هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع9702514 شماره دادنامه: 9909970906010761 تاریخ: 6/5/99
شاکی: آقای منصور قاسمیان فرزند علی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر بابک
موضوع شکایت و خواسته: ابطال ردیف 22 و 23 و ماده 14 و تبصره های آن از تعرفه عوارض
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای شهر بابک به خواسته ابطال ردیفهای 22 و 23 و ماده 14 و تبصره های ذیل آن به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
عوارض حق تشرفیت
ردیف
عنوان عوارض
سال 92
22
عوارض حق تشرف
50% ما به التفاوت ارزش زمین قبل و بعد از اجرای طرح به نرخ روز در کلیه موارد حداکثر تا عمق 100 متر و P10 کمتر باشد قیمت کارشناسی یا خبره محل
الف) در خصوص پلاکهایی که از طرف ماده 147 سند گرفته اند تا عمق 100 متر از بر گذر احداثی مشمول عوارض این ردیف خواهد بود کارشناسان ارزیاب قاعداً میزان ارزش املاک را در متراژی که هر نظر عمق خواهد داشت و نوع مسیر احداثی در زمان ارزیابی منظور خواهند نمود.
ج) عوارض این ردیف در زمان انتقال و یا صدور گواهی مفاصا حساب محاسبه و اخذ خواهد گردید بدیهی است عوارض این ردیف در زمان آزاد سازی با جلب توافق طرفین قابل وصول خواهد بود در مواردی که میزان عوارض مشرفیت از میزان غرامت کمتر باشد ما به التفاوت مبلغ در وجه مالک پرداخت خواهد شد.
ماده 14- کلیه اراضی واقع در معابر شهر که با خرید و یا با تملک به مالکیت شهرداری در میایند، شهرداری حق تصرف داشته هیچ شهروندی حق بهره برداری از آن را بدون مجوز شهرداری ندارد. بنابراین تا زمانی که مالکین همجوار چنین املاک عمومی از شهرداری اجازه اخذ نکرده باشند حق ایجاد درب به این املاک هر چند که این املاک به خیابان تبدیل شده باشد ندارد. بنابراین شهرداری می‌تواند کلیه اراضی تحت تملک خود را محصور و یا با احداث دیوار از ورود و استفاده اختصاصی توسط اشخاص ممانعت نماید و مالکین فقط می‌توانند از گذر و معبر حق ارتفاقی خود استفاده نماید و یا از معبر فرعی که از ملک خود ایجاد می کند به معبر و یا به خیابان دسترسی پیداکند.
علیهذا مالکین کلیه اراضی و املاکی که بر اثر اجرای طرحهای احداث، تعریض و توسعه و اصلاح معابر و میادین در هر گذر احداثی یا اصلاحی و یا تعریضی و یا در توسعه واقع می‌شوند در صورت پرداخت نمودن عوارض حق مشرفیت به شهرداری می‌توانند نسبت به دریافت مجوز ایجاد درب به خیابان اقدام نمایند.
تبصره 1 هنگام توافق برای خرید یا تملک قسمتی از املاک برای اجرای طرح بهشرطی که به غیر از خیابان احداثی راه دسترسی به ملک وجود نداشته باشد در زمان آمادگی صاحب ملک به منظور ایجاد درب به خیابان احداث شده وصول نخواهد شد.
تبصره 2 کلیه اراضی و املاکی که بر اثر اجرای طرحهای احداث تعریض و توسعه و اصلاح معابر و میادین در هر گذر احداثی یا اصلاحی یا تعریضی یا توسعه واقع می‌شوند عوارضی حق تشرف برای یکبار تعلق میگیرد.
حق تشرف برابر با پنجاه درصد (50%) ارزش افزوده باقی مانده ملک به شرطی که:
1- باقی مانده ملک از حد نصاب تفکیک طرح تفصیلی شهر کمتر نباشد.
2- ارزش افزوده باقی مانده زمین و اعیانی آن از پانزده برابر ارزش منطقه ای روز دارائی (قیمت منطقه ای قبل از اجرای طرح) مربوطه کمتر نباشد.
تبصره 3: ارزش افزوده ملک عبارت است از مابه التفاوت قیمت گذاری قبل از اجرای طرح با قیمت گذاری بعد از اجرای طرح توسط هیات ارزیابی استناد تبصره 2 ماده 16 قانون نوسازی و عمران شهری و آیین‌نامه های مربوطه مصوب 1347 و اصلاحات بعدی.
تبصره 4 براساس تبصره بند الف ماده 28 قانون نوسازی واگذاری باقی مانده اراضی از اجرای طرحها که مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک مندرج در ضوابط طرح تفصیلی شهر باشد به دلیل عدم امکان صدور سند به عنوان قطعه ممنوع است و در جهت جلوگیری از آسیبهای مخروبه ماندن آن بایستی اینگونه اراضی تماماً توسط شهرداری با توافق مالک یا قیمت کارشناسی و ماده 4 قانون نحوه تملک اراضی و املاک خریداری و تصرف و تملک قیمت عادله مطابق با ماده 5 قانون نحوه تملک اراضی و املاک با در نظر گرفتن صرفه و صلاح شهرداری با رعایت تبصره یک ماده 3 قانون نحوه تملک اقدام گردد.
