قانون حاکم بر رابطه استیجاری در صورت انعقاد قرارداد جدید

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/04
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در صورتی که بر اساس رای قطعی، رابطه استیجاریِ تحتِ حاکمیتِ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 منتج به صدور حکم تخلیه شده و این حکم اجرا شود و موجر مجددا مبادرت به قرارداد جدید با مستاجر نماید با توجه به اینکه دلیلی بر استمرار رابطه استیجاری براساس قانون 1356 متصور نیست، رابطه حقوقی طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می‌باشد.

در خصوص دعوی سازمان ص. و ابسته به و زارت.......به طرفیت اقای ح. ر. ا ن فرزند ع. با و کالت اقای م. ا. و خانم م.ر. به خواسته، الزا م خوانده به 1 - تخلیه و تحو یل ملک مورد اجاره 2 - پرداخت اجور معوقه به میزان 000 ر 200 ر 19 ریال و 3 - پرداخت هزینه اب و برق مصرفی به میزان 135 ر 006 ر 12 ریال به انضمام هزینه دادرسی و حق الو کاله نمایند ه حقوقی. مختصرادعای خواهان چنین است: سازمان ص.که سا زمانی دو لتی ووابسته به وزارت....... می‌باشد منافع یک باب مغازه به مسا حت 22 متر جهت شغل پنچرگیری و خد مات اتو مبیل را از تا ریخ 1387/04/01 به مد ت یک سال در اختیار خوانده قرارداد (به عنوان مستاجر) و با تو جه به انقضای مد ت اجاره، خوانده هیچ گو نه اقدامی در خصوص تخلیه محل انجام نداده لذ ا به استناد ماده 3 قا نون رو ابط موجر و مستاجر مصوب 1376/05/26 مصوب مجلس شورای اسلامی رسید گی و صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد تقاضاست. مختصر دفا ع و کلا ی خوانده چنین ا ست: قراردا داجاره مستنددعوی خواهان، مسبو ق به قرارداد تجاری مور خ 1366/06/16 می‌باشد و حسب مقررات حاکم و رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در چنین مواردی رابطه استیجاری مشمول قانون رو ابط موجرو مستاجر سال 1356 و عناو ین مذ کور در آن

قانون برای تخلیه می‌باشد و به همین علت در تار یخ 1390/04/06 د ستور تخلیه ای براساس رابطه استیجاری موضو ع قا نون رو ابط مو جرو مستاجر سال 1376 صادر گردید ه است. که طی صورت جلسه مور خ 1390/05/02 موضوع رابطه استیجاری را مشمو ل قا نون مالک و مستاجر سال 1356 تشخیص و از دستور تخلیه قبلی عدو ل گردید و بنابراین رابطه استیجاری موکل (خوانده) مشمو ل مقررات قانون موجرو مستاجرسال 1356 می‌باشد و با انقضای مد ت قابل تخلیه نخواهد بود. نماینده حقوقی خواهان در دفاع چنین اشاره داشت: قرارداداشاره شده توسط و کلای خوانده که دال برحاکمیت قا نون سال 1356 می‌باشد قبلا مورد استناد قرار گر فته و براساس همین رابطه استیجاری در تاریخ 1373/09/10 دادنامه ای از شعبه --- داد گاه حقوقی دو تهران مبنی بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ عدم پرداخت اجور معوقه صادرمی گردد که به دلیل غیابی بو دن این دادنامه در تار یخ 1376/05/28 مورد واخواهی و رسیدگی قرار می‌گیرد که دادنامه بد وی مورد تایید قرار می‌گیرد و پس از تجدید نظر خواهی از دادنامه اخیر توسط دادگاه تجدید نظراستان تهران تایید می‌گردد. و در تار یخ 1381/03/06 توسط دادورزان مجتمع قضایی شهید بهشتی تخلیه عین مستاجره صورت می‌گیرد و کلید مغازه به نمایند ه حقوقی سا زمان ص. تحو یل و ملک در اختیار سا زمان (خواهان) قرا رگرفت ودر خصوص دادنامه صادره در تار یخ 1390/06/04 (شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران) و متعاقب ان صورت جلسه تاریخ 1390/05/02 به استحضار می رساند که دادنامه و صورت جلسه فوق اشاره ( 1381/03/06 ) که موید پایان رابطه استیجاری فی مابین باشد به قاضی محترم رسید گی کنند ه ارائه نمی شود و بد و ن دعوت از خواهان (سازمان ص) از د ستور تخلیه صادره عدول می نمایند که طی لا یحه ای مراتب به ر یاست محترم شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران اعلام می‌شود که متاسفانه پرونده به بایگانی را کد ارسال شد و پیگیری نگردید. قرارداد طبق قانون سال 1376 به لحاظ عجز و ناتوانی ایشان (خوانده) در خصوص کسب و کار مجددا با صدور مجوز از معاونت حقوقی تنظیم می‌گردد و رابطه استیجاری قبلی منقطع شده و قانون سال 1376 حاکم است. و دادنامه در خصوص تخلیه براساس قراردادی که (و کیل خوانده مدعی است) فاقد امضا ء است صادر گردید ه است باید عرض شود. که ا ین مطلب مورد قبو ل نمی‌باشد چرا که دادنامه صادره از شعبه --- دادگاه حقوقی دو تهران در مراحل مختلف مورد اعتراض و اقع شده و اگر بنابرعدم اعتبار اجاره نامه میبود احکام بدین صورت مورد تایید قرار نمی گرفت و همچنین تایید دادنامه و صورت جلسه اجرای حکم و تخلیه، در قرار دادی که در سال 1382 فی مابین سا زمان و خوانده منعقد گردید (انتهای بند 15 قراردادمزبور) توسط شخص خوانده تایید شد ه است. وکلای خواهان به ادامه رابطه استیجاری ومشمو ل قانون 1356 رابراساس قرارداد (اجاره مو رخ 1366/06/16 اعلام نمود که به پیو ست ارائه نمود واشاره نمود که تاکنون موضو ع هیچ حکمی قرار نگر فته است و احکام استنادی نمایند ه محترم خواهان (ص.) براساس قرارداد اجاره مورخ 1368/08/01 می‌باشد که حسب اظهارات موکل اساسا چنین قراردادی اصالت نداشته و به امضای مشارالیه نیز نرسیده است و به نظر می‌رسد رابطه استیجاری کماکان برقرار می‌باشد ان هم براساس قانون مالک و مستاجر سال 1356 و ار تباط رابطه استیجاری موکل مسبوق به رابطه استیجاری تجاری موضو ع قا نون اخیرالذکر بود ه و ان هم به استناد قرارداد اجاره نامه عادی اصیل مو رخ 1366/06/16 و صورت جلسه مو رخ 1390/05/02 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران مبنی برعدول از دستور تخلیه به لحاظ انقضای مدت و تلقی رابطه استیجاری مشمول قا نون سال 1356 موید ادعای موکل می‌باشد و تقاضای رد دعوی خواهان رادارم ودر خصوص مطالبه اجاره بها حسب اظهار مو کل کلیه اجور پرداخت شد ه و ظرف یک هفته تقدیم خواهد شد دادگاه یس از جری تشریفات قانونی ودعوت اصحاب دعوی و نمایند ه ووکلای انان استماع اظهارات ونیز مطالبه و مطالعه پرو نده استنادی و تهیه گرد ش کار از ان و نظر به جمیع محتو یات اوراق پرو نده او لا: قرارداد اجاره مورد استناد خواهان به شماره....مور خ 1387/04/01 مصون از اعتراض باقی مانده و به اصالت ان خد شه ای وارد نشد ه است ثا نیا: دادنامه شماره --- به تار یخ 1373/09/10 در پرونده به کلا سه 73 ر 119 اصداری از شعبه --- دادگاه حقوقی 2 تهران در خصوص خواسته سا زمان ص. مبنی برتخلیه یک باب مغازه (موضوع , دعوی) به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها را جع به اجاره نامه مو رخ 1368/08/01 صادرشد ه است که حکایت از صدور حکم برتخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بهادارد. و حسب دادنامه شماره --- به تار یخ 1376/05/28 در پرونده کلا سه 1913 اصداری از شعبه --- دادگاه عمومی تهران (که جانشین شعبه --- اشعاری گردید) در مقام و اخواهی نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1373/09/10 دادنامه مورد واخواهی عینا تا یید و ابرا م گردید. مجددا اقای ح. ر. (خوانده حا ضر) تجدید نظر خواهی نمود و نهایتا طی دادنامه شماره --- ر 102 اصداری از شعبه --- دادگاه تجدید نظراستان تهران خواسته سا زمان ص. مبنی برتخلیه تایید ورد تجدید نظر خواهی صادر شد و ادعای و کلای خواهان در زمان حاضر به ارائه قرارداد سال 1366/06/16 فاقد محمل و جایگاه قانونی است. چرا که اراء صادره برمبنای قرارداد سال 1368 که د و سال بعد برمبنای علی الظا هر تمدید یااستمرار رابطه استیجاری بوده تنظیم شد ه و اینکه فاقد امضا ء یا اصالت باشد نسبت به ما قبل قابلیت تسری نداشته فی الو اقع قرارداد سال 1368 مراضات اخیر حاصله فی مابین بود ه و در زمان و اخواهی و تجدید نظر خواهی با تو جه به گذ شت سال های زیادی قابل ابراز بوده و مورد رسید گی محاکم موصو ف قرار گر فته است و از این نظر مشمول امر قضا و ت شد ه می‌باشد. ثالثا: حسب قرارداد اجاره مور خ 1382/03/16 در بند 15 که در دفاعیا ت نماینده حقوقی سازمان نیز بدان اشاره شد خوانده که به عنوان مستاجر اقدام قرارداد اجاره جدید نموده به تخلیه و تحویل ملک به مالک (سا زمان ص) اذ عان داشته و در بند موصو ف مکتوب گردیده که با هماهنگی دادورز اجرای احکام مر بوطه تخلیه و تحو یل مالک گردید و به امضای مسجلین ذیل صورت جلسه نیز که خود خواهان و خوانده (ذیل ان را امضا نموده اند.و صورت جلسه 1381/03/06 در خصوص تخلیه ملک مورد تنازع نیز به وضوح حکایت از تخلیه داشته و توسط دادوزان اجرای احکام مد نی مجتمع قضایی شهید بهشتی اجرا و صورت جلسه گردید ه در جلسه دادگاه بدان اعتراض از ناحیه خوانده یا و کلای خوانده به عمل نیا مده است. را بعا: اینکه قبلا طی دستور تخلیه به شماره دادنامه --- مور خ 1390/04/06 از ناحیه رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران براساس صورت جلسه مور خ 1390/05/02 ازان عدول شده است. ایجاد حق ننموده که دستور تخلیه قابلیت عدول داشته و دادگاه محترم موصوف بااین اعتقاد بدین نحو اقدام نموده است هر چند که مستندات سازمان خواهان بنا به ادعای نمایند ه حقوقی دران زمان به دلیل عدم دعوت از خواهان (سازمان ص) ارائه نگردید و تصمیم مور خ 1390/05/02 اتخاذ شد ه است. خامسا: و کیل محترم خواهان به ارائه مستندات پرداخت اجور معو قه موضوع خواسته خواهان اشاره داشته که علیرغم انقضای گذ شت یک هفته اعلامی حسب اظهارات صورت جلسه دادرسی اقدامی دراین خصوص معمول نداشته و د لیل و مدر کی که مثبت این امر باشد به دادگاه ارائه نگردید. النها یه نظر به مراتب معنونه و احراز قطع رابطه استیجاری فی مابین مطابق قا نون 1356 حسب دادنامه های اصداری و تخلیه و تحویل ملک حسب صورت جلسه اجرای احکام مد نی و اینکه با اطلاع ازاین امر مبادرت به قرارداد جدید با خوانده گردید و دلیلی براستمرار رابطه استیجاری براساس رو ابط موجرو مستاجر سال 1356 متصور نبوده و موجود نیست و بااین و صف و تشخیص قا نون حاکم یعنی قانون رو ابط موجرو مستاجر سال 1376 و نظر به اجاره نامه عادی تنظیمی پیو ست رابطه استیجاری فی مابین محرز و شرایط شکلی مقرر در ماده 2 قا نون رو ابط موجرو مستاجر سال 1376 در تنظیم اجاره نامه موصو ف رعایت شد ه است و با تو جه به انقضای مد ت قرارداد اجاره شرایط قا نونی لا زم ثبت پذ یرش در خواست خواهان فراهم بوده و به استناد مقررات ماده 3 قا نون مذ کور و ماده 4 آیین‌نامه اجرای ان دستور تخلیه محل مورد اجاره را صادرو اعلام میدارد دستور صادره قطعی است: ودر خصوص مطالبه اجور معو قه و هزینه های مصرفی اشاره شده، نظر به مراتب پیش گفته و اینکه و کلای خوانده علیرغم ادعای مطرو حه د لیلی مبنی بریرداخت مطالبا ت موصوف ابراز و ارائه ننموده‌اند و با تو جه به اشتغال ذمه خوانده و اینکه د لیلی مبنی بر برائت ذمه

