صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/09/08
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر اراک
موضوع
شرط پرداخت ثمن توسط مشتری در زمان معین و مسئله خیار فسخ
پرسش
در صورتی‌که متعاملین ضمن‌عقد بیع شرط نمایند که مشتری مکلف است ثمن معامله را در مدت مشخص شده بپردازد و نیز فروشنده موظف باشد در زمان معین با حضور در دفترخانه اسناد رسمی، نسبت به تنظیم سند رسمی و انتقال مبیع به مشتری اقدام کند، همچنین این‌گونه شرط شده باشد که در صورت تخلف هر یک از طرفین از شرط مذکور، طرف مقابل، حق فسخ قرارداد بیع را دارد، در صورت تخلف یک طرف، آیا طرف دیگر حق فسخ را خواهد داشت؟ در سوال مفروض، سه موضوع قابل بحث است: اول، تخلف خریدار از پرداخت ثمن در مهلت تعیین شده. دوم، تخلف فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی. سوم، بحث انفساخ قراردادی.
نظر هیئت عالی
در صورتی که در قرارداد به صراحت قید شده باشد که چنان‌چه مشتری ثمن معامله را در مدت مشخص شده نپردازد، برای فروشنده در مدت معینی حق فسخ معامله خواهد بود. این موضوع تابع حاکمیت اراده ظاهری و باطنی طرفین است که باید به آن احترام گذاشت و مورد شناسایی قانونی قرار داد. در این خصوص نظر اکثریت که در بند «الف» مندرج شده تأیید می‌شود. همچنین در صورت عدم حضور فروشنده و آمادگی خریدار برای انجام معامله در موعد معین، خریدار می‌تواند وفای به عهد و الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی به مال تقاضا کند.
نظر اکثریت
در صورتی‌که در فرض سوال، خریدار از پرداخت ثمن در مهلت تعیین شده تخلف نماید، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت، زیرا بازگشت این شرط به این موضوع است که برای فروشنده حق خیار، شرط شده باشد، با این قید که اگر خریدار در زمان تعیین شده ثمن معامله را نپردازد، برای فروشنده براساس ماده 399 قانون مدنی، خیار شرط خواهد بود و فروشنده می‌تواند از خیار شرط خود استفاده و معامله را فسخ کند. قسمت اول ماده 395 قانون مدنی نیز موید این معنا است.
نظر اقلیت
به نظر می‌رسد فرض سوال از موضوع ماده 399 قانون مدنی خارج است و فروشنده نیز در صورت تخلف مشتری از پرداخت ثمن در مهلت تعیین شده، خیار فسخ نخواهد داشت بلکه صرفاً می‌تواند به حاکم مراجعه و الزام مشتری به پرداخت ثمن را مطالبه کند زیرا:
1) شرط مقرر و مهلت تعیین شده برای پرداخت ثمن توسط مشتری باعث خروج موضوع از ماده 402 قانون مدنی شده است زیرا در ماده 402 قانون مدنی، برای اعمال خیار تأخیر ثمن قید شده که برای تأدیه ثمن متبایعین اجلی معین نشده باشد، در حالی‌که در فرض سوال برای تأدیه ثمن، اجل و مهلت خاصی مقرر شده است. بنابراین، با توجه به نص صریح ماده 395 قانون مدنی «اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند، بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ کند یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد». با توجه به این‌که مقررات راجع به خیار، با التفات به ماده 402 قانون مدنی در فرض سوال قابل اعمال نیست، لذا مشتری حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط می‌تواند از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد. در حقیقت شرط وضع شده برای فروشنده و داشتن حق فسخ قرارداد، با توجه به مغایرت آن با منطوق ماده 402 قانون مدنی شرط باطل است ولی مبطل نیست، زیرا خلاف مقتضای ذات عقد نمی‌باشد.
2) به نظر می‌رسد شرط تعیین شده برای فروشنده در فرض سوال، از قبیل شرط فعل موضوع ماده 237 قانون مدنی می‌باشد نه خیار شرط موضوع ماده 399 قانون مدنی. زیرا ضمن رد قرارداد بیع، خریدار ملتزم شده که ثمن معامله را در مهلت معین بپردازد، در این‌صورت به استناد مواد 237، 239، 238 و 376 قانون مدنی از آنجا که فعل مشروط از جمله اعمالی نیز نیست که اجبار مشروطٌ‌علیه برای انجام آن غیرممکن باشد و با توجه به اصل لزوم قراردادها، فروشنده حق فسخ معامله را ندارد، بلکه صرفاً می‌تواند به حاکم رجوع نموده و اجبار خریدار را جهت وفای به شرط تقاضا کند.
فرض دوم سوال:
• اتفاق‌نظر:
در صورتی‌که فروشنده تخلف کرده و در مهلت تعیین شده در دفترخانه حاضر نشود و مبادرت به انتقال سند رسمی ننماید، بر اساس ماده 238 قانون مدنی مشتری باید به حاکم مراجعه نماید و حاکم می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را (انتقال سند رسمی) فراهم نماید.
o فرض سوم سوال:
• اتفاق‌نظر:
آنچه که از سوال استنباط می‌شود و امری که موجب اشتباه و در نتیجه طرح سوال شده این است که آیا شرط مقرر شده در عقد و دادن اختیار حق فسخ قرارداد به طرف مقابل از موارد انفساخ قراردادی است؟ در انفساخ قراردادی طرفین ضمن قرارداد جداگانه یا ضمن همان قرارداد به طور صریح اشتراط می‌نمایند که در صورتی‌که هر یک از طرفین یا یک طرف از متعهدین تخلف کند، بیع منفسخ می‌شود، نه این‌که طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت. در چنین فرضی در صورت تخلف متعهد از انجام تعهد، قرارداد فی‌مابین، خود به خود منفسخ می‌گردد و دیگر نیازی به اعمال حق فسخ نیست، بلکه موضوع صرفاً اعلام فسخ است و حکم دادگاه در این رابطه نیز مبنی بر اعلام فسخ خواهد بود. این شرط نیز با توجه به مواد 232 و 233، اشکال قانونی نداشته و مستفاد از مواد 10 و 449 قانون مدنی با وقوع تخلف از تعهد، فسخ قرارداد عملاً محقق شده است، لذا به آن انفساخ قراردادی گفته می‌شود.
به نظر می‌رسد، فرض سوال از قبیل انفساخ قراردادی نمی‌باشد ولی در صورت چنین شرطی (شرط انفساخ قراردادی)، این شرط صحیح و قرارداد عملاً پس از وقوع تخلف از انجام تعهد در مهلت تعیین شده، منفسخ خواهد شد و نیازی به اعمال حق فسخ نیست، بلکه از طرف ذی‌نفع، انفساخ قرارداد باید اعلام شود.