بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 2155
تاریخ دادنامه: 21؍12؍1397
شماره پرونده: 96؍1526
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: سازمان بازرسی کل کشور
موضوع شکایت و خواسته:
ابطال 1) ماده 2 در خصوص حذف پارکینگ در سالهای 1394 و 1395
2) ماده 16 سال 1394 و ماده 13 سال 1395 در خصوص عوارض تغییر کاربری
3) بند «ه-» ماده 1 تعرفه عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری و عوارض پارکینگ و بالکن در سالهای 1394 و 1395 مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی
گردش کار: سرپرست معاونت حقوقی و نظارت همگانی سازمان بازرسی کل کشور به موجب شکایت نامه شماره 248485-10؍11؍1396 اعلام کرده است که:
« حضرت حجت الاسلام و المسلمین جناب آقای بهرامی
رئیس محترم دیوان عدالت اداری
سلام علیکم
احتراماً به استحضار می رساند: در «بررسی عملکرد شهرداری ایوان کی طی سالهای 1394 و 1395» مشاهده گردیده، طی سالهای فوق شورای اسلامی شهر، عوارضی را تحت عنوان عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری، عوارض حذف پارکینگ و عوارض تغییر کاربری در دفترچه لایحه عوارض شهر ایوان کی تصویب و اخذ آن را برای شهرداری تجویز کرده است که در ذیل گزارش می‌گردد.
فصل اول: عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری
طبق بند ه- ماده 1 تعرفه عوارض محلی سال 1394 و 1395 شهرداری ایوان کی اخذ عوارض تفکیک عرصه و... به شرح جدول زیر تجویز شده است:
بند ه- ماده 1 تعرفه عوارض محلی سال 1394 شهرداری ایوان کی
عوارض تفکیک اعیانی مسکونی (هر متر مربع)
15% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارای
عوارض تفکیک اعیانی اداری (هر متر مربع)
35% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی تجاری (هر متر مربع)
75% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان
عوارض تفکیک عرصه مسکونی (هر متر مربع)
40% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک عرصه اداری (هر متر مربع)
100% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک عرصه تجاری (هر متر مربع)
175% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک عرصه صنعتی (هر متر مربع)
125% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک اعیان صنعتی (هر متر مربع)
100% قیمت منطقه ای
بند ه- ماده 1 تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری ایوان کی
عوارض تفکیک اعیانی مسکونی (هر متر مربع)
15% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی اداری (هر متر مربع)
35% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی تجاری (هر متر مربع)
75% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان
عوارض تفکیک اعیان صنعتی (هر متر مربع)
100% قیمت منطقه ای
مطابق ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک، تفکیک ملک به عهده اداره ثبت است و شهرداری در این خصوص وظیفه و صلاحیتی ندارد. همچنین طبق ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها با رعایت طرحهای جامع، تفصیلی یا هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تایید و تصویب شهرداری محل، به عهده ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و مراع ذی صلاح دادگستری محل وقوع ملک محول شده است. لذا مصوبات شورای اسلامی شهر ایوان کی از حیث وصول مبلغی به عنوان عوارض تفکیک از متقاضیان تفکیک عرصه و اعین خلاف اصل تسلیط و اعتبار مالکیت مشروع و مغایر هدف و احکام مقنن در خصوص مورد است.
