صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/05/06
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خریدار با طرفیت کلیه ایادی قبلی و مالک ثبتی
پرسش
آقای (الف) مالک یک قطعه زمین مزروعی به مساحت 20000 مترمربع بوده و دفترچه کشاورزی داشته است. در واقع او زارع صاحب نسق می‌باشد و سابقه ثبتی ملک نیز موجود است. او ملک خویش را به صورت غیررسمی تفکیک می‌کند. در اثر تفکیک ملک او به 10 تکه تبدیل شده و قطعه شماره یک پس از چهار بار معامله به آقای (ب) می‌رسد و آقای (ب) نیز آن را به آقای (ج) واگذار می‌کند. آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) دعوی اثبات مالکیت مطرح می‌نماید. ضمن این‌که ملک در تصرف اوست. 1- آیا دعوی او قابلیت استماع دارد؟
2- آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) دعوی احراز وقوع بیع مطرح می‌نماید آیا این دعوی قابلیت استماع دارد؟
3- آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) دعوی تنفیذ مبایعه‌نامه مطرح می‌نماید آیا این دعوی قابلیت استماع دارد؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: در مورد املاک و اراضی که دارای سابقه ثبتی، و ثبت در دفتر املاک است، طرح دعوای اثبات مالکیت موردی ندارد و متعهد‌له و ذی‌نفع می‌توانند الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال را تقاضا نمایند. در قضیه مطروحه خریدار می‌تواند با طرفیت کلیه ایادی قبلی و مالک ثبتی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید و نیز در صورتی‌که خریداری زمین به نحو مشاع ولیکن تصرفات به نحو مفروز باشد بر مبنای مقررات اصلاحی قانون ثبت و با رعایت شرایط آن می‌تواند از هیأت‌های قانونی تقاضای صدور سند نماید. بنابراین، نظریه اکثریت صائب تشخیص و تأیید می‌شود.
نظر اتفاقی
اقلیت ضعیفی راجع به این سوال بر این باور بود که براساس قوانین موجود قراردادها یا صحیح هستند و یا باطل؛ قراردادهای صحیح ممکن است در دو شق نافذ یا غیرنافذ جای بگیرند و از جمله قراردادها یا اعمال حقوقی غیرنافذ می‌توان به قرارداد فضولی و وصیت مازاد به ثلث نام برد. علی‌القاعده قرارداد موضوع سوال در عداد قراردادهای غیرنافذ قرار نمی‌گیرد که راجع به نفوذ یا رد آن بحث نماییم. بنابراین، این خواسته نیز قابلیت پذیرش ندارد.
3- اکثریت نظر داده‌اند دعوی تنفیذ قرارداد یا دعوی اثبات یا احراز قرارداد که راجع به آن شرحی که در بند دوم پاسخ آن مذکور افتاد تفاوتی ندارد و رویه قضایی نیز براساس همین استدلال تاکنون عمل نموده است.
2- قانونگذار پس از وضع مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت به تکرار در قوانین و مقررات بعدی تلویحاً قراردادهای عادی را به نوعی پذیرفته است ازجمله آن ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، تبصره ذیل ماده 7 قانون زمین شهری و... از سویی به دستور مواد 10، بند ب از ماده 140 و ماده 219 و بعد قانون مدنی قراردادهای حقوقی بین اشخاص محترم شناخته شده است و اگرچه به شرح اظهارنظر بند اول اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد، لکن اثبات وقوع عقد بیع، احراز تاریخ انشای عقد مزبور همان‌گونه که رویه قضایی آن را پذیرفت قابلیت استماع دارد. اگر چه این قرارداد با صدور حکم صرفاً بین طرفین معتبر بوده و در مورد ثالث بی‌اثر می‌باشد.
1- با توجه به این‌که ملک موضوع سوال واجد سابقه ثبتی و دارای سند رسمی اصلاحات ارضی است، با توجه به این‌که شهرستان گرگان در عداد شهرهایی است که نقل و انتقالات در مورد اموال منقول می‌بایست به ثبت برسد به بیان شیواتر چنان‌چه قراردادها راجع به عین املاک به ثبت نرسد به دستور مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، قرارداد عادی قابلیت پذیرش به عنوان دلیل مالکیت ندارد و توجهاً به این‌که ایادی قبل به عنوان خوانده طرف دعوی قرار نگرفته‌اند به تاسی از نظرات شماره 5317/7 - 1360/12/5 و شماره 3675/7 - 1362/8/11 اداره حقوقی قوه قضاییه و ملاک رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور به شماره 569 - 1370/10/10 دعوی اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد.