انتقال ملک معامله شده رسمی توسط ورثه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/04/14
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

انتقال ملک معامله شده رسمی توسط ورثه

پرسش

1- آیا اقدام عده ای از وراث متعهد، مبنی بر انتقال ملک (مبیع) به شخص ثالث می‌تواند از مصادیق معامله فضولی باشد؟ 2- با توجه قید تبدیل تعهد حق عینی به تعهد حق دینی مندرج در نظریه مذکور، آیا متعهد له (خریدار) حق فسخ خواهد داشت یا خیر؟ 3- نظر به اینکه بموجب قرارداد عادی، مورد معامله توسط فروشنده (مورث) به خریدار منتقل شده و در فاصله تنظیم قولنامه عادی (منتهی به انتقال ملک) تا زمان اقامه دعوی (پس از فوت متعهد) امکان افزایش قیمت مورد معامله وجود داشته و بخشی از ملک توسط عده ای از وراث به ثالث منتقل گردیده، آیا مسئولیت قراردادی متوجه وراث است یا خیر ؟

نظر هیئت عالی

چنانچه قرارداد متضمن تعهد مالک به انتقال ملک باشد، معامله بعدی نسبت به آن ملک نافذ است و اگر قرارداد مزبور افاده انتقال مالکیت بر منتقل الیه نماید و جهت شرعی بر این امر وجود داشته باشد، طبق ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه، اقدام به انتقال ملک به غیر از منتقل الیه نافذ نخواهد بود.

نظر اکثریت

الف - در مورد سوال اول: اقدام ورثه در انتقال بخشی از ملک که قبلاً توسط مورث معامله شده است و ملک دارای سند رسمی نیز می‌باشد معامله فضولی محسوب نمی شود زیرا بر اساس ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جزء به عنوان ولایت یا وصایت و یا وکالت نافذ نیست در اینجا ورثه مالک ملک فروخته شده نمی‌باشند یا اینکه ورث آنها نیز مالک مال غیرمنقول فروخته شده محسوب نمی شود تا معامله آنان فضولی محسوب شود زیرا مورث با انتقال ملک به خریدار رابطه مالکیتی میان وی بر مال قطع شده است پس از فوت نیز این رابطه بصورت قهری منتقل به ورثه می‌شود و به تبع آن ورثه نیز مالک محسوب نمی شوند و از قبل مورث و با اعتقاد به مالک بودن مورث ملک را منتقل نموده باشند لذا ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نیز همین حکم را در مورد ورثه دارد ملک به صورت رسمی متعلق به مورث ایشان انتقال داده است و ورثه نیز جانشین مالک هستند (مورث) و همان حکم در مورد آنها جاری است ورثه نیز مالک هستند و در واقع ملک از سوی آنان نیز به جانشینی مورث انتقال داده شده محسوب می‌شود لذا کسی که مالک مالی بوده که آن را انتقال داده است مالکیتی نداشته و مال غیر محسوب نمی شود تا انتقال آن فضولی محسوب شود چون انتقال ملک و معامله بعدی ورثه معامله به مال غیر نیست تا آنرا خریدار نافذ و اجازه دهد. بلکه معامله باطل است و درخواست بطلان معامله باید بعمل آید و فرقی میان انتقال به صورت رسمی یا عادی وجود ندارد و انتقال مال غیر محسوب می‌شود و ماده 220 قانون مدنی هم همین مفهوم را تداعی می کند.
ب- در مورد سوال دوم: حق فسخ در اینجا مجری نیست چون فسخ متعاقب عدم انجام شرط در معامله است در اینجا شرطی وجود ندارد معامله قطعی میان خریدار و مورث صورت گرفته است ورثه بعنوان جانشین بخشی از ملک را به فروش می رسانند انتقال سند بصورت رسمی بنام خریدار وظیفه مورث بوده است چون فوت نموده است کلیه تعهدات مورث به وارث منتقل می‌شود چون عقد لازم است و ورثه همان وظیفه مورث در مورد انتقال سند بصورت رسمی بنام خریدار را دارند در واقع در این جا معامله انجام و حق عینی است و دینی نمی‌باشد تا موجبات تعهد را فراهم نموده باشد و در صورت عدم انجام تعهد حق فسخ یا اجبار و الزام متعهد مهیا و فراهم باشد و معامله انجام شده نیز نه شرط فعل است نه صفت و نه نتیجه بلکه عین مالی بصورت قطعی و منجز معامله شده است بنابراین اوصاف ماده 334 قانون مدنی حاکم نیست تا خیار شرط فراهم شود و مشمول یکی از خیارات منعکس در ماده 396 قانون مرقوم شود. لذا بیع باطل و خریدار باید درخواست بطلان معامله را بدهد.
ج- در مورد سوال سوم: در مورد اینکه اگر قیمت ملک در فاصله زمانی انتقال توسط مورث تا زمان طرح دعوی امکان مطالبه قیمت و افزایش آن وجود دارد یا خیر؟ این امکان و مطالبه توسط خریدار قانوناً وجود ندارد چون ایشان حق درخواست ابطال معامله را داشته و الزام تنظیم سند بنام خود در ثانی مطالبه قیمت و افزایش قیمت و ارزش ملک نیازمند تصریح قانون گذار است ضمن اینکه ایشان خود مالک است و صرفاً باید اعاده ملک و ابطال معامله و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد و صرفاً هزینه های انجام شده در مورد همین دعاوی را می‌تواند مطالبه کند ملک اگر ارزش پیدا کرده باشد چون مال خودش است و سلب مالکیت با معامله وراث نسبت به وی انجام نشده است لذا مطالبه ارزش ملک محملی نداشته این سوال نظر اقلیت ندارد.
د - در مورد قسمت اخیر سوال سوم: آیا مسئولیت قراردادی برای ورثه وجود دارد نظریه اکثریت بر مسئولیت ورثه بوده زیرا کلیه تعهدات از مورث به ورثه منتقل می‌شود این سوال نیز نظر اقلیت نداشته است.

نظر اقلیت

الف - در مورد سوال اول: معامله فضولی است چون با انتقال ملک به فروشنده از سوی مورث ورثه درست است که جانشین مورث می‌شوند ولی مالکیتی نسبت به ملک ندارند و مالکیت آنان قطع می‌شود مال متعلق به خریدار در ملکیت وی قرار گرفته است لذا نسبت به ورثه خریدار غیر محسوب می‌شود و معامله به مال وی معامله فضولی و مستلزم نفوذ یا عدم نفوذ است ضمناً ماده 247 دو شق دارد معامله به مال غیر لذا در اینجا مال غیر محقق است.
ب - در مورد سوال دوم: حق چه عینی باشد و چه دینی حق فسخ برای خریدار محفوظ است چون در معامله با سند رسمی در مبایعه نامه عادی شرط می‌شود که چنان چه تا مدت معینی فروشنده در دفترخانه حاضر نشود و ملک را انتقال رسمی ندهد خریدار حق فسخ دارد لذا باید قائل به تفکیک بشویم اگر شرط انتقال سند از فروشنده به خریدار در مبایعه نامه ذکر شده باشد حق عینی تبدیل به حق دینی شده و تعهد ایجاد می‌شود لذا حق فسخ نیز برقرار می‌گردد و به موجب خیار فسخی که شرط شده است امکان فسخ معامله وجود دارد درغیر این صورت یعنی اگر شرط نشده باشد باز هم حق فسخ برقرار است چون ماده 444 قانون مدنی در باب خیار تخلف از شرط این مبنا را رقم زده است و فروشنده حق تخلف ندارد.