صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/09/25
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر زرین دشت
موضوع
وصف مجرمانه اقدام موجر در تخلیه مورد اجاره با توسل به زور و اجبار بعد انقضای مهلت اجاره
پرسش
مهلت اجاره تمام می‌شود مستأجر تخلیه نمی‌کند، موجر اسباب و وسایل را بیرون می‌ریزد؛ آیا این رفتار جرم است؟
نظر هیئت عالی
هرچند اقدام موجر در تخلیه مورد اجاره با توسل به زور و اجبار (قهری) و خلع ید مستأجر عرفاً تصرف عدوانی محسوب می‌شود، ولیکن با لحاظ شرایط مذکور در ماده 690 قانون تعزیرات مصوب 1375 که شاکی باید مالک عین یا منافع ملک مورد تصرف باشد و با فرض انقضای مدت اجاره، مستأجر مالکیتی نسبت به منافع عین مستاجره ندارد؛ بنابراین فرض پرسش از شمول بزه تصرف عدوانی خارج است و حسب مورد و شرایط حاکم بر پرونده می‌تواند از مصادیق سایر بزه‌ها نظیر ورود به عنف به مسکن دیگری موضوع ماده 694 قانون تعزیرات یا تخریب عمدی موضوع ماده 677 این قانون باشد.
نظر اکثریت
اقدام موجر مبنی بر ریختن اثاثیه به بیرون از منزل نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند. اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند. در اینجا موجر نه مانع تصرف است و نه مزاحم مستأجر؛ بلکه به‌کلی ملک را تصرف کرده مصداق تصرف عدوانی است. اینکه مستأجر متعهد به تخلیه شده است عدم تخلیه و عدم انجام تعهد حقی برای موجر ایجاد نمی‌کند تا از طریق غیرقانونی مبادرت به استیفای حقوق ادعایی کند.
نظر اقلیت
از آنجا که به موجب ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود پس جنبه‌ی کیفری ندارد چون مالکیتی وجود ندارد. مهم‌ترین تفاوت دعوای تصرف عدوانی کیفری و حقوقی، شرط مالکیت داشتن شاکی در بعد کیفری است، درحالی‌که نیازی نیست در یک دعوای تصرف عدوانی حقوقی خواهان مالک باشد. این تفاوت می‌تواند تبعاتی را در پی داشته باشد؛ ازجمله اینکه مستأجر، امین و سرایدار نمی‌توانند در دادسرا علیه متصرف دعوای تصرف عدوانی طرح نمایند؛ مگر اینکه این ریختن اثاثیه به بیرون از منزل باعث جرم دیگری شود مانند ورود به عنف و تخریب.