1398 رئیس قوه قضائیه)، اعتبار ارزیابی اموال به مانند تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری شش ماه از تاریخ قطعیت آن گردیده است؛ ثالثاً مقرره وضع شده از این حیث نیز خارج از حدود اختیارات معاونت اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک و قابل ابطال است؛ تهیه کننده گزارش: دکتر زین العابدین تقوی
رای هیات تخصصی اداری و امور عمومی
نظر به اینکه تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری، اعتبار نظریه کارشناس رسمی را "حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور" دانسته و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت نیز سازمان ثبت را به برگزاری مزایده ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مکلف کرده است لذا بخشنامه شماره 60573/97 مورخ 2/4/1397 معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر تجدید ارزیابی، متناسب با رشد نرخ تورم و نوسانات اقتصادی نسبت به املاکی که تا تاریخ 27/3/1397 ارزیابی شده، با هدف جلوگیری از اضرار به بدهکاران پرونده های اجرایی صادر شده و مخالفتی با قوانین مذکور ندارد. بر این اساس مستنداً به بند ب ماده 84 قانون تشکیلات و آین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392 رای به رد شکایت صادر می‌گردد؛ این رای ظرف مهلت بیست از تاریخ صدور از سوی رئیس دیوان یا ده نفر از قضات دیوان قابل اعتراض است.
سید کاظم موسوی - رئیس هیات تخصصی اداری و امور عمومی دیوان عدالت اداری