تاریخ نظریه: 1400/05/31
شماره نظریه: 7/1400/317
شماره پرونده: 1400-76-317 ح
استعلام:
طبق ماده 363 قانون مدنی وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تأدیه ثمن، مانع انتقال نیست. در فقه امامیه به عنوان منبع قانون مدنی ایران عقد علت تامه نقل و انتقال است و ثبوت خیار مانع حصول ملکیت نیست؛ زیرا جمیع ادله صحت و نفوذ بیع بر آن دلالت دارند. میرزای قمی در صفحه 89 جلد دوم جامع‌الشتات در این خصوص معتقدند: هر چند اخراج از ملک خود هم کرده باشد، علی‌الاظهر چون نمی‌تواند استرداد عین بکند، باید رد مثل یا ثمن را به غابن بکند. مرحوم سید یزدی نیز در صفحه 175 جلد اول کتاب سوال و جواب معتقدند تلف یکی از عوضین مانع فسخ نیست؛ در این صورت به جای چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می‌شود. با توجه به توضیحات فوق شخصی در مرداد ماه سال 1393 به عقد بیع صحیح شرعی و قانونی یک دستگاه آپارتمان را به ثمن معلوم خریداری و در آذر ماه همان سال آن را به اشخاص ثالث منتقل می کند؟ مالکان جدید نیز در بهمن ماه 1393 ملک را به عقد بیع به دیگری انتقال داده‌اند مالک اولیه در اسفند همان سال و با استفاده از خیار فسخ (غبنی بودن معامله) مبادرت به اعمال خیار فسخ نموده و در نهایت دادگاه تجدیدنظر انتقال بعدی مبیع را مانع اعمال حق خیار فسخ ندانسته و حکم به تأیید و تنفیذ فسخ معامله اولیه داده است.
1- آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله از زمان اعمال است یا آن‌که به مانند بطلان اثر قهقرایی دارد؟
2- تکلیف قانونی معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی بعد از عقد اول و پیشاز فسخ معامله شهریور تا اسفند ماه از لحاظ حقوقی چیست؟
3- آیا از احکام اقاله مذکور در ماده 286 قانون مدنی بنا به وحدت ملاک و الغا خصوصیت می‌توان در مورد فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ به عبارت دیگر، آیا احکام اقاله به فسخ معامله نیز قابل تسری است؟
4- آیا انتقال به اشخاص ثالث در فاصله زمانی پس از عقد اول و پیش از اعمال فسخ از مصادیق تلف مبیع محسوب می‌شود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- بین اقاله و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی‌حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این‌ها موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و متعاقباً استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن‌ها در صورت تلف ضروری است.
2، 3 و 4- با توجه به حکم مقرر در ماده 454 قانون مدنی مبنی بر این‌که «هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود...» و ماده 455 همان قانون که مقرر می‌دارد «اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد...» و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده 286 و مواد 287، 363 و364 این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی‌زند؛ مگر این‌که برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحاً یا ضمناً برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/3/4 هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده صدرالاشاره تصریح شده است.