صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/02/05
برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر بجنورد
موضوع
اقدام بانک برای تخلیه ملکی که در رهن بانک بوده و به لحاظ عدم پرداخت اقساط توقیف شده
پرسش
آقای (الف) یک باب منزل مسکونی را از فرد (ب) با رهن هشتاد میلیون ریال و مبلغ صد هزار ریال اجاره کرده و از مدت قرارداد چند ماه باقی مانده است. اخیراً از طرف بانک مسکن کارشناس به منزل مراجعه و عنوان کرده این منزل در رهن وام بانکی است و به علت عدم پرداخت اقساط قرار است توقیف و به فروش گذاشته شود. الف: آیا فرد (ب) حق دادن اجاره و رهن منزل را داشته است؟ ب: آیا بانک حق تخلیه منزل را دارد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به ماده 793 قانون مدنی که به موجب آن راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی نماید که منافی حق مرتهن باشد، به علاوه با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 620 - 1376/8/20 هیأت دیوان‌عالی کشور که اجاره دادن ملک را از جمله مصادیق اقدام منافی با حقوق مرتهن دانسته است؛ لذا اقدام راهن در فرض سوال فضولی و غیرنافذ می‌باشد و چنان‌چه مرتهن (بانک) آن را اجازه ندهد عقد باطل بوده و فاقد آثار حقوق قانونی خواهد بود. در نتیجه تصرفات مستأجر در ملک مورد رهن بدون مجوز و غاصبانه تلقی می‌شود و از مواردی است که بانک (مرتهن) حق خلع آن را خواهد داشت. بنا به مراتب نظر اکثریت تا حدودی که با این نظر منطبق است تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
در عقد رهن بین بانک و راهن یک حق عینی برای بانک ایجاد شده و استفاده راهن و تصرفات وی نباید در تعارض با حقوق بانک باشد و عقد اجاره فی‌مابین راهن و مستأجر عقدی غیرنافذ و فضولی است و بانک حق اعتراض و ابطال آن را دارد و پس از اثبات موضوع، بانک حق تخلیه منزل مورد نظر را نیز دارد. مستفاد از این موضوع مفاد رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/8/20 است که عنوان داشته راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی نماید که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن و عقد رهن حق عینی و حق تقدم برای مرتهن ایجاد کرده است و مواد 792 و 793 قانون مدنی و نظریه مشورتی شماره 11045/7 مورخ 1379/11/3 با مضمون این‌که ملکی که در رهن دیگری است قابل نقل و انتقال نیست مگر با حفظ حقوق مرتهن، موافقت او نیز این نظر را تقویت می‌نماید و عقود بانکی و علی‌الخصوص عقد رهن از جمله عقود الحاقی با شرایط مقرر هستند که راهن (وام گیرندگان) به آن ملحق و تمامی شروط آن را قبول و ذیل قراردادها را امضا می کنند.
نظر اقلیت
گروه اول: در عقد رهن بین بانک و راهن، حق بانک محفوظ است و اگر اقساط در مواعد مقرر پرداخت نشود بانک حق فروش مال مرهونه را دارد به لحاظ این‌که در عقد رهن مالکیت راهن از او گرفته نشده است. آن‌چه برای راهن ممنوع است تصرفاتی است که منافی حق مرتهن باشد و اجاره دادن چنین خصیصه ای را ندارد و بانک مادامی که اجاره باقی است، حق تخلیه منزل مال مرهونه را ندارد. با وحدت ملاک ماده 498 قانون مدنی بانک به قائم مقامی راهن می‌تواند مال الاجاره را وصول نماید.
گروه دوم: در عقود رهنی بانک ها سه حالت وجود دارد: 1- به صراحت عنوان شرط قید شده که راهن حق اجاره و رهن دادن و فروش مال مرهونه را ندارد 2- قید شده: اجازه دارد و 3- مسکوت مانده است. در مورد اول مسکوت است و همان تصرفات راهن در مال مرهونه است که با حقوق مرتهن منافات نداشته باشد. مالکیت راهن نسبت به مال مرهونه متزلزل و به نوعی با بانک شریک است. در فرض سوال ممکن است رهن یا اجاره منزل از سوی راهن برای چندین سال به غیر باشد و چنان‌چه بانک بخواهد حق خود را استیفا نماید، این رهن یا اجاره با منافع منافات دارد و ارزش ملک پایین آمده یا ممکن است مشتری نداشته باشد و عقود رهن یا اجاره منزل از سوی راهن عقودی غیرنافذ و فضولی هستند و در صورت درخواست مرتهن (بانک) قابل ابطال می‌باشند و به محض اثبات موضوع، بانک حق تخلیه منزل (مال مرهونه) و مزایده و فروش آن را دارد تا حقوق مالی خود را استیفا کند.