صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/06/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
انتقال ملک به ثالث مسقط حق مستاجر نیست
پرسش
دستور تخلیه یک محل استیجاری مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 صادر شده است و به محض تخلیه عین مستأجره، مالک (موجر) آن محل را به شخص ثالث منتقل کرده است. حال مستأجر اقامه دعوا کرده و اثبات میکند که ملک استیجاری، سال‌ها قبل از تصویب قانون سال 1376 در تصرف او بوده و مشمول قانون مذکور نیست و به این جهت نقض دستور تخلیه را درخواست کرده است در این وضعیت تکلیف دادگاه چیست. آیا با وجود واگذاری محل اجاره به شخص ثالث می‌توان وضع را به حالت اولیه اعاده کرد؟
نظر هیئت عالی
صرف‌نظر از این‌که دستور تخلیه محل استیجاری که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 صادر میشود، ماهیتاً حکم نیست، زیرا در این قضیه دادگاه وارد رسیدگی نشده و حکم صادر نمی‌کند بلکه قانونگذار تخلیه عین مستأجره را موکول به صدور دستور «مقام قضایی» از جمله رئیس حوزه قضایی دانسته است نه دادگاه و به نظر می‌رسد دستور تخلیه، ماهیتی قضایی - اجرایی دارد. اصولاً مطابق ماده 11 قانون مرقوم اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول حکم آن مستثنی است و در فرض سوال بنابه مستفاد از عمومات قانونی و ماده 5 همان قانون و به دلالت مواد 16 و 17 آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال 1378 و اصلاحات بعدی آن، چنان‌چه مستأجر مدعی حقی باشد، می‌تواند به دادگاه ذی‌صلاح مراجعه و بر اساس مقررات مواد اخیرالذکر، اقامه دعوا و درخواست اعاده وضع به حال سابق یا مطالبه خسارات وارده به خود را بنماید و انتقال ملک به شخص ثالث مسقط حق مستأجر نیست.
نظر اکثریت
نظر به این‌که دستور تخلیه محل استیجاری مطابق قانون سال 1376 ماهیت حکم قضایی را ندارد و صرفاً یک دستور است و با عنایت به این‌که مطابق اصول آیین دادرسی مدنی، دستور صادره از طرف دادگاه، توسط همان دادگاه قابل عدول است و با توجه به این‌که ماده پنج قانون سال 1376 نیز حق شکایت از دستور تخلیه را به مستأجر و در نتیجه حق عدول از دستور تخلیه را به دادگاه داده است و نظر به این‌که با ذکر مبانی استدلال دستور دادگاه برخلاف احکام و برخی قرارها، مشمول قاعده فراغ دادرس نبوده و از اعتبار امر مختوم نیز برخوردار نیست. بنابراین، دستور تخلیه در صورت اقتضا از طرف دادگاه صادر‌کننده آن قابل عدول می‌باشد که در این‌صورت تخلیه انجام شده و انتقال عین مستأجره به شخص ثالث فاقد اعتبار بوده و مطابق ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی و ماده 44 همان قانون عملیات اجرایی نیز به حالت قبل از تخلیه اعاده میشود.
نظر اقلیت
گروه اول: نظر به این‌که تصمیمات صادره از طرف دادگاه اصولاً قطعی است و نظر به این‌که عدم قطعیت دستور تخلیه نیز در هیچ مقرره‌ای قید نشده و با توجه به این‌که ماهیت دستور تخلیه نیز نه اداری بلکه قضایی و در واقع نوعی شبه حکم است و با عنایت به این‌که عین مستأجره نیز به شخص ثالث منتقل و حق شخص ثالث قرار گرفته است فلذا دستور موصوف قطعی بوده و قابل عدول نیست.
گروه دوم: هرچند ماهیت دستور تخلیه، یک دستور قضایی - اداری و قابل عدول نیز هست لیکن دادگاه در صورتی از آن عدول میکند که مستأجر با تقدیم دادخواست به طرفیت موجر و مستأجر جدید درخواست نقض دستور تخلیه و اعاده عملیات اجرایی به سابق را درخواست کرده باشد و دادگاه نیز باید با رسیدگی ماهیتی به قضیه حکم ماهیتی مبنی بر نقض دستور تخلیه سابق و اعاده عملیات تخلیه انجام شده به حالت قبل از آن را صادر کند.