صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/02/27
برگزار شده توسط: استان کرمانشاه/ شهر روانسر
موضوع
ضمانت اجرای عدم ثبت معامله پیش‌فروش ساختمان
پرسش
آیا عدم ثبت معاملات پیش‌فروش ساختمان موجب بطلان معامله می‌باشد یا خیر؟
نظر هیئت عالی
چنین قراردادی مطابق مواد 10، 190 و 223 قانون مدنی محمول بر صحت است و عدم رعایت تشریفات مربوط به ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان از موجبات بطلان چنین قراردادهایی نیست؛ بلکه وصف مجرمانه مندرج در ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان و تاکید آن در ماده 18 آیین‌نامه اجرایی مربوطه ضمانت اجرای عدم ثبت معامله پیش‌فروش ساختمان نسبت به پیش‌فروشنده می‌باشد و خدشه‌ای به صحت معامله وارد نمی‌کند.
نظر اتفاقی
چنین قراردادهایی صحیح هستند و بطلان آن فاقد وجاهت است چون اولاً: به موجب ماده 223 قانون مدنی هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود. این اصل بر استواری و تحکیم روابط معاملاتی اشخاص و پیش‌گیری از تزلزل و بی‌اعتباری قراردادها مقرر شده است. اصل آزادی قراردادی هم طبق ماده 10 قانون مدنی موجب شده قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد ساخته‌اند در صورتی‌که خلاف صریح قانون نباشد نافذ باشد لذا از آنجا که اراده اشخاص خود به خود دارای اثر حقوقی می‌شود نفوذ عقد نیازمند تصریح قانونگذار نیست. ثانیاً: فارغ از اینکه ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان به درستی مشخص نبوده و از موارد اختلافی در حقوق ایران بوده و در دکترین حقوقی و اندیشه‌های حقوقدانان ایران به تعریف و تبیین آن به خوبی پرداخته نشده و رویه قضایی هم به نحو بایسته حکم کلی و نظر جامعی در این راستا بدست نداده است لیکن می‌توان گفت قراردادهای پیش فروش که به صورت عادی (غیر رسمی) تنظیم می‌شوند قراردادهای صحیحی هستند و منعی در صحت آنها وجود ندارد زیرا پیش‌خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه و با استناد به قرارداد، پیش‌فروشنده را ملزم به انجام تعهدات خود کند، هرچند در ماده 3 آن قانون تصریح شده که قرارداد پیش‌فروش و همچنین قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و در ماده 23 نیز نوعی ضمانت اجرای کیفری با فرض عدم تنظیم قرارداد به صورت رسمی، مقرر شده است اما اقدام به انعقاد قرارداد پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی، به لحاظ فقدان نص قانونی، موجب بطلان قرارداد و الزام دادگاه در صدور حکم بر ابطال آن نخواهد شد و تصریح به ممنوعیت اقدام به پیش فروش ساختمان در ماده 20 آیین نامه اجرایی آن قانون هم به معنای بطلان قرارداد عادی پیش‌فروش نیست همچنین مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان در مورد قراردادهای عادی هم قابلیت اعمال دارد زیرا ماده 1 قانون موصوف، هر قراردادی با هر عنوانی که به منظور پیش‌فروش ساختمان منعقد شده باشد را مشمول آن قانون می‌داند از طرفی در غالب موارد بطلان این قرارداد به ضرر پیش خریدار می‌باشد و با توسعه دامنه ابطال و محدود کردن قرارداد به تنظیم سند رسمی، می‌تواند بیش از پیش فروشنده به ضرر پیش‌خریدار بوده و امنیت سرمایه گذاری وی را مختل سازد و قابل مجازات بودن یک عمل، ملازمه‌ای بر بطلان آن عمل حقوقی ندارد بلکه گاهی قابل مجازات بودن می‌تواند، موید صحت عمل مذکور باشد زیرا اگر عملی که برای آن تعیین کیفر شده عملی حقوقی باشد موثرترین ابزار برای جلوگیری از وقوع آن در جامعه حکم به بطلان آنست در نتیجه عمل فوق اثری نخواهد داشت تا منجر به تأثیرگذاری بر نظم عمومی باشد و برای جلوگیری از وقوع آن نیازمند تعیین مجازات از سوی قانونگذار بود و صحیح و موثر بودن قراردادها به حکم قانونگذار است و منطقی نیست وقتی مقنن قراردادی را بدلیل وجود مفسده‌ای در آن مورد حمایت قرار نمی‌دهد ناچاراً و الزاماً متعاقدین را بر وقوع آن کیفر دهد بلکه سهل‌ترین راه ابطال یا بطلان آنست.