صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/01/17
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل
موضوع
تعیین حق کسب و پیشه برای محوطه گاراژی که به عنوان بارانداز در اجاره بوده
پرسش
ملکی دارای سند مالکیت رسمی در دو پلاک مجزا به عنوان گاراژ در محدوده مرکزی شهر قرار دارد. سند مالکیت شش دانگ یک پلاک کامل به نام شهرداری منتقل شده است و مالکیت پلاک دیگر سه دانگ به نام شهرداری و سه دانگ به عنوان موقوفه می‌باشد. شخصی مدعی است محوطه گاراژ (حیاط) در گذشته به عنوان بارانداز در اجاره پدر ایشان قرار داشته است و البته قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد و در حال حاضر نیز اداره اوقاف سه دانگ خویش را به روال سابق به اجاره ایشان (وراث مستأجر قبلی) قرار می‌دهد ولیکن در حال حاضر چون موضوع بارانداز منتفی شده است هیچ‌گونه استفاده‌ای به عنوان مکان تجاری از ناحیه مستأجر به عمل نمی‌آید و شهرداری درخواست استفاده محوطه به عنوان پارکینگ عمومی را دارد. آیا به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟ آیا موضوع اجاره منتفی شده است یا به قوت خود باقی است؟ آیا شهرداری وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، مکلف به تجدید مورد اجاره با مستأجر به روال سابق می‌باشد؟ آیا شهرداری حق استفاده از محوطه را به عنوان مالک شش دانگ یک پلاک دارد؟ آیا استفاده سه دانگ مشاع دیگر باید با اجازه شهرداری باشد؟ آیا دادخواست ابطال قرار اجاره شهرداری علیه اداره اوقاف وجاهت قانونی دارد؟
نظر هیئت عالی
از سوال مطروح چنین مستفاد می‌شود که گاراژی به عنوان بارانداز در اجاره پدر خواهان بوده و قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد. از طرفی اداره اوقاف سه دانگ سهم خود را به روال سابق به اجاره وراث مستأجر قبلی داده است. با این وصف مورث خواهان محق سرقفلی محوطه گاراژ می‌باشد و شهرداری که می‌خواهد از محوطه به عنوان پارکینگ استفاده کند موافقت ورثه مستأجر و پرداخت حق سرقفلی محل ضروری است والا بر حسب تقاضای ورثه مستأجر سابق، شهرداری مکلف است محوطه گاراژ را به قدر سهم به اجاره ورثه مستأجر سابق واگذار کند. قسمت آخر ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 موید این نظر می‌باشد. بدیهی است انتفای بارانداز مسقط حق ورثه برای مطالبه حق سرقفلی نیست.
نظر اکثریت
این حق تدریجاً به وجود آمده است نه دفعتاً لذا برای از بین بردن آن باید دلیل آورد. در خصوص تعلق حق کسب و پیشه با توجه به این‌که این مکان دارای فعالیت بوده و حق کسب و پیشه ایجاد شده، با توقف فعالیت تجاری این حق از بین نرفته است زیرا حقی که به وجود آمده است دیگر از بین نمی‌رود. در این خصوص با تعیین کارشناس تا زمانی که این واحد فعالیت داشته است برای آن مدت حق کسب و پیشه تعیین می‌شود و برای مدتی که فعالیت متوقف شده از آن زمان به بعد هیچ‌گونه حق کسب و پیشه‌ای معین نمی‌شود. در خصوص انعقاد قرارداد اجاره در ملک مشاع، قانون مدنی ماده 475 اذعان می‌دارد: «اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن هر یک» انعقاد اجاره مشکلی نداشته و اقدام اداره اوقاف فضولی بوده است و در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 موارد فسخ و انتفاء مشخص شده است و متروکه بودن مکان نمی‌تواند از موارد فسخ و انتفاء باشد زیرا فرد مکانی را اجاره کرده است و از آن استفاده نمی‌کند لذا بحث اجاره تا انقضای آن منتفی نمی‌باشد.
نظر اقلیت
در فرض مزبور دادگاه بدوی باید به اعتراض دوم رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید زیرا تصمیم اولیه دادگاه بدوی رأی نبوده تا قابل اعتراض باشد بلکه صرفاً یک تصمیم بوده که دادگاه بدوی با این تصمیم رسیدگی می‌نماید و دادگاه تجدیدنظر باید به اعتراض آراء رسیدگی کند نه به تصمیم. از طرفی چون قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی یک سری مقررات شکلی است نباید خود آن را تفسیر کنیم و باید تابع اصول و مقررات بود لذا رسیدگی به اعتراض دوم در صورتی‌که داخل مهلت باشد دادگاه تجدیدنظر است و در خصوص خارج مهلت بودن چون قانون تکلیف را مشخص نکرده است، تصریح قانونی وجود ندارد و با توجه به تصمیم بودن رأی دادگاه بدوی، دادگاه بدوی اتخاذ تصمیم می‌کند.