صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/03/28
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر لواسان
موضوع
بیع اموال غیر منقول
پرسش
بیعی در خصوص اموال غیر منقول به صورت مفروز با حدود مشخص فی مابین اصحاب دعوا واقع می‌گردد. سپس خریدار دعوای الزام به تفکیک، تنظیم سند و تحویل مبیع مطرح می‌نماید. پس از صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند تفکیک و تحویل مبیع در مرحله اجرای احکام در هنگام تنظیم سند و تفکیک از اداره جهاد کشاورزی استعلام و آن اداره اعلام می‌کند که به دلیل زارعی بودن ملک امکان تفکیک و تنظیم سند به صورت مفروز میسر نمی‌باشد و صرفاً تنظیم سند مشاعی امکان‌پذیر است، حال خریدار درخواست نموده که با وصف این که حکم و محکوم‌به در خصوص تفکیک و تنظیم سند رسمی به صورت مفروز است برای وی سند مشاعی تنظیم گردد آیا چنین درخواستی با وصف حکم صادره در مرحله اجرای احکام مدنی قابلیت پذیرش را دارد؟
نظر هیئت عالی
در صورتی که مشخصاً خواسته دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مفروزی یا تفکیکی ملک با مساحت و حدود و ثغور مشخص باشد و در مرحله اجرای حکم به لحاظ موانع قانونی در تفکیک یا افراز مواجه شود، در حکم به الزام به تنظیم سند به صورت مفروز و تفکیک شده، نمی‌توان با رضایت محکوم‌له اقدام به تنظیم سند رسمی مشاعی نمود، زیرا خواسته دعوی این نبوده، لیکن تحویل مبیع بلامانع است؛ اما در صورت وجود شرایط تصحیح رأی و رفع اجمال از آن برای اجرای حکم قطعی، زمینه اجرای رأی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی فراهم می‌گردد.
نظر اتفاقی
با توجه به اینکه به موجب ماده 350 از قانون مدنی مبیع می‌تواند مفروز یا مشاع باشد. در فرض سوال، مبیع مفروز و مشخص معین است و دادگاه نیز حکم به تنظیم سند و تفکیک مساحت مشخص در قرارداد صادر نموده است، در عقد نیز مبیع مفروز بوده است. لذا دادگاه در مرحله اجرای احکام نمی‌تواند موضوع حکم و مبیع را که به‌صورت مفروز می‌باشد را تغییر دهد و اقدام به تنظیم سند به صورت مشاعی برای محکوم‌له و خریدار نماید. زیرا که در فرض تنظیم سند مشاعی فروشنده می‌تواند دفاع کند که وی مبیع را به صورت مفروز فروخته است نه مشاعی. در فرض سوال با لحاظ فروش ملک زراعی به صورت مفروز و با لحاظ ماده 2 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی این بیع به موجب ماده 348 از قانون مدنی عقدی غیر قانونی و باطل است و دادگاه نباید از ابتدا حکم به تفکیک و تنظیم سند به صورت مفروز صادر می‌کرد.