ملا حظه نگردید فلذا با تو جه به استصحاب و بقا ء دین و احراز ان به استناد مواد 10 ، 183 ، 1257 ، 219 ، 226 ، 230 از قا نون مد نی ومواد 198 ، 515 ، 519 از قا نون آیین دادرسی دادگا های عمومی و انقلاب در امور مد نی مصوب 1379 حکم به الزا م خوانده به پرداخت مبلغ 000 ر 200 ر 19 ریال بابت اجور معو قه و مبلغ 135 ر 006 ر 12 ریال بابت هزینه های اب و...(مصرفی) بابت اصل خواسته ونیز به پرداخت هزینه دادرسی طبق تعرفه قا نونی در حق خواهان صادرو اعلام می‌دارد و امادر خصوص مطالبه حق الو کاله نماینده حقوقی نظر به اینکه نمایند گان حقوقی از اداره متبو ع خوددر حدود و ظایف محو له انجام و ظیفه نموده و مطالبه حق الو کاله بد ین مصداق فاقد و جاهت قا نونی است و به استناد به ماده 198 از قا نون اخیرالذ کر حکم به بی حقی صادرو اعلام می‌دارد رای صادره حضوری است و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - فلاحتی

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ح. ر. علیه سازمان ص از دادنامه شماره --- مورخ 1393/09/08 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن با احراز رابطه استیجاری میان طرفین مستند به قرارداد عادی اجاره مورخ 1387/04/01 و انقضای مدت اجاره به استناد ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 ضمن صدور تخلیه عین مستاجره تجدیدنظرخواه به پرداخت 19/200/000 ریال بابت هزینه های آب و برق مصرفی به انضمام خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده محکوم گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابر این به استنادماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید می‌گردد این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران - رئیس و مستشار

سید عباس موسوی - مجتبی نوروزی