صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/02/27
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
درخواست تخلیه واحد تجاری مشاع
پرسش
شخص الف دعوایی به طرفیت شخص ب به خواسته تخلیه ملک تجاری به منظور احداث ساختمان جدید به استناد بند یک ماده 15 قانون موجر و مستاجر سال 56 مطرح می‌نماید، دادگاه جهت مطابقت ملک با سند ابرازی خواهان و تعیین میزان سرقفلی قرار ارجاع موضوع به کارشناس صادر و کارشناس اظهارنظر می‌نماید که از 11 متر مربع مغازه مورد دعوی 6 متر درمحدوده سند مالکیت خواهان قرار دارد و 5 متر در محدوده سند شخص ثالث و خارج از محدوده سند خواهان می‌باشد.
سوال:
آیا با این وضعیت می توان حکم تخلیه کل مغازه را صادر کرد؟
آیا خواهان مکلف به پرداخت کل سرقفلی مغازه می‌باشد؟ یا باید نصف سرقفلی را پرداخت و نصف مغازه (6متر) تخلیه شود و 5 متر باقیمانده ارتباطی به خواهان ندارد.
در فروض مختلف مستنداً پاسخ داده شود.
نظر هیئت عالی
در صورتی که مورد اجاره در مالکیت مشاعی دو نفر قرار گرفته باشد، چون در مال مشاع هریک از شرکاء به نحو اشاعه در اجزاء آن مالکیت دارد، بنابراین درخواست تخلیه از سوی یکی از مالکین مشاع پذیرفته نیست؛ زیرا در مال مشاع تصرف هریک از مالکان مشاعی موجب تصرف در سهم دیگران خواهد بود و این امر به حکم ماده ی 581 قانون مدنی مجاز نیست؛ بدیهی است چنان چه مغازه هرملک مورد اجاره قابل افراز باشد، هر مالک مشاعی پس از افراز سهم خود، حق هرگونه دخل و تصرف در سهم اختصاصی مالکانه ی خود از جمله درخواست تخلیه به علت نیاز شخصی را خواهد داشت.
نظر اکثریت
سرقفلی قابل تجزیه نیست و نمی توان آن را تجزیه کرد در اینجا مالک شش متر نسبت به پنج متر جانشین مستاجر می‌شود و مالک می‌تواند تخلیه کل ملک را بخواهد و چون مستاجر حق سرقفلی نسبت به کل مغازه دارد مالک باید کل مبلغ سرقفلی را طبق نظریه کارشناس به مستاجر پرداخت کند.
نظر اقلیت
نظریه اقلیت اول: موضوع دعوی و مشاع بودن مالکیت ملک اقتضاء دارد تا جهت صدورحکم تخلیه حتما باید هر دو مالک دادخواست تخلیه را مطرح نمایند و اگر یکی از مالکین اقامه دعوی کند و تخلیه را بخواهد دادخواست و طرح دعوای وی در موقعیت فعلی و موجود قابلیت استماع ندارد و باید قرار عدم استماع دعوی صادر کرد.
نظریه اقلیت دوم: ماده 15 قانون موجر و مستاجر سال 1356 تصریح نموده مالک می‌تواند درخواست تخلیه کند و.. مالک نیز فقط نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاعی را دارد و بیش از مالکیت خود حقی ندارد. چون خواهان مالک شش متر می‌باشد فقط نسبت به شش متر می‌تواند درخواست تخلیه کند و حق سرقفلی شش متر را باید به مستاجر پرداخت کند و از کارشناس باید بخواهیم که سرقفلی شش متر را تعیین کند.