تاریخ نظریه: 1396/08/13
شماره نظریه: 7/96/1847
شماره پرونده: 737-75-96
استعلام:
در ماده یک قانون پیش فروش ساختمان موضوع مالکیت رسمی پیش فروشنده و انتقال مالکیت به پیش خریدار مطرح شده.
س: 1- آیا قرارداد واگذاری پیشاپیش سرقفلی چند واحد ساختمانی قرارداد پیش فروش سرقفلی از نظر حقوقی صحیح و دارای اعتبار است یا خیر؟
2- در صورت مثبت بودن پاسخ بند 1 آیا این قرارداد از حیث تعهدات طرفین مشمول قانون پیش فروش ساختمان می‌گردد یا خیر؟
3- آیا برای ثبت رسمی این نوع قرارداد راهکار قانونی وجود دارد یا خیر؟
4- در صورت عدم شمول قانون پیش فروش ساختمان و یا عدم امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش و تنظیم قرارداد عادی آیا این عمل مشمول ماده 23 قانون مذکور می‌شود یا خیر؟
5- در صورت عدم شمول ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان راهکار پیگیری حقوقی و کیفری برای پیش خریدار سرقفلی چیست.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
سرقفلی از حقوق ناشی از رابطه استیجاری و تعهد به انتقال سرقفلی مکان تجاری در حال ساخت قانوناً بلااشکال بوده و در حدود ماده 10 قانون مدنی بین طرفین، لازم‌الاجرا می‌باشد و از شمول قانون پیش‌فروش ساختمان، خارج است و واگذاری پیشاپیش سرقفلی درواقع متضمن تعهد فروشنده به واگذاری مکان تجاری به نحو اجاره به خریدار آتی سرقفلی خواهد بود که پس از تکمیل و احداث مکان تجاری مکلف به اجاره دادن مکان تجاری به خریدار سرقفلی خواهد بود. در نتیجه الزام به تنظیم سند رسمی در مورد سوال، بدون وجود تعهد قراردادی به این امر، وجه قانونی ندارد. با توجه به‌مراتب فوق، پاسخ سوالات بعدی روشن است.