تفاوت فروش اموال به ترتیب عادی با فروش از طریق مزایده

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/04/06
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

تفاوت فروش اموال به ترتیب عادی با فروش از طریق مزایده

پرسش

منظور از فروش به ترتیب عادی در ماده 317 قانون امور حسبی چیست؟ نحوه آن چگونه است و چه تفاوتی با مزایده دارد؟
در خصوص موضوع سوال، همکاران محترم از دو جهت، اختلاف‌نظر اساسی داشتند:
اختلاف اول: آیا در فروش به ترتیب عادی، ارزیابی اموال توسط کارشناس طبق مقررات مواد 73، 74 و 75 ضرورت دارد؟
اختلاف دوم: آیا در فروش به ترتیب عادی ضرورت دارد همانند فروش از طریق مزایده، فروش در معرض اطلاع دیگران از طریق آگهی و غیره قرار گیرد یا ضرورتی برای این امر وجود ندارد؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، فروش عادی که در مقابل فروش از طریق مزایده است، ارزیابی اموال از طریق کارشناسی ضرورت دارد و مقدمه فروش مال مورد مزایده یا ارزیابی، توقیف اموال می‌باشد که معمولاً در زمان توقیف ارزیابی هم به عمل می‌آید؛ با این وصف نظریه‌ اکثریت مورد تائید هیات عالی است.

نظر اکثریت

اختلاف اول: در فروش به ترتیب عادی نیز باید اموال موضوع فروش، توسط کارشناس ارزیابی و پس از ارزیابی، ابلاغ شود و در صورت اعتراض نیز طبق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی عمل می‌شود و مبنا برای فروش نیز ارزیابی صورت گرفته می‌باشد.
مبانی نظریه اکثریت:
1- اگر در امور حسبی رایی صادر شود که اجرای آن با صدور اجراییه صورت گیرد، مشمول مقررات قانون اجرای احکام مدنی می‌باشد.
2- طبق قانون اجرای احکام مدنی، فروش یا از طریق مزایده است و یا به صورت عادی (غیر مزایده‌ای) در ماده 66 قانون مذکور فروش بدون رعایت تشریفات راجع به مزایده مطرح شده است؛ اما در ماده 114 آن، فروش اموال را از طریق مزایده می‌داند.
3- در قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابی اموال موضوع فروش، جزء تشریفات مزایده، مطرح نشده است، بلکه به عنوان بخشی از مقررات و تشریفات توقیف اموال، مطرح شده است؛ چون ارزیابی به عنوان یکی از مباحث زیرمجموعه (مبحث چهارم) در فصل توقیف اموال (فصل دوم) ذکر شده است و در فصل سوم که مربوط به فروش اموال توقیف شده می‌باشد، مقررات مربوط به فروش اموال را بعد از اینکه ارزیابی صورت گرفته است، مطرح نموده و در ماده 114 می‌گوید که فروش اموال از طریق مزایده به عمل می‌آید؛ بنابراین می‌توان گفت که ارزیابی از تشریفات مزایده نمی‌باشد، بلکه از ارکان فروش اموال است و درنتیجه در فروش به ترتیب عادی همانند فروش از طریق مزایده باید ارزیابی صورت گیرد. کما اینکه ارزیابی ذکر شده در ماده 66 مذکور، موید این مطلب می‌باشد.
4- تعیین قیمت از ارکان بیع است و در هر بیع و فروشی باید قیمت تعیین شود و متعارف‌ترین روش تعیین قیمت، ارزیابی توسط کارشناس می‌باشد که این امر هم موافق احتیاط است و هم به وسیله آن رعایت غبطه مالک توسط فروشنده که اجرای احکام باشد و به نوعی امین مالک، محسوب می‌شود صورت می‌گیرد.
اختلاف دوم: اطلاع‌رسانی عمومی برای فروش اموال در فروش به ترتیب عادی، ضرورتی ندارد؛ بنابراین اگر متقاضی فروش، بدون اینکه اطلاع‌رسانی شود شخصی را به عنوان خریدار، حاضر نماید و وی اموال را به قیمت ارزیابی شده و یا بالاتر خریداری نماید؛ ایرادی ندارد.
مبانی نظریه اکثریت:
طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی (مواد 113 و 124)، اطلاع‌رسانی عمومی برای فروش اموال از طریق آگهی و غیره به عنوان بخشی از تشریفات مزایده، پیش‌بینی شده است و وقتی قانون‌گذار در ماده 317 قانون امور حسبی، فروش را به ترتیب عادی می‌داند و آن را متفاوت با فروش از طریق مزایده می‌داند؛ معنای آن این است که ضرورتی برای رعایت تشریفات مزایده در فروش عادی از جمله اطلاع‌رسانی عمومی، وجود ندارد.

نظر اقلیت

اختلاف اول: در فروش به ترتیب عادی، ضرورتی برای ارزیابی توسط کارشناس نیست.
مبانی نظریه اقلیت:
وقتی قانون‌گذار در ماده 317 قانون امور حسبی می‌گوید فروش به ترتیب عادی، یعنی باید طبق عرف عمل شود و طبق نظر عرف باید رعایت غبطه در فروش صورت گیرد و رعایت تشریفات ضرورتی ندارد و به هر طریقی که اجرای احکام بتواند قیمت مال را به دست آورد که موجب رعایت غبطه مالک باشد کفایت می‌کند چه از طریق کارشناسی و یا غیره.
اختلاف دوم: در فروش به ترتیب عادی نیز ضرورت دارد که فروش در معرض گذاشته شود.
مبانی نظریه اقلیت:
در معرض فروش قرار دادن از ضروریات فروش است و جز تشریفات مزایده نمی‌باشد تا اینکه بگوییم در فروش به ترتیب عادی، لازم الرعایه نیست؛ بنابراین در فروش عادی نیز باید اموال در معرض فروش گذاشته شود؛ البته ضرورت ندارد این امر حتماً از طریق آگهی و غیره که در قانون اجرای احکام مدنی پیش‌بینی شده است؛ صورت گیرد، بلکه اگر از طریق دیگر مثل اطلاع‌رسانی در فضای مجازی نیز در معرض فروش قرار داده شود کفایت می‌کند.
دو نکته:
اول: با توجه به ذیل ماده 317 قانون امور حسبی که می‌گوید «.....مگر آنکه یکی از ورثه، فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند»؛ مشخص و واضح است که فروش به ترتیب عادی مذکور در این ماده با فروش از طریق مزایده کاملاً متفاوت بوده و دارای تفاوت‌های اساسی می‌باشند؛ چون این دو نوع فروش در مقابل یکدیگر قرار داده شده‌اند.
دوم: از مجموع مباحث مطرح شده توسط همکاران محترم استفاده می‌شود که رعایت تشریفات خاصی که برای مزایده در قانون اجرای احکام مدنی، پیش‌بینی شده است در فروش به ترتیب عادی ضرورتی ندارد و اختلاف ایشان فقط در دو مبحث ضرورت ارزیابی و ضرورت اطلاع‌رسانی عمومی در فروش به ترتیب عادی بود.