تاریخ نظریه: 1396/08/30
شماره پرونده: 1850-59-95
استعلام:
حسب محتویات پرونده مطروحه فردی الف جهت اخذ تسهیلات از بانک نیازمند سند ملکی بوده در این راستا سند منزل همسر فردی ب را اخذ می‌نماید و ب به جهت تأمین سند مزبور مبادرت به تنظیم قراردادی عادی با الف می‌نماید و حسب مفاد آن الف هفت هزار مترمربع زمین خود را به ب جهت تضمین سند همسر ب واگذار می‌نماید قرارداد با الفاظ فروشنده الف خریدار ب آغاز می‌گردد و در این اثناء قرارداد قید می‌گردد چنانچه الف سند اخذ شده جهت تسهیلات را در سررسید بانک فک رهن نکند ب می‌تواند زمین مورد نظر را به جای سند منزل مسکونی فروخته و تملک نماید در ادامه حسب محتویات پرونده الف اقساط را پرداخت نمی‌نماید و بانک عملیات اجرایی در خصوص ملک مرهونه را آغاز می‌نماید که نهایتاً ب ابتدا دادخواستی به خواسته وقوع عقد بیع شرط فی‌مابین خود والف را طرح که رأی قطعی دراین خصوص بیع شرط اصدار می‌یابد نهایتاً ب در شورای حل اختلاف به لحاظ تحقق شرط عدم فک رهن از سوی الف خواستار تحویل مبیع می‌گردد که قاضی محترم شورا تحویل مبیع را فاقد وجه قانونی و صرفاً وثیقه طلب تلقی می‌نماید ظاهراً با استناد به ماده 34 قانون ثبت اصلاحی مصوب 29/11/86 نهایتاً خواهان ب تجدیدنظر خواهی می‌نماید.
س:
1- با توجه به تصویب ماده 34 قانون ثبت اصلاحی سال 86 وضعیت مقررات بیع شرط در قانون مدنی چگونه است و رابطه منطقی این مقررات چگونه است مقررات قانونی مدنی باماده 34 قانون ثبت)
2- آیاماده 34 قانون ثبت مشمول بیوع عادی نیز می‌شود یا فقط شامل معاملات رسمی با توجه به سیاق مقرره مزبور می‌باشد.
3- با فرضی اینکه شامل همه معاملات اعم از رسمی و عادی گردد ب چگونه می‌تواند حقوق خود را مطالبه نماید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- اولا باید در نظر داشت که احکام بیع شرط موضوع مواد 458 الی 463 قانون مدنی را بدون توجه به احکام قانون ثبت ار جمله مواد 33 و34 آن قانون نمی توان بررسی و تحلیل نمود ثانیا مواد یاد شده از قانون مدنی به خصوص ماده 459 به‌وسیله مواد 33و34 قانون ثبت تخصیص خورده است که با این وصف بیع شرط را می‌توان از اقسام معاملات با حق استرداد تلقی نمود و رابعا بیع شرط موضوع قانون مدنی مطابق ماده 34 قانون ثبت (اصلاحی 29/1/89) که مخصص قانون مدنی می‌باشد (درباب بیع شرط) دیگر مملک نمی‌باشد و به عبارت دیگر لغو اثر تملیکی بیع شرط با توجه به منطوق مواد 33 و 34 قانون ثبت به طور ماهیتی می‌باشد و دیگر مبتنی بر اماره قانونی بر اساس ظاهر نیست. لذا در فرض پرسش با توجه به مراتب فوق بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده ودر حکم رهن می‌باشد که احکام رهن با توجه به مواد 33، 34، 37، 38، و 44 قانون ثبت بر آن جاری می‌باشد و خریدار مانند طلبکار رهنی است که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می‌باشد.
2- مقررات ماده 34 قانون ثبت اعم است از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد یا با سند عادی می‌باشد و شامل هر دو نوع معامله می‌گردد.
3- پاسخ سوال سوم با توجه به پاسخ به سوالات اول و دوم روشن است بدیهی است که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط می‌تواند به مرجع قضائی ذیربط مراجعه کند
در فرض سوال، با توجه به اینکه حکم احراز بیع شرط صرفاً جنبه اعلامی دارد، متعهد له باید دعوای خود مبنی بر صدور حکم به فروش مال موضوع عقد بیع شرط و استیفای طلب از محل آن را مطرح نماید ودادگاه در این خصوص رای مقتضی صادر کند تا در اجرای این رای، حقوق متعهد له استیفاء شود.