فصل دوم: عوارض تغییر کاربری
طبق ماده 16 تعرفه عوارض محلی سال 1394 و ماده 13 تعرفه سال 1395 شهرداری ایوان کی، شورای اسلامی شهر اجازه دریافت عوارض تغییر کاربری را به شرح زیر به شهرداری موصوف داده است:
1- عوارض تغییر کاربری زراعی به مسکونی هر مترمربع000؍500 ریال
2- عوارض تغییر کاربری زراعی به تجاری هر مترمربع 000؍200؍1 ریال
3- عوارض تغییر کاربری زراعی به صنعتی هر مترمربع 000؍500؍1 ریال
4- عوارض تغییر کاربری پارکینگ به تجاری هر مترمربع 000؍500؍2 ریال
5- عوارض تغییر کاربری انباری به مسکونی هر مترمربع 000؍800 ریال
6- عوارض تغییر کاربری انباری به تجاری هر مترمربع 000؍200؍2 ریال
7- عوارض تغییر کاربری انباری به اداری هر مترمربع 000؍400؍1 ریال
8- عوارض تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی هر مترمربع 000؍800؍1 ریال
9- عوارض تغییر کاربری اداری به تجاری هر مترمربع 000؍500؍2 ریال
10- عوارض تغییر کاربری اداری به مسکونی هر مترمربع 000؍500 ریال
11- عوارض تغییر کاربری مسکونی به صنعتی هر مترمربع 000؍650 ریال
12- عوارض تغییر کاربری مسکونی به سایر کاربریها هر مترمربع 000؍500 ریال به غیر از تجاری
مطابق بند 3 ماده 1 قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب سال 1353 طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می‌شود و بر اساس ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 1351 بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیونی خاص محول شده است و از سویی وظایف شورای اسلامی شهرها در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1؍3؍1375 با اصلاحات بعدی تعیین شده است و در این ماده قانونی امر تغییر کاربری اراضی در صلاحیت شورای اسلامی شهر پیش بینی نشده است. لذا شورای اسلامی شهر که صلاحیتی برای تغییر کاربری اراضی ندارد و به طریق اولی نمی تواند در این خصوص مبادرت به وضع قاعده و اخذ عوارض و بهای خدمات کند و وجهی از مردم در قبال پیشنهاد تغییر کاربری به مراجع ذی صلاح دریافت کند.
فصل سوم: عوارض حذف پارکینگ
طبق ماده 2 تعرفه عوارض محلی سالهای 1394 و 1395 شهرداری ایوان کی، شورای اسلامی شهر اجازه دریافت عوارض حذف پارکینگ را به شرح زیر به شهرداری موصوف داده است:
سال 1394:
ماده 2: حذف پارکینگ
الف- تجاری هر واحد (تا 40 متر) /000؍000؍10 ریال
ب- اداری هر واحد 000؍000؍12 ریال
ج- مسکونی هر واحد 000؍000؍6 ریال
د- صنعتی هر واحد 000؍000؍120 ریال
سال 1395:
ماده 2: حذف پارکینگ
الف- تجاری هر واحد (تا 40 متر) /000؍000؍10 ریال
ب- اداری هر واحد 000؍000؍12 ریال
ج- مسکونی هر واحد 000؍000؍6 ریال
د- صنعتی هر واحد 000؍000؍120 ریال
طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری، عملیات ساختمانی یا اجرایی در حذف پارکینگ موجب رای اخذ جریمه ای معادل حداقل یک برابر یا دو برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ است و شهرداری موظف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان است و اشخاص بیش از حکم قانون تکلیف دیگری در این خصوص ندارند. رسیدگی به این موضوع هم، در صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری است، علیهذا وضع عوارض حذف یا کسری پارکینگ از سوی شورای اسلامی شهر ایوان کی برابر تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری و ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات و صلاحیت شورای شهر است. ضمن آن که دیوان عدالت اداری به موجب آراء زیر در ابطال این نوع عوارض اتخاذ تصمیم نموده است:
1- در آرای شماره 492-4؍11؍1389 و 753-30؍9؍1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری بندهای 1 و 6 تعرفه شماره 8 مصوبه شورای اسلامی شهر خمین در خصوص اخذ عوارض تفکیک یا افراز املاک و تبصره 11 ماده 43 تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر همدان در سال 1395 در خصوص وضع عوارض تفکیک اراضی و ساختمان به لحاظ مغایرت با قانون ابطال شده است.
2- به موجب آراء شماره 770-18؍10؍1391، 97 الی 100-16؍2؍1392، 116-23؍2؍1392 و 749 الی 751-30؍9؍1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مصوبات شوراهای اسلامی برخی از شهرها در خصوص وضع عوارض کسر یا حذف پارکینگ ابطال شده است.
