صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1400/04/15
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
فروش آپارتمانی که به موجب پیش فروش قبلاً واگذار شده
پرسش
فردی طی یک قرارداد پیش فروش ساختمان یک واحد آپارتمانی را به آقای X با ثمن معین داده سپس یک سال بعد همان واحد ساختمانی را با سند رسمی به آقای Y منتقل می‌کند. آیا عمل مرتکب از مصادیق انتقال مال غیر است؟ آیا قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی مشمول ماده 10 قانون مدنی است؟ یا اینکه باید اینگونه تفسیر کرد که قصد واقعی طرفین، بیع بوده و باید آن را از اقسام بیع معلق یا بیع کلی در معین دانست و احکام بیع را بر آن جاری کرد؟ یا اینکه گفت در قرارداد پیش فروش چون مبیع موجود نیست صرفا نوعی تعهد به بیع است و با این تفسیر عمل مرتکب از مصادیق انتقال مال غیر نیست؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال پیش‌خرید اول بیع تلقی می‌گردد و آثار بیع بر آن بار می‌شود و انتقال رسمی بعدی می‌تواند از مصادیق بزه انتقال مال غیر محسوب گردد و چنانچه انتقال اول به صورت سند رسمی و انتقال دوم نیز رسماً انجام گیرد می‌تواند از مصادیق معامله معارض تلقی شود.
نظر اکثریت
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، قرارداد پیش فروش، بیع کلی یا کلی در معین نمی‌باشد چراکه حسب ماده 1 قانون مذکور، موضوع قرارداد می‌بایست مشخص باشد و این نشان از معین بودن مبیع در این قرارداد دارد؛ در واقع در قانون پیش فروش آپارتمان قانونگذار نوعی مالکیت استدراجی (تدریجی) را برای پیش‌خریدار پذیرفته است و بر اساس ماده 13 قانون مذکور پیش‌خریدار به میزان پیشرفت کار و اقساط پرداختی، مالک تلقی گردیده است و به محض اینکه پیش‌خریدار شروع به پرداخت اقساط نمود حتی اگر در مراحل اولیه و مقدماتی باشد، پیش‌خریدار مالک مشاعی در عرصه زمین به میزان پرداختی خود خواهد بود و حتی در این قانون که به نوعی بسیاری از قواعد سنتی بیع را در جهت ساماندهی وضعیت ساخت و ساز مسکن و قراردادهای مرتبط با آن نادیده گرفته است، پیش فروشنده ملزم به ثبت رسمی قرار داد پیش فروش شده و حتی در ماده 23 قانون مذکور در صورت عدم رعایت این موضوع برای پیش فروشنده مجازات تعیین شده است که این نشان از اعتبار بخشی قانونی به قرارداد پیش‌خرید آپارتمان و رسمیت آن و تسری اعتباری آثار و مزایای بیع به آن است. بنابراین قرارداد پیش‌خرید اول در سوال مذکور، بیع تلقی شده و آثار بیع بر آن بار می‌شود و انتقال رسمی بعدی در موضوع سوال، می‌تواند مصداق بزه انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری محسوب گردد و از مفاد نظریه مشورتی 279/7 اداره حقوقی نیز مشابه چنین استدلالی مستفاد می‌گردد.
نظر اقلیت
قرارداد پیش فروش آپارتمان به لحاظ اینکه در زمان پیش فروش، مبیع هنوز به وجود نیامده و تعیین مصداق نشده، در واقع شرایط اساسی بیع را نداشته و قراردادی در قالب ماده 10 قانون مدنی محسوب و تعهد به انجام بیع در آینده است و این نوع مبیع در واقع کلی و یا کلی در معین محسوب می‌شود و با این اوصاف نمی‌توان پیش‌خریدار را مالک ملک پیش فروش شده دانست و به تبع آن انتقال رسمی بعدی به شخص ثالث نمی‌تواند مصداق بزه انتقال مال غیر تلقی شود. تفسیر مضیق قوانین جزایی نیز موید همین موضوع می‌باشد و شاکی می‌بایست از طریق محاکم حقوقی پیگیر احقاق حق خویش باشد.