صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/09/04
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر آستارا
موضوع
تکلیف حق سرقفلی مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجور در حق موجر ومالک اعیانی تجاری
پرسش
در صورتی‌که مستأجر و صاحب سرقفلی اقساط اجاره را در حق موجر و مالک اعیانی تجاری پرداخت ننماید، آیا مالک به این دلیل می‌تواند تخلیه مورد اجاره را از مرجع ذی‌صلاح قانونی درخواست کند؟ تکلیف حق سرقفلی مستأجر چگونه خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
با فرض انعقاد قرارداد اجاره بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون موجر و مستأجر سال 1376، چنان‌چه در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد، عدم پرداخت اجور موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. در صورت تخلف از شرط مذکور نیز موجر می‌تواند با استفاده از حق فسخ، قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را درخواست نماید. در غیر این صورت، حق فسخ نداشته و موجر صرفاً می‌تواند اجور را مطالبه کرده و موجبی برای تخلیه نخواهد بود. بنا به مراتب، با وجود حق فسخ و تخلیه در صورت تخلف از شرط، خللی به حقوق سرقفلی مستأجر وفق تبصره 2 ماده 6 همان قانون وارد نمی‌آورد. بنابراین، نظر اقلیت مورد تأیید است.
نظر اکثریت
در مورد فرض سوال دو نوع قانون داریم؛ قراردادهایی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 1376 منعقد شده، در خصوص آنها قانون روابط موجر و مستأجر 1356 حاکمیت دارد و در بند (9) ماده 14 قانون اخیرالذکر (در مورد فرض سوال) به صورت روشن تعیین تکلیف شده است و اما راجع به قراردادهایی که بعد از قانون صدرالذکر منعقد شده‌اند، قانون سال 1376 حاکمیت دارد و قانون یاد شده نسبت به فرض سوال ساکت است. لذا به قانون مدنی مراجعه می‌کنیم و برابر ماده 496 قانون مدنی نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد. بنابراین، چون پرداخت سرقفلی از جانب مستأجر به موجر از شرایط قرارداد اجاره بوده است، خیار فسخ برای او ثابت است، ولی در هر صورت حق سرقفلی برای مستأجر محفوظ است، زیرا از حقوق مکتسبه ایشان محسوب می‌شود.
نظر اقلیت
در مورد قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند؛ نظر اکثریت اعمال می‌شود، ولی در خصوص قراردادهایی که بعد از تصویب قانون 1376 منعقد شده‌اند؛ عدم پرداخت اقساط اجاره از موارد تخلیه نیست مگر این‌که در ضمن عقد شرط شده باشد. بنابراین، در صورت عدم شرط ضمن‌عقد موجر حق تقاضای تخلیه را ندارد و پس از پایان مدت اجاره چنین حقی را خواهد داشت و در هر صورت سرقفلی مستأجر برای او محفوظ خواهد بود.