تاریخ نظریه: 1398/10/10
شماره نظریه: 7/98/956
شماره پرونده: ح 659-1/92-89
استعلام:
موضوع: با توجه به سابقه شرعی سرقفلی موجر یک باب مغازه در سال 1359 به صورت سرقفلی به مستأجر واگذار می‌کند بعدا مستأجر که مالکیت سرقفلی را نیز دارد مرتکب تخلف می‌شود.
س: 1- آیا مقررات مربوط به فسخ اجاره عین مستأجره در مورد سرقفلی نیز جاری است؟
2- آیا طبق بندهای ماده 14 و 15 قانون روابط موجر و مستأجره موجر می‌تواند در صورت وجود جهات ماده 14 همان قانون بدون پرداخت حق سرقفلی درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید یا اینکه سرقفلی متفاوت از حق کسب و پیشه است تو صرفا حق کسب و پیشه ساقط می‌شود؟
3- با فرض ساقط نشدن حق سرقفلی آیا دادگاه مجاز به صدور حکم تخلیه در قبال پرداخت سرقفلی است یا اینکه مستأجر مستقلا برای مطالبه سرقفلی طرح دعوی نماید؟
4- با فرض عدم اسقاط حق سرقفلی و جواز دادگاه به صدور حکم به استرداد وجه سرقفلی در قبال تخلیه چنانچه ظرف شش ماه موجر نسبت به پرداخت حق سرقفلی اقدام نکند آیا مشمول ملغی اثر شدن حکم برابر قسمت اخیر ماده 19 قانون روابط و موجر و مستأجر می‌شود یا خیر./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- در فرض سوال که موجر سرقفلی یک باب مغازه را به مستأجر واگذار کرده است و اجاره مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است واگذاری حق سرقفلی باعث نمی شود که ملک مذکور از شمول مقررات مربوط به قانون یادشده از جمله مقررات مربوط به حق فسخ و تخلیه خارج شود.
2- نظر به این که حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده 9 آیین‌نامه قانون تعدیل مال‌الاجاره مستغلات مصوب 1317/11/15 به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال حقی با عنوان «کسب و پیشه» به حکم قانون، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که در مقام حمایت از مستأجر بوده است، به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود، خللی نمی رساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1356 نیز طرفین حق سرقفلی پیش‌بینی کرده‌اند، زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون، به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمی‌کند و ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل می‌آید.
3- مطالبه سرقفلی در فرض سوال مستلزم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است.
4- با توجه به تفاوت های ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خروج موضوعی دارد.