صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/10/12
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر رامسر
موضوع
ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره‌بها در عقد اجاره
پرسش
آیا عدم تعیین اجاره‌بها موجب بطلان عقد اجاره می‌گردد؟
نظر هیات عالی
مطابق مواد 3 قانون موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1362، عدم تعیین میزان اجاره‌بها موجب بطلان عمل حقوقی متعاملین نمی‌گردد، بلکه در این صورت حسب مورد دادگاه ذی‌صلاح یا شورای حل اختلاف طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مالالاجاره (اجرت‌المثل) اقدام خواهد نمود.
نظر اکثریت
مطابق مواد 3 در دو قانون موجر و مستاجر 1356 و 1362 عمل می‌شود.
در ماده 3 قانون سال 1356آمده است: «در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه ذکر شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در‌صورتی‌که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود».
در ماده 3 قانون سال 1362 آمده است: «اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره‌نامه قید شده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد، به مقداری است که بین طرفین مقرر شده است و در صورتی‌که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مالالاجاره، اقدام خواهد کرد.»
این دو ماده استثنایی بوده و برای برخی مصالح در زمان تصویب دو قانون و نیز سامان بخشیدن به وضعیت املاک وضع شده است. با این وصف قاعده حاکم در عقود معوض پابرجاست. لذا قرارداد تنظیمی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به دلیل عدم نص (به مانند مواد 3 دو قانون 1356 و 1362) تابع قانون مدنی بوده و ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره‌بها بطلان عقد است. در این خصوص تفاوتی بین دو قرارداد شفاهی یا کتبی وجود ندارد.
نظر اقلیت
می‌توان نظر داد که حکم مواد 3 قوانین پیش گفته قابل تسری به تمامی عقود اجاره می‌باشد و تفاوتی در سال قرارداد مربوط به تصویب قانون نیست. همان فلسفه مقرر در مواد ذکر شده در عقود سال 76 قابل توجیه است.