صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/04
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
تعدیل اجاره بها با نظر کارشناس ذی ربط
پرسش
مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها، به نرخ روز در بخش اخیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، چیست؟
نظر هیئت عالی
به موجب قسمت اخیر، ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران، حکم به تعدیل اجاره‌بها صادر می‌کردند، لکن قسمت اخیر ماده 4 قانون مذکور در تاریخ 1358/9/2، از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره‌بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت، بدیهی است اظهارنظر کارشناس می‌باید با اوضاع و احوال محقق و معلوم مسئله مطابقت داشته باشد، تا دادگاه به آن ترتیب اثر دهد (مفاد ماده 265 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب)
نظر اکثریت
چون موضوع تعدیل اجاره‌بها فنی و تخصصی است، در مرحله اول یک مبنای اصلی و اساسی این تعدیل، انتخاب کارشناس مربوط و نظر وی مبناست. اما این نظریه کارشناس موضوعیت ندارد و زمانی مورد پذیرش دادگاه قرار می‌گیرد که این عوامل تأثیرگذار: عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی مدت اجاره، مکان مکلف مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره‌بهای سال‌های گذشته، عمران و تعمیرات و تغییراتی که مستأجر، جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت‌های موجود تأثیرگذار نیز لحاظ شده باشد.
نظر اقلیت
چون بحث تعدیل اجاره‌بها، تخصصی است، باید تعیین آن را به کارشناس ارجاع داد و چون کارشناس هم مطابق موازین قانونی انتخاب و بر این اساس نظر خود را ارائه کرده است و کارشناس است که اموری را که در تعیین نرخ عادله روز اجاره‌بها موثر است شناسایی و تشخیص و لحاظ می‌کند، بنابراین، تنها نظر کارشناس را دادگاه، باید مبنای تعیین اجاره‌بها به نرخ عادله قرار دهد و نظر کارشناس در این خصوص، موضوعیت دارد نه طریقیت.