صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/11/21
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر بروجن
موضوع
قانون روابط موجر ومستاجر
پرسش
1- شخص x در مورخه 1/07/97 اقدام به اجاره عین مستاجره از شخص y می‌نمایدو مبلغ سیصد و پنجاه میلیون ریال بابت قرض الحسنه(رهن) به موجر پرداخت می‌نماید و و چهار ماه پس ازسپری شدن اجاره فرزند مستاجر در اثر خفگی ناشی از نشت گاز در منزل مسکونی فوت می نمایند و مستاجر هم با توجه به حادثه پیش آمده اقدام به تخلیه عین مستاجره نموده و حسب دستور بازپرس محترم محل مورد نظر پلمپ می‌گردد ودستوری مبنی بر فک پلمپ نیز صادر نگردیده است و با اتمام مدت اجاره مستاجر جهت مبلغ قرض الحسنه خود به موجر مراجعه که با ممانعت ایشان مواجهه و سپس برای ایشان اظهارنامه ارسال و درنهایت نیز دادخواستی را به طرفیت ایشان مطرح می نمایند.حال با توجه به مسئه فوق الذکر آیا دادگاه می‌تواند موجر را به پرداخت مبلغ قرض الحسنه(رهن) محکوم نماید؟ ودر صورت پاسخ مثبت اگر مستاجر تقاضای خسارت تاخیر تادیه نیز کرده باشد، دادگاه چه تصمیمی بایداتخاذ نماید؟
نظر هیات عالی
با توجه به اینکه عقد اجاره مستنداً، به ماده 494 قانون مدنی، به‌محض انقضاء مدت ،برطرف می‌شود. درنتیجه موجر استحقاق تخلیه عین مستاجره و مستاجر استحقاق دریافت ودیعه را خواهد داشت، ضمناً در صورتی که پرداخت ودیعه مسکن یا مبلغ قرض‌الحسنه (عودت آن به مستاجر) منوط به تخلیه یا حین تخلیه محل اجاره باشد مستاجر بدون تخلیه عین مستاجره نمی‌تواند ودیعه را از موجر مطالبه نماید یا به لحاظ عدم پرداخت ودیعه به استناد ماده 522 ق.آ.د.م. خسارت تاخیر تادیه مطالبه نماید مگر اینکه طرفین به نحو دیگری توافق کرده یا موجر در پرداخت ودیعه فراهم نمودن امکان تخلیه و تحویل محل اجاره نقض عهد و تخلف نموده باشد که در این صورت با حصول شرایط مندرج در ماده 522 ق.آ.د.م علاوه بر مطالبه ودیعه، امکان وصول خسارت تاخیر تادیه نیز فراهم می‌گردد
نظر اکثریت
مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که اشعار می‌دارد ((در صورتی که‌موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند
تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر
موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.)) وماده 20 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر می دارد((- چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند
تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی‌و یا رسمی) درج
شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به
موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در
خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب
مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.))پس باید تخلیه و تحویل صورت گیرد بعد نسبت به استرداد مال قرض الحسنه اقدام شود.
آیا می توان گفت که عین مستاجره در حکم تلف است و گفت که قرار داد منفسخ می‌گردد؟ اگر قائل به این باشیم که قرار داد منفسخ می‌گردد پس بحث موضوع ماده 4 قانون روابط موجر ومستاجر منتفی است اما اگر منفسخ نگردیده پس امکان استرداد مال قرض الحسنه تا زمانی که تخلیه و تحویل عین مستاجره صورت نگرفته وجود ندارد.البته به صورت مصداقی نیز باید این موضوع مورد بررسی قرار گیرد.
نظر ابرازی
مطابق متن مستاجر حق تخلیه زودتر از موعد را نداشته پس برای موجر اخذ مابقی حق الاجاره محفوظ است ولی پس از اتمام قرار داد اجاره موجر باید نسبت به استرداد مال امانی(قرض الحسنه) اقدام و در ضمن از روز اتمام قرار داد مستحق خسارت تاخیر تادیه نیز می‌باشد.