تاریخ نظریه: 1399/07/23
شماره نظریه: 7/99/626
شماره پرونده: 99-194-626ح
استعلام:
مستأجری با اذن موجر در زمین موضوع اجاره احداث بنا کرده و پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه مستأجر و قلع و قمع بنا را درخواست کرده است:
اولاً، با توجه به این‌که احداث بنا با اذن موجر بوده است، قیمت بنا به چه نحو باید محاسبه شود؟ آیا قیمت بنا بر اساس صرف مصالح به کار رفته در ملک و هزینه ساخت باید محاسبه شود یا بر اساس ملک ساخته شده؟ چرا که این دو قیمت از نظر کارشناسی متفاوت هستند.
ثانیاً، چنانچه پس از درخواست قلع و قمع قیمت توسط موجر پرداخت شود، آیا موجر حق عدول از درخواست قلع و قمع و استفاده از بنا را دارد؟ به عبارتی دیگر آیا موجر با پرداخت مبلغ مالک اعیانی می‌شود؟
ثالثاً، چنانچه موجر قیمت مصالح و دستمزد ساخت را پرداخت کند و سپس از درخواست قلع وقمع منصرف شود و از ملک استفاده کند، آیا مستأجر حق مطالبه مابه‌التفاوت قیمت پرداخت شده و قیمت بنا بر اساس ملک ساخته شده را دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در فرض سوال که مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملک موضوع اجاره کرده است؛ با توجه به حکم مقرر در ماده 504 قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت»، بنای احداثی متعلق به مستأجر مأذون در ایجاد آن است و لذا صدور حکم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانونی است. بر این اساس، پرسش‌های مطروحه دیگر در باب چگونگی محاسبه قیمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و... موضوعاً منتفی است.