صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/04/04
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نور
موضوع
استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله
پرسش
در اثر زلزله‌ای به قدرت چهار ریشتر ساختمان خریداری شده خراب می‌شود. چنان‌چه ساختمان‌های اطراف سالم باشد، در صورت کارشناسی و تأیید عدم استحکام بنا آیا خریدار می‌تواند از خیار عیب استفاده کند؟
نظر هیئت عالی
اگر بعد از انجام معامله معلوم شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار به قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله است. لیکن این خیار وقتی به اثبات می‌رسد که عیب مخفی بوده و مشتری زمان بیع عالم به آن نبوده اعم از این‌که عیب واقعاً مخفی بوده یا مشتری به آن التفات نداشته باشد.
در سوال مطروحه عیب مخفی بوده و به واسطه زلزله عیب ساختمان با توجه به استحکام بناهای هم‌جوار ظاهر شده است و بر حسب مقررات ماده 435 قانون مدنی بلافاصله باید از خیار عیب استفاده شود، که با جلب نظر کارشناس و اثبات معیوب بودن ساختمان حسب مورد مشتری می‌تواند بر طبق مقررات ماده 432 قانون مذکور معامله را فسخ یا ارش مطالبه کند بدیهی است تشخیص عیب بر حسب عرف وعادت و مطابق ازمنه و امکنه متفاوت است.
نظر اتفاقی
بر اساس مقررات قانون مدنی به شرح مواد 422 به بعد، خیار عیب و احکام آن بیان شده است. به تعریف ماده 423 قانون مذکور عیب وقتی قابل اعتناست که مخفی و در زمان عقد موجود باشد و نیز به حکم مواد 425 و 430 همان قانون، عیب حادث قبل از قبض در حکم عیب سابق و عیب حادث که ناشی از عیب قدیم باشد نیز استحقاق اعمال و اجرای خیار را به ذوالخیار می‌دهد. کیفیت اجرای عادی خیار عیب، امکان فسخ و گرفتن ارش (عدم فسخ با فرض بقای عقد) برای مشتری است. اما این حکم مطلق به شرح ماده 429 قانون مدنی مواجه با چند استثنای منطقی شده است. که عناوین و موارد استثنا را می‌توان به تلف، تغییر و انتقال مبیع تقسیم کرد. اولاً: اماره عرفی و تبادر ذهنی از کلمه تلف، که می‌تواند در دو مصدر تلف کردن و تلف شدن به کار رود چنین نتیجه می‌دهد که سبب تلف می‌تواند ارادی و نیز قهری باشد (بند یک ماده 429 قانون مدنی) این نظر با نحوه انشای بند 2 همان ماده که مقرر می‌دارد «در صورتی‌که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از این‌که تغییر به فعل مشتری باشد» تقویت می‌شود. لذا به نظر می‌رسد که نمی‌توان از کلمه تلف به تلف کردن (ضرورت دخالت اراده) و یا اعتقاد به این‌که چون در انتهای بند 2 از فعل خریدار آمده است عبارت بعد از آن نیز الزاماً باید در محدوده اراده باشد و مفهوم جمله مذکور تسری آن به عوامل خارج از اراده نیست. فرض سوال را به جهت این‌که وقوع زلزله سبب خرابی ساختمان بوده از مبحث امکان اعمال خیار عیب خارج کرد بلکه کاشف از عیب مبیع خواه فعل اراده باشد یا نه، خود موضوعیت ندارد بلکه تنها طریق کشف به عیب مخفی در مبیع است و تفاوت سبب و جهت، موثر در مقام نیست. با توجه به کلیت پیش‌گفته، در فرض سوال همزمان با وقوع زلزله و خرابی بنا در عین حال دو واقعه حادث شده که: یکی تلف شدن مبیع عرفاً و دیگری کشف وجود عیب در آن است یعنی تلف مبیع معرف وجود عیب مخفی سابق بر عقد است (با فرض صحت وجود عیب در نتیجه عدم استحکام ساختمان از جهت کارشناسی) بنابراین خریدار می‌تواند از احکام خیار عیب استفاده کند. در این‌صورت از آن‌جا که مبیع عرفاً تلف شده محسوب است، امکان فسخ برای خریدار وجود ندارد و تنها می‌تواند مطالبه ارش کند. در اینجا ممکن است پرسشی به ذهن برسد و آن این‌که، با توجه به موقعیت بنا در عرصه (وسعت عرصه نسبت به بنا مثل این‌که یک واحد ساختمان در یک باغی مجموعاً مبیع باشد) ممکن است، بنا در عرفی از تلف دگرگون شود زیرا در مثال مذکور به نظر می‌رسد که خرابی بنا تلف کل مبیع باشد زیرا عرصه که باغ است تلف نشده پس در این فرض باید پاسخ مسئله را چگونه به دست داد؟ در پاسخ می‌توان گفت که معمولاً در خرید واحدهای ساختمانی عرصه همراه با ساختمان به فروش می‌رسد و این‌گونه نیست که عرصه جداگانه و بنا جداگانه خریداری شود (البته فرض اخیر ممکن نیست و بلکه نادرست است) به عبارت دیگر عقد بیع در خرید بنا در موقعیت غالب خود به دو عقد منحل نمی‌شود که یک عقد به بنا برگردد و عقد دیگر به عرصه، بلکه مجموع عرصه و اعیان مبیع و متعلق قصد قرار می‌گیرد. بنابراین خریدار می‌تواند از بند 2 ماده 429 قانون مدنی جهت گرفتن ارش منحصراً استفاده کند.