صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/02/10
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر آستارا
موضوع
مطالبه خسارت به علت تخلف ساختمانی
پرسش
شخصی اقدام به خرید یک قطعه ملک به صورت عرصه و اعیان در حال ساخت نموده که متعاقب آن سند رسمی مالکیت نیز به اسم خریدار انتقال می یابد که به علت تخلف ساختمانی مبنی بر افزایش طبقه و بنا و عدم استحکام بنا، به موجب رأی اصداری از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، حکم به تخریب ساختمان صادر می‌گردد. حال، خریدار به طرفیت مالک اولیه (فروشنده)، شهرداری و مهندس ناظر ساختمان اقدام به طرح دعوا به خواسته مطالبه خسارات وارده به جهت تخریب ساختمان می نمایند در این صورت به سوالات زیر پاسخ فرمایید:
اولاً: آیا دعوای جبران خسارات، وارد می‌باشد یا خیر؟
ثانیاً: مسئول یا مسئولان جبران خسارات چه اشخاصی می‌باشند؟
ثالثاً: نحوه جبران خسارات به چه طریقی خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
در فرض سوال که شخص با انتقال رسمی سند مالکیت عرصه و اعیانی قبلی ساختمان، ملکی را در مرحله ساخت بنای جدید خریداری نموده و پس از پایان پروژه ساختمانی به لحاظ یک طبقه مازاد بر پروانه و عدم استحکام بنا، پایان کار صادر نشده و به موجب رأی قطعی کمیسیون منجر به تخریب ساختمان (احتمالاً یک طبقه مازاد) گردیده، در این صورت از باب تسبیب در ورود زیان خریدار (مالک فعلی) میتواند با طرح دعوی مطالبه خسارت به طرفیت فروشنده (مالک قبلی و سازنده) و مهندس ناظر و سایر اشخاص حقیقی یا حقوقی متخلف (به فرض اثبات تقصیر آنان)، اقدام به مطالبه ضرر و زیان نماید.
نظر اکثریت
با وحدت ملاک از ماده 391 ق.م اولاً دعوی خسارت مسموع بوده و تنها فروشنده چنانچه خسارت به وی منتسب باشد مسئول است اما با توجه به اینکه اضافه بنا پس از پایان کار و تأئید مهندس ناظر بوده فلذا مسئولیتی متوجه مهندس ناظر و شهرداری نمی‌باشد و برای جبران خسارت، زمان ورود خسارت ملاک می‌باشد.
نظر اقلیت
نظر اول: با اخذ نظر کارشناس چنانچه جهت استحکام بنا به جهت تقصیر مهندس ناظر باشد با توجه به ماده 35 قانون شهرسازی و تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری مهندس ناظر مسول بوده و چنانچه بنا از استحکام کافی برخوردار نباشد که هر انسان متعارفی متوجه آن شود فروشنده نیز مسئول است اما شهرداری مسئولیتی ندارد و زمان تخریب بنا برای جبران خسارت ملاک می‌باشد.
نظر دوم: چنانچه خریدار آگاه به اضافه بنا باشد مشمول قاعده اقدام است و سایر اشخاص هیچ مسئولیتی ندارند.