تاریخ نظریه: 1402/01/15
شماره نظریه: 7/1401/878
شماره پرونده: 1401-192-878 ح
استعلام:
هرچند هرگونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده شهرها بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی ممنوع بوده و طرح پرونده‌های با این موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی فاقد وجاهت قانونی است؛ اما افرادی در سال‌های گذشته با طرح پرونده تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده شهر در کمیسیون موضوع ماده 100 یادشده و پرداخت جریمه، پروانه ساخت و متعاقباً گواهی پایان کار ساختمانی را اخذ کرده‌اند و در حال حاضر جهت اخذ سند مالکیت به ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه می‌کنند؛ اما اداره مذکور با عنایت به احراز خارج از محدوده بودن ملک از صدور سند مالکیت امتناع می‌کند. در چنین مواردی آیا اقدام کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی مطابق ضوابط و مقررات قانونی است و آیا عدم صدور سند مالکیت از طرف اداره ثبت وجاهت قانونی دارد؟ تکلیف ساخت و سازهای صورت گرفته به شرح فوق چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
با توجه به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی، چنانچه اراضی زراعی و باغ‌های مورد نظر ماده یک این قانون در حریم شهر قرار گرفته باشند، هرگونه تغییر کاربری آن‌ها مستلزم اخذ مجوز از کمیسیون مقرر در تبصره یک اصلاحی ماده یک این قانون است و از طرفی مطابق قسمت اخیر ماده 2 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آن‌ها مصوب 1384، هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز (بدون اخذ پروانه ساخت در حریم)، تخلف محسوب و به تخلفات مذکور در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن رسیدگی می‌شود. از توجه به مقررات این دو قانون، این نتیجه حاصل می‌شود که مالکان اراضی و باغ‌های داخل حریم شهرها، چنانچه بخواهند در ملک خود تغییر کاربری بدهند و از جمله احداث بنا کنند، باید قبلاً از کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی، مجوز تغییر کاربری را اخذ و سپس با مراجعه به شهرداری برای احداث بنای مورد نظر خود پروانه ساختمانی کسب کنند؛ مگر این‌که اراضی زراعی و باغ‌ها بر اساس طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به باغ شهر یا منطقه گردشگری و... تغییر کرده باشد که در این صورت، صدور پروانه برای طرح جدید، مربوط به شهرداری بوده و نیاز به اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک اصلاحی ماده یک قانون مورد اشاره نیست.
بنا به مراتب یادشده و با لحاظ آن‌که وظیفه کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، رسیدگی به تخلفات ساختمانی است و نه تغییر کاربری غیرمجاز، در فرض سوال صدور سند مالکیت مستلزم استعلام از سازمان جهاد کشاورزی برابر تبصره 3 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی است.