تبصره 5 اراضی که در اجرای طرح تعریض به مالکیت شهرداری در می آیند چنانچه به املاک همجوار الحاق شوند به طوریکه ارزش افزوده آنها را بالا ببرند حق مشرفیت به شرح این تعرفه از مالک آن دریافت خواهد شد.
تبصره 6 چنانچه ملکی واقع در بر معابر و خیابانها توسط یکی از مالکین همجوار (پست جبهه و برهای آن) خریدار و به ملک خود الحاق نماید به شرح این تعرفه شامل حق تشرف خواهد بود.
تبصره7 در صورتی که در هنگام صدور پروانه ساختمانی قسمتی از ملکی در مسیر طرحی قرار گرفته و مابقی در اختیار مالک باقی بماند در زمان صدور پروانه ساختمانی قیمت روز زمین واقع در مسیر با عوارض پروانه ساختمانی با رعایت مقررات تهاتر خواهد شد.
تبصره 8 عوارض حق تشرف در زمان اجرای طرح محاسبه و غرامت ملک در طرح با عوارض مربوطه با رعایت مقررات تهاتر و یا از مالک وصول یا طبق توافق و تصویب شورای شهر به وی پرداخت گردد.
تبصره 9 چنانچه ملک دیگری در اجرای هر اندازه تعریض به دلیل در مسیر واقع شدن ملک مقابل آن، به خیابان احداث اشرفیت پیدا کند به دلیل افزایش یافتن افزوده ملک شامل عوارض حق تشرف خواهد شد.
بنابراین و به طور کلی عوارض حق تشرف به املاکی تعلق میگیرد که شهرداری طرحی را اجرا و مسیری را آزاد و اراضی حاشیه آن ارزش افزوده پیدا نمایند و یا با الحاق ملک مجاور موجود در بر خیابان به ملک پشت آن ارزش افزوده ملک ایجاد نماید.
تبصره 10 چنانچه در اجرای تبصره های 8 و 7 فوق الذکر مطالبات شهرداری بیش از میزان غرامت آن قسمت اراضی املاکی که در معرض طرح قرار میگیرد باشد در صورت تقاضا و موافقت مالک عوارض حق تشرف به میزان مازاد ملک به هنگام فروش و یا به صورت اقساط طبق قانون وصول گردد.
ماده 23 - تفکیک اعیانی ساختمان مسکونی
در صورتی که یک واحد مسکونی به دو یا چند واحد مسکونی تک واحدی پنج برابر قیمت ارزش معاملاتی منطقه و برای هر متر مربع اعیانی نا خالص اخذ گردد در صورتی که تفکیک مذکور مجوز قانونی داشته باشد تفکیک زمین (بند الف) آن بایستی براساس بند الف و تبصره ماده 22 فوق باشد.
تفکیک اعیانی یک واحد مسکونی در طبقات مجاز طرح جامع در بر معابر با عرض دوازده متر به بالا برای هر متر یک سوم ارزش کارشناسی روز و برای معابر با عرض کمتر از دوازده متر یک سوم ارزش کارشناسی روز برابر هر متر مربع اعیانی ناخالص اخذ گردد. و عوارض تفکیک واحدهای مسکونی 10% و واحد های تجاری 100% و واحد های صنعتی و انبار 100% و واحدهای اداری 15% قیمت ارزش معاملاتی منطقه ای دارایی محاسبه میشود
عوارض تغییر کاربری اراضی به واحدهای صنعتی به میزان 15 برابر ارزش منطقه ای هر متر مربع از کل مساحت زمین محاسبه و اخذ گردد.
تبصره: این تغییر کاربری شامل باغات داخل محدوده و حریم استحفاظی شهر نمی گردد.
در کلیه توافقات بندهای یک و دو و سه و چهار و پنج موضوع ماده یک فوق شهرداری بایستی ابتدا میزان عوارض محاسبه و متقاضی آن را به حساب سپرده و اشخاص شهرداری در بانک واریز تا در صورت تصویب کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی استان به نفع شهرداری ضبط در غیر این صورت بلافاصله توسط شهرداری به صاحبان حق مسترد گردد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
شاکی به موجب شکایت مطروحه اعلام نموده مصوبه مورد شکایت مغایر تبصره 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی مصوب 1358 و مغایر تبصره 3 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری می‌باشد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: طرف شکایت علی رغم ابلاغ دفاعی به عمل نیاورده است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهر ها محسوب شده و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداری ها طبق بند (ب) رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و طبق آراء شماره 587 مورخ 25/11/83 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی عوارض از جمله حقوقی دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری‌ها می‌باشد. همچنین با توجه به قوانین مذکور و نظر به اینکه در آراء هیات عمومی از جمله 105 - 1/7/1374 و 1187 - 23/10/1386 و 1229 - 23/10/1386 و غیره تجویز وضع عوارض بر حق مشرفیت در بخشنامه های وزارت کشور و شهرداری تهران و وضع عوارض مشرفیت در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نگردیده است و در رای شماره 315 - 13/6/91 هیات عمومی وضع عوارض تبدیل واحد به دو یا چند واحد مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده بنابراین ردیف 22 تحت عنوان عوارض حق تشرف و ماده 14 به استثناء تبصره 4 و ماده 23 تحت عنوان تفکیک اعیانی ساختمان مسکونی سال 92 مصوب شورای اسلامی شهر بابک مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباری - رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری