صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/06/11
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد
موضوع
نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
پرسش
نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 چگونه است؟ آیا سند اجاره جدیدی بین مالک و مستأجر تنظیم می‌شود یا سند صلح منافع بین مستأجر قدیم با مستأجر جدید تنظیم می‌شود؟
نظر هیئت عالی
نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 پیش‌بینی شده است. همان‌گونه که در بند (2) ماده 19 قانون مزبور تصریح شده، در صورتی‌که دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر کرده باشد، رونوشتی از حکم صادره را به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود. مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
مستفاد از عبارت‌های «ارسال رونوشت حکم به دفترخانه مربوط» و «موردی که اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد» و «مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود» این است که تنظیم سند رسمی انتقال منافع بین مستأجر و منتقل‌الیه لازم است زیرا در ماده مرقوم مراتب مورد نظر قانونگذار واقع شده، مضافاً مطابق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، انتقال حقوق قانونی مستأجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. از طرفی رسیدگی دادگاه تابع خواسته دعواست و تقاضای خواهان تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه است، لذا سند اجاره جدید در وضعیت فعلی و در این دعوا لازم نیست و قانونگذار با صراحت مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم‌مقام مستأجر سابق شناخته شده است. در مواردی هم که سند رسمی اجاره بین مستأجر سابق و مالک در بین نیست، اعمال مقررات ماده 19 قانون مزبور و صدور حکم به تجویز انتقال منافع و تنظیم سند رسمی انتقال لازم تشخیص گردیده که به روشنی موید این معناست. بنابراین، نظرهای ارائه شده دوم و سوم قضات دادگستری مشهد در حدودی که موافق با مراتب فوق است، تأیید می‌شود.
نظر اتفاقی
نظر اول: سوال صرفاً مربوط به مواردی است که حق کسب و پیشه به آن تعلق می‌گیرد و مغازه و محل کسب را شامل می‌شود. اصولاً وقتی ملکی در اجاره شخصی به عنوان محل کسب باشد یا حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده است یا این‌که دارای حق انتقال به غیر است. اگر دارای حق انتقال به غیر باشد تبعاً بحث تجویز انتقال منافع سالبه به انتفای موضوع است. گاهی انتقال به غیر از مستأجر سلب شده است در این صورت طبیعتاً حق این‌که خودسرانه ملک را به غیر منتقل کند ندارد و اگر این کار را انجام دهد مشمول یکی از جهات ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر (تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت) می‌شود. بر اساس ماده 19، قانون این حق را به مستأجری که حق انتقال به غیر را ندارد داده که به محکمه مراجعه کند و از قاضی اذن بگیرد. قاضی رسیدگی می‌کند و اجازه می‌دهد. در این صورت فرد مالک یا موجر برای بازپس‌گیری مغازه اولویت دارد به شرطی که حق کسب و پیشه را بر اساس نظر کارشناس بدهد. مستأجر جدید قائم‌مقام مستأجر قدیم است و باید سند اجاره تنظیم شود و تمامی مشخصات اجاره قدیم در اجاره جدید ذکر شود. دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره سابق یا نزدیکترین دفترخانه در صورتی‌که اجاره‌نامه‌ای نباشد، صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال و مراتب را به موجر اعلام می‌کند یعنی حکم جنبه اعلامی دارد و جنبه اجرایی ندارد. مستأجر جدید هم قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
نظر دوم: اولاً، کسی که منافع را انتقال می‌دهد مستأجر است. ثانیاً، یا اجازه لازم داریم یا نداریم اگر نداریم موجر هیچ‌کاره است اگر اجازه لازم داریم یا خود موجر با اجاره مستأجر موافقت می‌کند یا مخالفت می‌کند. در صورت دوم مستأجر می‌تواند از دادگاه اجازه بگیرد. اجاره و بحث دیگری مطرح نیست آن‌چه که برمی‌آید تقاضای اجازه انتقال است. یعنی مستأجر می‌گوید موجر عناد می‌کند فقط حکم تجویز انتقال می‌دهد که اگر مراجعه کردند دفترخانه می‌تواند ثبت کند.
نظر سوم: مستأجر دوم مستأجر جدیدی است نسبت به موجر و نسبت به مستأجر قدیم متصالح است یعنی حکم محکمه صرفاً اجازه نیست محکمه هم ذی‌نفع است و باید وارد قضیه بشود. دادگاه فقط اذن می‌دهد و به بقیه ماجرا کاری ندارد و حکم جنبه اعلامی دارد.