صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1400/12/03
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
فوت سازنده پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
پرسش
قرارداد مشارکت در ساخت، فی‌مابین مالکین و سازنده منعقد گردیده است. بعد از انعقاد قرارداد و عملیات تخریب پلاکهای ثبتی، سازنده فوت می‌نماید. با فوت سازنده، عملیات ساخت بلاتکلیف مانده است و تعدادی از واحدهای ساخته نشده را نیز سازنده پیش فروش کرده است درحالی‌که اساساً ساخت انجام نشده است. تکلیف قرارداد مشارکت در ساخت منعقده و همچنین قراردادهای پیش فروش سازنده از حیث ابطال یا فسخ چه حکمی دارد؟ آیا قابلیت ابطال و فسخ دارد؟
نظر هیات عالی
در صورتی که شخصیت سازنده متوفی از حیث تخصص و تجربه، مهارت در اجرای پروژه موضوع قرارداد مشارکت در ساخت با مالکین علت انعقاد قرارداد نباشد، مالکین باید به طرفیت وراث سازنده به منظور الزام به انجام تعهد قراردادی مبنی بر تکمیل ساختمان اقدام به طرح دعوا نمایند؛ در غیر این صورت مالکین حق فسخ دارند؛ در فرضی که حکم به اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صادر شده باشد، با استناد به آن، قراردادهای پیش فروش نسبت به واحدهای ساخته نشده قابلیت ابطال دارند؛ در هر حال نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است.
نظر اکثریت
مساله دارای صوری است؛ صورت اول: اگر در قرارداد مشارکت در ساخت مباشرت سازنده شرط شده باشد با فوت سازنده، مالکین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت و پس از فسخ نمودن قرارداد، تایید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه می‌نمایند که این رای، اعلامی خواهد بود.
صورت دوم: اگر در قرارداد شرط مباشرت نشده باشد با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازنده عقد لازم بوده و با فوت احد طرفین، قرارداد کماکان به قوت خود باقی می‌باشد، باید مالکین به طرفیت وارث سازنده دادخواست الزام به انجام تعهد بدهند یا اینکه در نهایت به سازنده‌ای بدهند تا ساختمان را تکمیل و هزینه را از وراث تا آن میزان که قبول ترکه کرده‌اند، پرداخت نمایند و حق پیش‌خریداران نیز محفوظ بماند.
در صورت اخیر حاضرین دو گروه شدند: اکثریت نظر بر این داشتند که در این نوع قراردادها عرف بر این امر استوار است که مباشرت سازنده و شخصیت سازنده دخلی در انعقاد قرارداد ندارد ولی استثنائاً به طریقی در پرونده اگر شخصیت سازنده علت انعقاد قرارداد مالکین با سازنده بود مالکین حق فسخ پیدا می‌کنند.
نظر ابرازی
متعارف در این نوع قراردادها این است که مالکین، شخصیت سازنده را در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در نظر می‌گیرند؛ لذا بر اساس ماده 225 قانون مدنی این امر عرفی مانند شرط مذکور در قرارداد خواهد بود و بر اساس ماده 268 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «انجام فعلی در صورتی که مباشرت شخص متعهد شرط شده باشد به وسیله دیگری ممکن نیست مگر با رضایت متعهدله» لذا مالکین در صورت فوت سازنده با توجه به مطالب مذکور مثل صورت اول که مباشرت شرط شده است، حق فسخ خواهند داشت.