3- به موجب آراء شماره 1018-17؍6؍1393، 275-6؍1؍1391، 627-20؍9؍1391، 492-4؍11؍1389 و 459-20؍10؍1389 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مصوبات تعدادی از شوراهای اسلامی شهرهای مختلف در خصوص وضع عوارض تفکیک و تغییر کاربری به لحاظ مغایرت با قانون ابطال شده است و مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای شهریار، گرگان، خوی، شهر جدید هشتگرد، محمدشهر، شهر قدس، گناباد، صفادشت و کلیشاد و سودرجان هم بابت تصویب عوارض تفکیک طی آرای 686 الی 695-16؍9؍1395 ابطال شده است.
بنا به مراتب ابطال مصوبات فوق مورد درخواست می‌باشد. موجب امتنان است از نتیجه تصمیم متخذه این سازمان را مطلع فرمایید.»
متن تعرفه های مورد اعتراض به قرار زیر است:
الف- ماده 2: حذف پارکینگ در سالهای 1394 و 1395 مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی:
« ماده 2: حذف پارکینگ
الف- تجاری هر واحد (تا 40 متر) /000؍000؍10 ریال
ب- اداری هر واحد 000؍000؍12 ریال
ج- مسکونی هر واحد 000؍000؍6 ریال
د- صنعتی هر واحد 000؍000؍120 ریال »
ب- ماده 16: عوارض تغییر کاربری مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی در سال 1394:
« 1- عوارض تغییر کاربری زراعی به مسکونی هر متر 500000 ریال
2- عوارض تغییر کاربری از زراعی به تجاری هر متر مربع 1200000 ریال
3- عوارض تغییر کاربری از زراعی به صنعتی 1500000 ریال
4- عوارض تغییر کاربری از پارکینگ به تجاری 2500000 ریال
5- عوارض تغییر کاربری از انباری به مسکونی 800000 ریال
6- عوارض تغییر کاربری از انباری به تجاری 2200000 ریال
7- عوارض تغییر کاربری از انباری به اداری 1400000 ریال
8- عوارض تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی 1800000 ریال
9- عوارض تغییر کاربری از اداری به تجاری 2500000 ریال
10- عوارض تغییر کاربری از اداری به مسکونی 500000 ریال
11- عوارض تغییر کاربری از مسکونی به صنعتی 650000 ریال
12- عوارض تغییر کاربری از مسکونی به سایر کاربریهای500000 ریال به غیر از تجاری »
ج- ماده 13: عوارض تغییر کاربری مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی در سال 1395:
" 1- عوارض تغییر کاربری زراعی به مسکونی هر متر 500000 ریال
2- عوارض تغییر کاربری از زراعی به تجاری هر متر مربع 1200000 ریال
3- عوارض تغییر کاربری از زراعی به صنعتی 1500000 ریال
4- عوارض تغییر کاربری از پارکینگ به تجاری 2500000 ریال
5- عوارض تغییر کاربری از انباری به مسکونی 800000 ریال
6- عوارض تغییر کاربری از انباری به تجاری 2200000 ریال
7- عوارض تغییر کاربری از انباری به اداری 1400000 ریال
8- عوارض تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی 1800000 ریال
9- عوارض تغییر کاربری از اداری به تجاری 2500000 ریال
10- عوارض تغییر کاربری از اداری به مسکونی 500000 ریال
11- عوارض تغییر کاربری از مسکونی به صنعتی 650000 ریال
12- عوارض تغییر کاربری از مسکونی به سایر کاربری های500000 ریال به غیر از تجاری
تبصره: برقراری عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به کاربری مسکونی برابر دادنامه شماره 350-25؍3؍1394 ممنوع می‌باشد. »
د- بند «ه-» ماده 1: تعریف محاسبه عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری و عوارض پارکینگ و بالکن در سال 1394 مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی:
« تعریف محاسبه عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری و عوارض پارکینگ و بالکن (سال 1394)
عوارض تفکیک اعیانی مسکونی (هر متر مربع)
15% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی اداری (هر متر مربع)
35% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی تجاری (هر متر مربع)
75% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان
عوارض تفکیک عرصه مسکونی (هر متر مربع)
40% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک عرصه اداری (هر متر مربع)
100% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک عرصه تجاری (هر متر مربع)
175% قیمت منطقه ای
عوارض بالکن محصور و روباز و تراس (هر مترمربع)
25 برابر قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک عرصه صنعتی (هر متر مربع)
125% قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک اعیان صنعتی (هر متر مربع)
100% قیمت منطقه ای
ه-- بند «ه-» ماده 1: تعریف محاسبه عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری و عوارض پارکینگ و بالکن در سال 1395 مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی:
"تعریف محاسبه عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری و عوارض پارکینگ و بالکن (سال 1395)
عوارض تفکیک اعیانی مسکونی (هر متر مربع)
15% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی اداری (هر متر مربع)
35% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان - نرخ دارایی
عوارض تفکیک اعیانی تجاری (هر متر مربع)
75% قیمت منطقه ای ارزش ساختمان
عوارض بالکن محصور و روباز و تراس (هر مترمربع)
25 برابر قیمت منطقه ای
عوارض تفکیک اعیان صنعتی (هر متر مربع)
100% قیمت منطقه ای
تبصره یک از بند و ماده یک:
حق السهم تفکیک اراضی
مالکین زمینهای شهری به هنگام تفکیک علاوه بر معابر مورد نیاز و موجود در طرح هادی و یا جامع شهر، مشمول واگذاری بلاعوض درصدی از زمین خود به شرح ذیل به شهرداری هستند که برای ایجاد فضاهای عمومی شهری نظر فضای سبز، خدمات آموزشی، بهداشتی و غیره مورد استفاده قرار می‌گیرد. توضیح اینکه مالکین اراضی که از طریق قوانین ثبتی و خارج از چهارچوب قوانین شهرداری مانند مادتین 147 و 148 نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام نموده‌اند نیز مشمول می‌باشند که در صورت احداث اعیانی بایستی به نرخ کارشناسی در خصوص واریز وجه اقدام نمایند.
الف- اراضی مورد تفکیک تا 500 متر 80% کل زمین.»
علی رغم ارسال نسخه ثانی شکایت و ضمائم آن برای طرف شکایت تا زمان رسیدگی به پرونده در هیات عمومی دیوان عدالت اداری هیچ پاسخی از طرف شکایت واصل نشده است.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 21؍12؍1397 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
1- با توجه به اینکه در آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض برای کسری، حذف یا تامین پارکینگ در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص و ابطال شده است، بنابراین ماده 2 از مصوبات سالهای 1394 و 1395 تحت عنوان عوارض پارکینگ مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی، به دلایل مندرج در رای شماره 97 الی 100-16؍2؍1392 و رای شماره 573-19؍6؍1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.
2- با توجه به اینکه به موجب آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبات وضع عوارض برای کسری حد نصاب ضوابط تفکیک توسط شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص و ابطال شده است، بنابراین بند (ه-) ماده یک تعرفه سالهای 1394 و 1395 تحت عنوان تعریف محاسبه عوارض تفکیک اعیانی و عرصه املاک مسکونی، اداری و تجاری و عوارض پارکینگ و بالکن مصوب شورای اسلامی شهر ایوان کی، به دلایل مندرج در رای شماره 686 الی 695-16؍5؍1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.
3- هرچند در آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری طبق طرحهای جامع و تفصیلی مصوبات کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نشده است و آراء اتفاقی نظریه هیات تخصصی نیز بر آن مبنا قرار گرفته است لکن اطلاق موجود در ماده 16 تعرفه عوارض سال 1394 و ماده 13 تعرفه سال 1395 مصوبه که فقط به تغییر کاربری اشاره نموده و مرجع آن را مشخص نکرده و ممکن است تغییر کاربری در شورای اسلامی و غیره نیز مطرح شده باشد مغایر قانون است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.
محمدکاظم بهرامیرئیس هیات عمومی دیوان عدالت اداری