صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/06/04
برگزار شده توسط: استان مازندران/
موضوع
اثر وضع خیار شرط در فروش‌نامه و تخلف از آن در اسقاط کافه خیارات
پرسش
«فروشنده‌ای در فرم مخصوص بنگاه معاملات ملکی، قراردادی تنظیم و طرفین به موجب یکی از بندهای آن کلیه خیارات من‌جمله خیار غبن فاحش، بلکه افحش را از خود ساقط نمودند در ذیل فروش‌نامه قید گردیده که هر یک از چک‌های صادره بابت ثمن معامله در سررسید پرداخت نشده باشد فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. سوال این‌که با توجه به اسقاط کافّه خیارات، آیا شرط مندرج در ذیل فروش‌نامه معتبر خواهد بود،؟
نظر هیئت عالی
از آن‌جایی که در معامله جعل خیار شده است و این خیار فسخ در سررسید پرداخت ثمن یا قسمت‌هایی از آن، و در صورت عدم پرداخت ثمن تحقق خواهد یافت؛ لذا همان‌گونه که در نظر دوم ابرازی اظهارنظر گردیده، ایجاد حق خیار برای فروشنده منافاتی با اسقاط کافّه خیارات ندارد و حق خیار نیز دارای مدت می‌باشد؛ بنابراین نظر دوم تأیید می‌شود.
نظر اتفاقی
نظر اول: ایجاد خیار در ذیل فروش‌نامه استثنایی بر حکم کلی مندرج در متن فروش‌نامه یعنی اسقاط کافّه خیارات را داشته، النهایه از نوع استثنا منقطع تلقی شده و چنین استنباط می‌گردد اراده طرفین در بدو امر نیز به ایجاد چنین خیاری تعلق گرفته و خواستار این امر بوده‌اند؛ اما خیار ایجادشده مبنا بر منابع فقهی خیار نقد که از انواع خیار شرط می‌باشد، بوده و از آن‌جا که وفق ماده 401 قانون مدنی، ذکر مدت معین از جمله شروط صحت خیار و معامله (بیع) قرار گرفته است در فروش‌نامه مدتی که در آن، فروشنده حق اعمال فسخ را خواهد داشت ذکر نشده، از این‌رو هم خیار و هم معامله محکوم به بطلان است.
نظر دوم: بی‌تردید به استدلال مذکور در نظریه اول ایجاد حق خیار برای فروشنده منافاتی با اسقاط کافّه اختیارات در صدر فروش‌نامه نداشته و خیار ایجاد شده برای فروشنده خیار شرط تلقی شده و با توجه به سررسید چک‌ها مدت اعمال خیار نیز از سررسید وعده پرداخت وجه چک آن تا سررسید دیگر چک می‌باشد لذا هم خیار و هم معامله انجام شده صحیح تلقی شده و این تلقی مطابق با اصل ثبات معاملات نیز می‌باشد.
نظر سوم: با توجه به این‌که طرفین معامله در متن فروش‌نامه و صدر آن کافّه خیارات را اسقاط نموده‌اند، ذکر خیار برای فروشنده تأثیری نداشته و به هیچ وجه ایجاد خیار برای فروشنده نخواهد نمود و مانند آن است که در فروش‌نامه ذکری از آن نشده باشد.