صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/05/15
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر بوشهر
موضوع
وصف کیفری فسخ قرارداد اولیه مشارکت در ساخت و پیش فروش واحد توسط سازنده
پرسش
شخص الف که مالک یک قطعه زمین می‌باشد با شخص ب قراردادی دائر بر مشارکت در ساخت تنظیم می‌نماید؛ بدین شرح که زمین از شخص الف و ساخت و ساز توسط ب صورت پذیرد و در نهایت تعداد 2 واحد از آنِ الف و 2 واحد متعلق به ب شود. شخص ب به اعتبار همین قرارداد و قبل از هرگونه ساخت و سازی اقدام به فروش 2 واحد به اشخاص ج و د می‌نماید که برای شخص ج و د آن دو واحد را بسازد و در قبال این تعهد جمعاً مبلغ دویست میلیون تومان از ایشان دریافت می‌نماید. سپس شخص ب بلافاصله و پس از قرارداد با شخص ج و د قرارداد خود را با شخص الف که مالک یک قطعه زمین می‌باشد بدون اطلاع ج و د فسخ می‌نماید. حال سوال اینجاست که آیا موضوع دارای وصف کیفری است و در صورت داشتن وصف کیفری آیا اقدام ایشان کلاهبرداری محسوب میگردد یا با سایر عناوین کیفری منطبق است؟خواهشمند است مستنداً و مستدلاً پاسخ دهید.
نظر هیئت عالی
در فرضی که تبانی بین الف و ب وجود نداشته باشد نتیجتاً موضوع مشروح سوال فاقد وصف کیفری است. نتیجتاً نظریه اتفاقی صحیح اعلام میشود.
نظر اتفاقی
در پاسخ به سوال می توان اینگونه استدلال نمود که چنانچه قرارداد اولیه صوری و جهت بردن مال ج و د بوده باشد کلاهبرداری صورت گرفته است لکن آنچه از سوال بر می آید این است که فرد ب مال متعلق به خود را واگذار نموده فلذا نمی توان سوء نیتی برای ایشان متصور بود و بحث جنبه کیفری نداشته. برای تبیین بیشتر موضوع ذکر این نکته خالی از لطف نمی‌باشد که مطابق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان و بند یک تبصره آن و نیز ماده 13 همین قانون استثنایی بر اصول حقوقی است و به نوعی مالکیت پیش خریداران را پذیرفته است چرا که در بند یک تبصره عنوان داشته متعهدین مانند پیش فروش مالک می‌شوند. از طرفی بین فسخ، انفساخ و تفاسخ تفاوت وجود دارد، چرا که در حالت فسخ و انفساخ سوءنیتی وجود ندارد ولیکن تفاسخ که مستلزم اراده هر دو طرف بوده در صورت احراز می توان گفت با تبانی صورت گرفته لذا باید بدواً محرز گردد که فعل ب با تبانی فرد الف بوده که در این صورت می توان گفت کلاهبرداری است در غیر اینصورت موضوع فاقد وصف مجرمانه بوده و امری حقوقی است.