صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/07/24
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز
موضوع
واگذاری موضوع اجاره به شخص ثالث و تقاضای تخلیه ملک توسط موجر به دلیل عدم پرداخت اجاره
پرسش
الف دارای چندین ملک مسکونی و تجاری بوده و طی قراردادهای اجاره‌ای آن‌ها را به آقای ب که به شغل تصدی بنگاه املاک اشتغال داشته به مبلغ اجاره ماهیانه اجاره می‌دهد. آقای الف نیز املاک مذکور را به افراد دیگری در قبال دریافت مبلغی به رهن می‌دهد. پس از مدتی به دلیل بدهی و عدم پرداخت اجور ماهیانه آقای الف تقاضای صدور دستور تخلیه املاک را به طرفیت ب مطرح نموده که با عنایت به دارا بودن شرایط قانونی دستور تخلیه صادر می‌گردد. آقای ب (متصدی بنگاه) به دلیل مشکلات مالی و عدم توانایی در بازپرداخت مبالغ رهن دریافتی متواری گردیده است و آقای الف تقاضای اجرای دستور تخلیه را نسبت به متصرفین ملک خواستار است؛
الف- با عنایت به اینکه آقای ب به شغل تصدی بنگاه املاک اشتغال داشته و آقای الف با علم به اینکه ایشان املاک را به افراد دیگری واگذار می‌نماید درخواست صدور دستور تخلیه به طرفیت آقایب مطرح و دستور تخلیه صادر گردیده، آیا دستور مذکور موجه و مطابق قانون بوده و یا می‌بایست از دستور صادره عدول نمود و نامبرده به طرح دعوی به طرفیت ب و متصرفین جهت اخذ حکم تخلیه ارشاد گردد؟
ب- بر فرض اینکه دستور تخلیه صحیح بوده است با عنایت به اینکه متصرفین مبالغی را به عنوان رهن (وجه قرض‌الحسنه) در اختیار ب قرار داده و الف از این موضوع اطلاع داشته (هرچند وجه در اختیار بوده) آیا الف می‌بایست وجوه مستاجرین را تودیع نموده و سپس دستور تخلیه اجرا گردیده و متعاقباً جهت دریافت وجوه الف به ب مراجعه نماید یا دستور تخلیه اجرا شده و مستاجرین می‌بایست جهت دریافت مبالغ خود به ب رجوع نماید؟
ج- در فرض باقی بودن قرارداد بین مستاجرین و آقای ب آیا در پاسخ سوالات فوق تغییری حادث می‌گردد؟
نظر هیات عالی
نظر به اینکه املاک استیجاری شامل هر دو نوع مسکونی و تجاری است؛ در نوع مسکونی به موجب ماده 474 قانون مدنی اصل بر وجود اختیار مستاجر به اجاره دادن به غیر می‌باشد، مگر خلاف آن تصریح شده باشد. در املاک تجاری موضوع متفاوت است و مستاجر حق واگذاری به غیر ندارد، مگر تجویز شده باشد؛ ضمن اینکه در کلیه مواردی که مستاجر حق واگذاری مورد اجاره به غیر را دارد صرفاً می‌تواند با همان شرایطی که عقد اجاره خود را منعقد نموده، البته با تفاوت مبلغ اجاره به غیر واگذار کند؛ لیکن رهن دادن و یا اخذ ودیعه مسکن از طرف مستاجر برای اجاره دادن مورد اجاره به غیر، موضوع دیگری است که نیازمند تجویز صریح مالک اولیه را دارد؛ بنا به مراتب اولاً؛ در مواردی که مستاجر حق واگذاری به غیر را داشته و مستاجر قانونی دارای رابطه استیجاری با مالک نیز می‌باشد؛ ثانیاً؛ در صورت وجود موجبات تخلیه وفق قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 که شرط اقدام آن انقضای مدت اجاره است، دستور تخلیه صحیح می‌باشد. لیکن چنانچه به اسباب دیگر مثل عدم پرداخت اجاره باشد باید دعوای تخلیه مطرح شود. ثالثاً؛ چنانچه مستاجر اول اختیار و اجازه اخذ ودیعه مسکن را نداشته، مالک وظیفه‌ای در پرداخت آن به مستاجر دوم در زمان تخلیه ندارد و مستاجر دوم پس از تخلیه بایستی به مستاجر اول مراجعه نماید.
نظر اکثریت
سوال مطرح شده تنها تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرار دارد، زیرا دستور تخلیه تنها مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376/05/26 می‌باشد. در فرض سوال شخص الف می‌تواند دستور تخلیه طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اخذ نماید؛ زیرا به عنوان قائم‌مقام می‌باشد. منتها در فرض سوال شخص الف پولی دریافت ننموده که مکلف به استرداد باشد. در فرض سوال، دستور تخلیه مواجه با اشکال قانونی نیست. اصل این است که به شخص اذن و اختیار داده شده و قانون مدنی مصوب 1307/02/01 نیز طبق ماده 474 این اختیار را به اشخاص داده است. نهایتاً می‌توانیمالف را قائم‌مقام محسوب نماییم و چون قائم‌مقام است رابطه قراردادی نیز لحاظ می‌شود با توجه به اینکه قانون مدنی اجازه انتقال را داده است و اذن نیز وجود دارد مستاجر دوم رابطه غاصبانه ندارد. البته الف در هر صورت می‌تواند دستور تخلیه بگیرد؛ منتها اگر ب اذن نداشته باشد و حق انتقال نداشته دراین حالت مستاجر جدید به ید ماقبل خود مراجعه می‌نماید. دستور تخلیه در هر دو حالت تصرف غاصبانه یا غیر غاصبانه (اذن یا عدم اذن) می‌تواند وجود داشته باشد فقط بحث در استرداد وجه دریافتی است که اگر اذن وجود داشته باشد می‌تواند به الف رجوع نماید و اگر اذن وجود نداشته مستاجر جدید به ید ماقبل خود مراجعه می‌نماید.
نظر اقلیت
بحث انتقال اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356/05/02 نیز می‌تواند مطرح شود علاوه براین بحث اجاره تبعی نیز وجود دارد. در صورتی که اجاره تبعی باشد رابطه مستاجر اول و دوم با موجر قطع نمی‌شود و بنابراین می‌تواند دستور تخلیه بگیرد؛ منتها در صورتی که بحث انتقال اجاره مطرح شود و اگر الف با مستاجرین رابطه استیجاری نداشته باشد دستور تخلیه موجب قانونی ندارد. در فرض سوال الف به ب اجاره داده و ب به شخص ثالث اجاره داده است؛ بنابراین در این حالت دستور تخلیه موجبی ندارد؛ در نتیجه می‌بایست از دستور عدول نموده و نامبرده را به طرح دعوی به طرفیت ب و متصرفین جهت اخذ حکم تخلیه ارشاد نمود.